继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

  城市综述：2020珠海楼市相比2019年数据有所滑落。新房网签超5.4万套；土拍后半年发力，共计拍卖21块商住用地，总金额超379亿元，中海以超百亿总价竞得十字门国际会议中心引业界关注。2021年的珠海楼市价量有望稳中有升！ 

珠海金湾宝龙城开售现场

  一、疫情后的新房市场整体向好，年度网签破5.4万套

  魔幻的2020年，疫情黑天鹅+"三道红线"重压下，珠海2020年新房网签量还是取得了不赖的成绩，网签超5.4万套。从商品房的种类来看，住宅用房的网签套数最高，达3.8万套。具体来看，受疫情影响，2月份网签量跌破500套，随着疫情的向好以及线上云看房的推广，3月份之后的月份逐步上升，12月份达到全年网签量高峰。

  从近年网签数据可以看出，近5年珠海商品房于2016年达到顶峰，突破6.6万套，受限购政策影响，2017年网签量呈现腰折。随后，在各种政策以及利好的加持下，2017年之后网签量逐年上升，2019年突破6万套，而2020年虽受疫情影响，但仍然取得了超5.6万套的好成绩。

  从全年网签数据来看，香洲区和斗门区仍是大头，作为珠海行政与教育各方面配套最为齐全的区域，香洲区仍是购房者心中的“白月光”，斗门区域作为刚需客的心头好，关注度非常高，而高新区在2020年网签成交量突然翻倍，唐家北围大量新房源的入市给高新区输入不少新鲜的血液。

  当然，值得一提的是，恰逢华发股份40周年，战略性推出华发琴澳新城项目，涵盖四季半岛、四季峰景、四季广场和汇景台等组团，供销两旺，整体实现年销售超过千套的佳绩，销售金额超80亿元。再从各房企层面来看，2020年珠海网签排名前五的房企分别是华发、格力、万科、龙光以及九洲，网签总数达14619套，占据全市网签的27.2%。

  从全年来看，珠海房价整体趋稳，呈现出微涨态势。只有受疫情影响最严重的2月，随着疫情得到控制，售楼处重新得以开放，再到各大营销节点开发商的热推，特别是下半年土拍的助推，珠海楼市得到很好的复苏，直至12月份网签达到全年月份的最高值。

  此外，值得关注的是，原本珠海是一个外向型市场，其客户群体大多来自北方和港澳，但是因为疫情的影响，外地客群进不来，珠海本地客群资源得到了最大挖掘，比如金湾航空新城板块的几个热销项目，差不多有半数以上都被本地客户购买，这在以前根本无法想象的。

  二、学区房仍是二手房成交重头戏！

  与新房市场相比，珠海的二手房市场相对冷淡，这中间一方面是受疫情影响，带看不便，另一方面则是新房市场的冲击。而与此同时，学区房的热度在珠海一直不减，像珠海主城区的文园中学、紫荆中学、香华小学、九中、十二小等优质学区资源的二手房一经挂牌，很快就有买家，而且还有“抢房”现象。珠海文园中学旁一房产中介门店店长朱先生就表示：“我们这里就是学区房好卖，一般挂出来很快就有买家，而且价格基本没有受影响……”

  另外，也有吉大街道某资深房产中介人士吕先生也反应了这样一种情况：“受疫情影响，很多客户因为资金周转不开来挂牌卖房，但效果都不是很理想，有的挂了几个月都卖不出去。”事实上，因为业务开展不畅，珠海有很大一部分二手中介门店转让，亦或者转做新房去了。

珠海家和城营销中心场景

  三、限购松绑！落户政策再放宽！

  近年来，珠海楼市一直备受关注，特别是珠海宜居的环境吸引了不少北方朋友和港澳人士前来置业，而珠海的限购政策也得到了一定的松绑：

  其一，本市户籍家庭，珠海市内无房：可买三套房；有一套住房，可买两套房；有两套房，可买一套房；拥有3套房及以上的居民，暂停购买普通住房。

  其二，非本市户籍家庭，全市范围内均可购买，限购一套；高层次人才，限购一套；港澳人士，珠海无房可在市区购买一套外，可在金湾斗门再买一套。

  此外，珠海在引进人才和吸引人口落户方面也进一步得到优化，在2020年11月25日，珠海市人民政府办公室发布《关于进一步放宽我市人才引进及入户条件的通知》，珠海进一步放宽人才引进范围及条件，其中大学生毕业五年内均可直接落户！

  限购松绑，落户放宽，这双向利好之下，对于后疫情时代珠海楼市的进一步复苏有着非常积极的意义，我们期待2021年珠海市场交上一份可喜的成绩单。

珠海富元广场项目营销中心开放现场

  四、珠海全年商住土拍21宗，揽金379亿元！

  从2月在疫情笼罩下，珠海商住地土拍第一战打响，华发以27.7亿竞得洪湾6.4万平商住地，到11月中海以104.76亿竞得十字门地块，珠海新总价地王诞生，再到12月斗门白蕉4.7万平地块被方直以5.67亿拿下，宣布方直首进珠海，这也意味2020年珠海宅地土拍圆满落幕。

  据珠海乐居统计，2020年度珠海共计拍卖21块商住地，总揽金379亿元，拍地面积达156.7万平方米，而土拍成交最主要集中在下半年，区域扎推土拍的现象非常明显。对于大环境而言，2020年的珠海土拍还算取得一个不错的成绩。

  从全年土拍情况来看，唐家北围、保十琴区域、斗门湖心路、金湾航空新城等规划利好区域争夺激烈，溢价率居高不下，拍卖会现场常现“龙虎斗”局面。同时，相比2019年多宗商住地流拍，2020年基本没有地块出现流拍现象，进一步证实了珠海楼市回暖。

  从众多地块来看，中海竞得的十字门国际会议中心旁地块，以总价104.76亿元荣登年度总价地王，同时该地块也是2020年度楼面价最贵地块，楼面价为23280元/㎡；此外，被澳门都市更新股份有限公司收入麾下的面积为19.4万平米的横琴商住地是2020年度珠海最大地块，该地块比较特殊，计划为3800户澳门居民提供住房需求。

  在大环境影响下，2020年珠海最高楼面价并没有突破29120元/㎡的纪录，其中中海竞得的十字门地块以23280元/㎡成为年度土拍楼面价****，泰盈的唐家北围地块以16987元/㎡成为年度土拍楼面价TOP2，华发的主城区地块以15389元/㎡成为年度土拍楼面价TOP3。

  位于珠海十字门国际会议中心旁边的商住地，无疑是今年最火的地块，其104.76亿的总价，成为历年来珠海商住地总价的****，也是新的总价地王；澳门都市更新项目以53.5亿总价成为今年商住地总价的TOP2；位于珠海北站旁的宝龙城项目以32.58亿总价，成为今年商住地总价的TOP3。

  在土地储备上，澳门都市更新股份有限公司以横琴的19.4万平地块成为2020年珠海商住地储备量****；中海凭借十字门的19.2万平巨无霸地块成为2020年珠海商住地储备量top2；万科以金湾航空新城的16.5万平地块成为2020年珠海商住地储备量TOP3。

  2021年，随着去年新拍地块的建设和陆续上市，珠海市场供应也将进一步得到提升，比如唐家北围板块、斗门区湖心路板块和十字门地块等，必将是大家置业首选的热门区域。

  五、香洲区成交量最大，其次为斗门！

  据乐居君不完全统计，2020年56个纯新盘入市，除了新房供应量明显增加之外，珠海房地产市场上的产品结构也在新老楼盘的更替中发生了变化，100平以上的大户型越来越多，集中在香洲主城区、斗门区、保十琴、高新区等几大热门片区。

  最值得注意的是，往年一向作为网签最大户的斗门区在2020年度被香洲区取代，这说明在疫情之下，主城区因为良好的医疗、交通、生活和休闲配套等，已被越来越多的客户所看重，价格在一定程度上退而为其次了。

  据珠海商品房(预)销售专网的数据来看，2020年珠海网签排名前十的楼盘共计网签9152套，其中华发水郡花园（华发又一城）以1180套占比前十的14.8%，成为名副其实的“销冠”楼盘；此外，龙光玖誉湾花园也取得了非常不错的成绩，网签984套，排名第二；西湖湿地国际花园（九洲保利天和）网签896套，排名第三。

  六、珠海房价收入比：11.42

  按照2020年珠海居民人均可支配收入52495元（乘以5），主城区单套总房款平均300万来算，珠海房价收入比为11.42，而按照西区单套总房款平均150万来算，珠海的房价收入比为5.71。

  七、珠海未出现长租公寓雷暴事件，城市租金未见明显涨幅

  从2020年全年来看，珠海的城市租金并无太大变化，而其他城市出现的蛋壳或长租公寓雷暴事件也没有发生。不过，随着城中旧村改造的深入，珠海很大一部分种地收入的务工人群明显受到冲击，有原本租住在翠微旧村的打工人士黎先生表示：“我原本租住在翠微村，一个月房租加水电分摊下来也就六七百块钱，但翠微村改造，他不得不跟别人合租到旁边的小区里，每个月的成本涨到一千以上，看起来成本增加了不少，但感觉环境好了不少——”

  此外，珠海还有一群特别的租房人群需要值得关注，那就是工作在澳门，租房在珠海的务工人群，他们大多都租住在拱北区域离关口较近的位置。疫情之下，很多人被迫失业返回老家，这样就导致拱北区域很多出租房空置。有之前在澳门某工作的陈先生表示：“疫情之后，因为通关不畅，澳门旅游行业萎缩，我们很多人失业回了老家，几个月之后再回来，发现原来租的房子还空着，房东还给减了一百块钱。”

  八、疫情之下，购房者更趋向理性！

  受疫情的影响，珠海二手房的成交量趋冷，但一手房的成交情况还算不错。整体来看，珠海房价波动不大，一手房与二手房的差价相差也不是很明显，但是开发商的各种促销活动，重点是一手房首期可以分期付款，二手房却不能，这能大大减轻购房者的负担，促进了一手房成交量的增加。

  对于买方来说，买二手房时候，经常拿一手房的不同价格户型的房子进行比较，难以拿主意需要长时间犹豫。在卖方的角度来说，由于疫情的影响，资金急需周转，会低价急着转卖房子，有合适的买家就立即出售，不会滞留太久。

  不过，整体来看，受疫情影响，购房者更趋向理性了。珠海龙光某项目销售经理李女士提到，她在2020年里接待了很多客户，但明显感觉客户更“挑剔”了，不单单是关注户型和价格，对周边的配套，比如学校什么时候能招生，公园什么时候能开放，到医院的路程是多少，等等。而且很多客户基本上要把整个片区的项目都走了一遍，甚至实地探访很多次才决定下定与否……这些都表明客户都在趋向成熟、趋向理性。

  九、2021年房地产走势：普遍看好！

  对于2021年房地产行业的走势，有乐居小编冬冬表示：从政策上来看，2021年的房价不仅继续保持一个稳定的态势，而且还会更加成熟。因为“稳地价、稳房价、稳预期”的整体思路并没有发生变化，未来在灵活性政策调整方面还会与时俱进，不断更新，所以2021年的房价总体来说不会有太大波动。

  另有乐居小编丹丹认为只要坚持“房住不炒”、“一城一策”等健康消费理念和方向，2021年的房价以及房地产市场的一个走向是不会发生根本性的变化，总体来说还是呈现稳定发展的现象。

  当然，也有华发的策划谭先生表示，自从2017年精准调控后，房价的涨幅得到了平稳的控制，按照这个正常的发展趋势，在不受到突发事件的影响以及国家调控政策不发生实质性转向的情况下，房价基本是趋于平稳发展，2021年的房价应该不会出现较大的价格波动。

  此外，时代的销售经理李先生认为2021的房价走势还是很难改变，二线涨幅最大，三线次之，一线最后。但是，价格上涨的绝对值则是一线第一，二线其次，三线最后。这中间的原因有三：第一，中小城市人口向一线城市聚集所形成的产业转移带动的人口流向变化；第二，人往高处走，往大城市转移消费和投资促进住房区域的消费升级；第三，在没有外力作用下的房价格局通常很难轻易改变。

  在基层街道办上班的刘女生则表示：“我觉得房价是稳中有升，尽管很多珠海户籍人口的家庭至少有了一套房产，但是珠海的人口每年尽流量大，特别是很多人才引进措施和入户门槛的降低，相信会有更多的人来珠海安家落户，这么一来，珠海房价想跌都难！”

  十、展望2021年楼市：平稳渐涨成大趋势！

  由于珠海市场的特殊性，2021年依然值得期待，特别是疫情好转之后，外地客流涌入，以及港澳客户的到来，再加上诸如洪鹤大桥、金琴快线等一大批交通设施的投入使用或即将投入使用，珠海东西部之间更加畅通，楼市将进一步向好。

  从区域来看，唐家北围片区依然值得关注，特别是在深中通道、深珠通道进展加快的前提之下，以及深珠示范合作区的规划建设，其前景被看好。此外，保十琴区域和珠海西区的金湾航空新城板块、湖心路一线、平沙滨海新城板块等也将持续受追捧。

  再者，热门区域的项目将随着成交的攀升，价格微调上涨必成定势。而从珠海全市层面来看，2021年度最值得期待的项目有北站宝龙城、天恒湾景、清能领秀荟、都会四季、华德同裕璞樾，以及东桥、翠微、上冲等旧村改造项目等。

  本次备忘录撰写人：陈君

  2021年1月11日