乐居财经 徐酒眠 发自重庆

  “他爹有钱，他是富二代，他可以通过他爹卖房子挣钱来补贴物业费，这个逻辑是不对的，我们反对这种观点。”这段话来自2018年度业绩会，彩生活主席潘军。

  当前物企多脱胎于房企，依托于上级房地产开发企业，承接母公司集团开发的房地产物业项目是一种本能逻辑。但过度依赖于母公司的关联交易，在资本市场的竞争中也可能会成为弱点。

  因此，物企第三方市场化拓展已经渐成趋势。

  截至目前，A股和H股上市的物业服务企业共有30家。其中，17家在2020上半年报或发布会中披露了在管面积中来自关联方与第三方的详细数据。雅居乐服务与保利物业第三方在管面积超2亿平方米。

  雅生活服务背后同样是大房企，且是雅居乐及绿地两座大山。2020上半年，雅生活服务第三方项目新增在管面积1.72亿平方米，自第三方物业开发商的在管面积为2.86亿平方米，总在管面积中的81.1%，相比于2019年底的64.7%提升明显。

  虽然第三方在管面积同样超2亿平方米，保利物业来自第三方的合同管理面积约为2.75亿平方米，占比为55.6%；但是较2019年底却下降约1380万平方米。保利物业披露，主要是由于个别合同面积较大的项目合约期满所致。

  此外，相比2019年上半年，2020上半年无论是住宅社区还是商业及写字楼，保利物业第三方物业的物业管理费单价均有大幅度提升。

  在行业快速发展的过程中，过度依赖母公司保利地产是保利物业发展的障碍之一。黑天鹅事件导致保利地产销售降速，保利物业未来几年的项目增长性也必将会受到影响。加速第三方项目外拓，保利物业必须重视。

  随着融创服务等一批巨型物业企业上市，头部物企之间的竞争必将更加激烈。

  去年12月与保利物业同一天上市的时代邻里，也在积极向独立第三方市场拓展，外拓的业务包括由第三方建筑公司建造的政府所有建筑及其他公共物业，截止2020上半年时代邻里第三方在管面积2868.9万平方米，占比59.4%。

  2020年上半年，蓝光嘉宝服务完成了8起收并购。2020上半年报披露，来自第三方在管面积5985.6万平方米，实现营收3.48亿元，同比增长33.18%；在物业管理服务营收中占比51.72%，第三方在管面积营收首次超过关联方项目。

  并购也是永升生活服务拓展第三方物管规模的重要途径之一。

  今年2月，永升生活服务以860万元收购青岛银盛泰50%股权；4月，又再斥4570万元拿下江苏香江51%股权。截止2020年6月30日，永升生活服务来自第三方物业开放商的在管面积5877万平方米，占比达到76.1%。

  上半年来源于第三方物业管理的收入在总收入中占比已经达到60.7%，这也是永升生活服务第三方物业管理收入第一次超过50%。

  显然，第三方也已经逐渐成为收入的主力。

  2020上半年，赴港上市一年多的奥园健康同样进行了两项大型收并购。先是4月份以2.48亿元收购了新三板上市物企乐生活80%的股份，将带来2263万平方米的在管面积增量。5月份，又以3530万代价收购了宁波宏建物业的65%股权。

  本次半年报的数据未将两笔大型收并购并表。如果两大收并购标的顺利完成并表，加上来自中国奥园及第三方的在管面积，保守预计奥园健康2020 年底在管面积将达4500万方，提前完成公司原来的两年目标，大概率是今年在管面积高成长性的典型物企。

  此外，尽管在2020上半年报中没有具体披露第三方在管面积数据的物企，但彩生活、中澳到家、南都物业、新大正等市场化程度较高的物企，在管面积基本上通过市场化获取。其中，彩生活以3.64亿平方米在管面积持续稳居规模榜首位，第三方的管理项目贡献占比高达98.5%。

  中奥到家，作为一家没有任何房地产背景的物业企业，目前仍是中国最大的独立第三方物业服务企业，主要依靠竞标、并购等方式独立拓展。

  2020年，中奥到家陆续与绿城服务集团签约，共谋物业服务行业大发展；与旭坤集团签约，开拓延安新区市场；与恩歌源集团达成股权合作协定，正式建立全面战略合作关系；与广汇物业集团签约，全面展开一带一路战略深化合作；与华珍商业与河南润田丰置业签约，全面开拓河南区域市场，开展城市综合运营服务；与中国重汽集团签约，收购济南快勤物业，正式进驻车企后勤服务领域市场。

  同样没有关联房企背景的新大正，2020半年报在管项目未公布具体的数据，从管理项目来看，2020年上半年较上年末近增加18个在管项目；但9.6%净利率远低于上市上半年16.1%净利均值。

  物业发展逐步市场化是趋势，物业服务市场未来会慢慢独立，变得更专业、更规范，不再只是房地产行业利益链的一环。

  资本市场看重的主要也是物企的成长潜力，而其来源便是各物企在管面积规模的拓展。可以预见，未来对于管理面积，特别是第三方在管面积的争夺将会更激烈。