上海定位为国际消费城市，打造成为面向全球的消费市场，形成与卓越的全球城市定位相匹配的商业文明，建成具有全球影响力的国际消费城市。商圈作为实现这一目标的载体，具有举足轻重的作用，CAIC 商业研究团队发布「上海商圈吸引力测评榜单 TOP30」，以期为政府的规划编制及决策提供支持，为租户的选址、消费者的选择提供参考。

  商圈吸引力测评基于区位交通、商圈环境、商圈运营、营商环境和发展潜力五大维度，CAIC 商业研究团队结合《上海市商业网点规划》、市场行情数据、商圈实地调研及外部专家意见，设计出商圈吸引力评价体系，发布「上海商圈吸引力测评榜单 TOP30」，以指数形式体现商圈吸引力表现情况。在 20 个二级指标中，交通可达性、商业聚集度、品类多样性等多个指标为复合指标，共覆盖 38 个三级指标。

  此外，定量指标主要由租赁指数、吸睛指数、商业聚集度、品类多样性等，定量指标参考 CAIC 数据库进行数据采集；根据离差标准化法对数据进行标准化处理，定性指标包括交通可达性、物业丰富度、政府理念开放度、政策支持度等，定性指标由研究团队向活跃在商业地产研究的一线行业专家进行调查问询，通过专家打分法，得出指标分值。

注：本测评体系涵盖5个一级指标、20个二级指标、38个三级指标，详细指标解读将在后续文章中陆续发布。

  核心商圈吸引力坚挺，新兴商圈发展迅速

  根据测评模型，我们评价了上海 30 个主要商圈的商圈吸引力排名情况，根据商圈的发展历程及发展水平，我们对商圈进行了分类，主要包括核心商圈、次级商圈、新兴商圈等。核心商圈吸引力排行榜均位于第一梯队，其中南京西路排名第一，在区位交通、商圈环境、商圈运营、品牌吸引力及发展潜力均表现较优。

  而四川北路随着商业街凋零的大背景下，逐步走向没落，在商业规模及经营业绩上表现欠佳；真如虽然定位为四大城市副中心，但与徐家汇、五角场、花木其他三个城市副中心相比，发展缓慢，目前真如商圈内仅有一个购物中心星光耀，仍处于建设阶段，但后发优势明显。前滩、北外滩、吴中路等新兴商圈随着规划建设和政策支持也逐渐发展起来，加之知名商业地产运营商的进入，提升整个板块的商业价值。

  核心商圈进入存量时代，城郊商圈崛起

  上海定位为具有全球影响力的国际消费城市，打造「上海购物」品牌，目前上海已建立市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心及特色商业街区为核心的「3+1」实体商业。

  追溯上海商圈发展史，开埠前的上海已经发展出了城隍庙(现豫园商城)商圈；20 世纪二三十年代，十里洋场，百货商场主角登场，战前亚洲最繁华的商业中心——南京东路(大马路)；70、80 年代：四街，百货商场延续垄断地位；90 年代中后期：四街四城，百货业持续欣欣向荣；2001-2010 年：十大市级商业中心，众多购物中心度过培育期，多商圈格局真正形成；2011 年至 2015：扩展至 15 大市级商圈，大型购物中心遍地开花并取代百货的霸主地位；2015 年：城郊及远郊购物中心升幅显著，商业街走向衰落，传统市中心商圈格局彻底打乱。

  从目前来看，上海优质购物中心总规模超过 1600 万㎡，其中主要 13 个市级商圈的物业规模总量约 560 万㎡，主要集中于南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海路新天地及陆家嘴等核心商圈，受限于建设用地已达极限，存量改造逐渐成为核心商圈的主要发展方向。典型项目如位于徐家汇商圈的港汇恒隆广场、淮海路新天地商圈 TX 淮海，位于南京东路商圈世茂广场等改造项目，使得客流量及销售额数据均实现跨越式上升。

  城郊及远郊购物中心崛起。上海购物中心近几年呈现向城郊及远郊扩展的趋势，如闵行七宝万科广场、闵行吴中路华润万象城、嘉定南翔万象城、青浦万达茂等城郊及远郊购物中心，在购物中心规模及品牌业态上表现较好，对消费者有一定截流作用。

  位于榜首的南京西路商圈是有着「中华商业第一街」之称的南京路的西半部，商圈面积 192 万 ㎡，位于静安区内环内核心地带，是上海最繁华的市级商圈之一。而曾与南京路、淮海路并称上海三大商业中心的四川北路商圈，在商业街不断凋零的大背景下，悄无声息地没落了，位于本榜单倒数第二。本报告将以这两个商圈作为典型，从区位交通、商圈环境、商圈运营、品牌吸引、发展潜力五个方面进行详细解读。详细解读本文略，完整版见报告---《 上海商圈吸引力测评榜单 TOP30》

  区位价值指数、商圈环境指数、商圈运营指数、营商环境指数、发展潜力指数五大子榜单将陆续发出，敬请期待！CAIC 商业研究团队还将持续关注上海商圈的发展与变迁，发布多维度测评榜单。

 （来源：地新引力）