文/粤进深 严明会

深圳有个盘，最近准备入市了，它的容积率能高到多少呢？

12.11！

进深君忍不住感叹：

“妈耶，这也太太太……高了吧。”

真是疯狂。

这个楼盘，名叫塘城壹号花园（推广名：塘城NEXT TOWN）。

前不久刚开放了样板房参观，估计很快就会正式开盘。

实际上，项目早在去年就已经开放过一次实体样板间，但由于各种原因又关闭了。

销售熬走一波又一波，也因此成为外界口中的“鸽子王”。

该楼盘原属于恒大旗下，由岳盟工业区旧改而来。但随着恒大出险，项目随之停工。

后来，被安居建业集团接手盘活。

安居建业集团背后，是人才安居集团、特区建工集团、深业集团和万科集团，四家共同出资成立的。

所以，塘城壹号花园，也可以说是国企接盘的一个典型。

换了主家后，项目名称也由“恒大时代之光”，变更为如今的“塘城壹号花园”。

整个项目业态很多。

有住宅，超高层的那种，54-64层，共4栋。

有保障性住房，2栋。

还有办公楼，3栋。

另外，配建一所12班幼儿园。

据进深君了解，塘城壹号花园将优先推出5栋一单元和四单元，约600套房源。

户型跨度很大。

最小建面约67平方米两房，最大125平方米四房。

还有87平方米、96平方米。

总共4个户型。

项目位置优越，位于龙华区上塘核心区域，6号线上芬地铁站旁，距离4号线上塘站也不远。

周边各项生活配套完善，居住氛围也较为浓厚。

还有一点，项目一路之隔的金茂府，二手房挂牌均价去到10万/平方米。

而塘城壹号花园吹风，折后均价仅约“5字头”。

买小户型的话，上车门槛相对较低。

但高达12.11的容积率，却让不少购房者望而却步。

这几乎已经是深圳新盘的容积率天花板。

容积率，是衡量小区居住密度的核心指标，直接关系到居住舒适度。

一个占地1万平方米的小区，总建筑面积为3万平方米，其容积率就是3.0；

盖了5万平方米，容积率就是5.0。

容积率越低，意味着在同样大小的土地上，盖的房子越少、越稀疏；

反之，则房子越密集，居住氛围也就越压抑。

平常大家去看房的时候，销售有时会提到容积率的问题。

有时则不会主动提。

除非这个盘容积率很低。

一般都会换成好理解的词语，比如低密社区、超宽楼间距……

就塘城壹号花园来说，作为一个由旧改而来的项目，超高容积率似乎是它逃脱不了的宿命。

不止它自己这样，深圳其他旧改项目也是如此。

南山“巨无霸”旧改项目绿景白石洲，部分地块容积率达到了11.1，住宅最高74层。

同在南山的桂庙新村旧改项目翰熙典居，01地块容积率9.28，02地块9.32，03地块11.44，一个比一个高。

还有龙华商业中心城市更新北片区的幸福城臻园，容积率8.81。

相比之下，竟然都算是低的了。

其实，广州也有一些容积率比较高的楼盘。

像越秀东山的豪宅世茂天越，容积率高达11.54。

世茂天越只有一栋51层的单体楼，在重重叠叠的老旧小区中，鹤立鸡群。

这个盘很有历史，曾烂尾了20年，直到世茂入局接盘，才被盘活。

而近几年的广州新盘，已经开始普遍降低容积率了。

据不完全统计，目前广州待售/在售热盘中，有近70个楼盘容积率≤3.1。

而深圳新盘的容积率，目前还处于一个相对比较高的阶段。

能在3.1以下的，已经是佼佼者了。

当然，这主要还是因为深圳寸土寸金，宅地稀缺。

楼建得高一点，开发商就能多卖点钱嘛。

值得欢呼的是，深圳已经开始关注容积率的问题了。

今年以来，深圳成交的5宗地块中，除了年初成交的龙岗大运G01045-0200宗地（中海竞得），容积率4.97以外。

其余4宗，容积率都在3.1以下。

其中，龙华民治核心区A817-0619宗地，容积率2.5，联发拿下；

龙华民治街道梅林关A802-0309宅地，容积率2.8，中海拿下；

前海深港现代服务业合作区T201-0232宗地，容积率3.1，招商收入囊中；

光明中心区A509-0074宗地，容积率3.1，深振业 天健 光明建发联合竞得。

今年5月1日起，中国“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施，要求住宅项目容积率不超过3.1。

“低密时代”到来，深圳新房或将迎来巨变。