2021年商业不动产升级改造

设计趋势

城市商业不动化进化概述

作为**依附于土地的，自然或人工产生的物质资料，是形成地表各种元素的不动产。其中，作为商业用途的部分，产生着集聚的效应，是城市产生的前提和最早的形态。公元前 7000 年在土耳其南部的卡塔呼玉克就是为了商品交易而成立的。随着漫长历史的发展，城市里的市集从单中心广场型，一直发展到今天的多中心城市综合体型，是与自然地貌，人类的经济，历史，政治，文化发展都分不开的历程。它就是随着城市的不断的升级改造，来进行自身调节并升级的。

位于土耳其南部的加泰土丘（catalhoyuk）

如果要对趋势有所了解，就要对历史和现状有所了解，因为产生趋势的原因都已浮现。从公元前 7 世纪，吕底亚人就发明了零售店，这种形式的商业空间，一直留存至今。整个西方的中世纪，市场就是城市中心广场，同时还兼有 社会聚集的功能，中国则一直是在城市里设置东西两市，是权利严格管控的位置。1566 年至 1568 年，伦敦出现了皇家交易所。而第一个室内商业街，是在 1786 年出现在巴黎的 Galeries de Bois。从此，商业，可以见缝插针的出现在城市各处。但是，为何在漫长的岁月里，商业空间的形式没有大的变革 ? 这和生产及社会发展进程有很大关系。首先，从社会交换水平来看，从物物交换的原始时代，直到 17 世纪，金属币和纸币在欧洲才得到广泛应用，信用体制还未出现。其次，从沟通宣传水平看，展示用模特，从公元前 1323 年在图坦卡蒙墓里的木制人偶，到 1945 年，第一个塑料人偶的出现，用了好几千年的时间，印刷术，从公元二世纪的中国传出后，发展到 1450 年古腾堡所建立的出版社，大量纸质宣传品才可能实现。再次，从材料上讲，玻璃，这一商业倚重的材料，虽然早在公元前 2500 年的美索不达米亚诞生，但是，直到 17 世纪晚期，压铸玻璃的出现，才使得第一个商店橱窗在荷兰出现。而真正的平板玻璃，是在 1959 年浮法玻璃出现后，才真正面世。然后，从带来客流和货流的交通来看，公元前 45 年，人行道就正式在罗马立法，而人行道成为城市交通系统中的一员，是在 1838~1870 年巴黎的改造升级建设中形成，发展到 1950 年左右，全欧洲的城市中心人行道系统才完善。可见，商业空间与材料发展，经济规模有着深刻的联系。

工业革命后，随着生产力的大幅提升，知识爆炸式的大发展，新的商业物业竞相出现。第一家现代连锁店，在 1859 年出现在纽约，是大亚特兰大和太平洋茶业有限公司 的店铺。第一家超市，King Kulen 1930 年出现在了纽约。而第一家大型室内商场，是在 1956 年建成于明尼阿波利斯的，由 Victor Gruen 设计的 Southdale 商场。当然，这种大空间商场的产生，依仗于电力驱动的垂直交通工具 - 电梯的诞生和发展，以及电力驱动的调节室内气候的空调的普及与使用。当然 , 这也得益于针对汽车这种新型交通 工具做的分散式城市规划布局。城市可以铺开，巨大的停车场是各个功能间联系的节点。

Jon Jerde 设计的加州圣地亚哥霍顿广场

不久之后的 1985 年，由Jon Jerde设计的加州圣地亚哥的霍顿广场，是一种放置于城市空间里的村落式零售空间，是城市中心复兴的种子。这要从美国工业发展来讲，简单来说，美国城市被工业厂房所占据，城市内的居住环境很不友好，房租也很高，所以，城市中的中产阶级，在汽车普及后，都移动到郊区，随着服务居民的各种机构在郊区的落位，城市中心区域里只剩下工厂，办公楼等等，当时城市中心依然还有些生机，但是，1929 年 -1933 年的经济危机，打击了美国的经济，到了 20 世纪 50 年代后，几乎所有的美国大城市都分化成穷困的城市中心区和相对富庶的郊区。

Victor Gruen 设计的 Southdale 商场

城市中心成为贫困人口、有色人种、少数族裔的聚集地，居住隔离问题、种族问题、贫困问题、住房问题等凸显。相应的，一系列城市中心更新的计划在美国各大城市 实施，主要是想利用城市中心做商业综合体和剧场等公共设施来吸引人流，尽量完善公共交通系统来增加可达性。但是，这些都以失败告终。唯独霍顿广场，通过 Jerde 的 设计改造，成功复兴了城市中心。用 Jon Jerde 自己的话说“我们在这里尝试的与传统区域性商场的不同之处是场所感受。传统的商场令人感到单调，人的知觉几乎窒息。区域性商场仅将人聚在一起，但我们试图建造的是一个社区的容器。霍顿广场不应该被视为一座建筑，而是一个社区，一个在圣迭戈市中心内的场所。任何人在此均可保证有拥挤热闹的乐趣。人们从早到晚来此逛街道、逛广场、 逛平台。我希望它成为一个人们可以找到任何他想发现的东西的场所。”

AEI引入

AEI介绍

这就引出了我们所说的商业不动产的改造升级，Asset  Enhancement Initiative (AEI)，这个名词经常被 REITS 所引用，它的目的，在于通过对楼宇，城市片区的改造升级，来增加可租赁面积，提高租金收益，它的出发点是为了经济效益，可是在实施过程中，会发现，如果改造里将建筑低碳化，达到绿色建筑标准，也可以获得政府奖励的计容面积，从而获得现实利润，而因为低能耗，建筑将来运营时也节约了成本，是一个双赢的结果。所以，对于一个有责任的建筑师来说，AEI 其实是在充分考虑城市现状后，通过研究得出结论，并利用这个结论来指导实践，利用成果来调整研究的过程。它是一个与城市规划，建筑规范相结合，通过与客户，商业及其他顾问，市调部门等等不同的方面 跨界合作，来达成的一个工作。

全面观世界，了解新危机

全方面观现在的中国城市，已经呈现出现代化的大都市模样。再从刚才提到过的视角来看，人类已经进入了电 子时代，随着平板玻璃的实现和液晶的发现，平板液晶屏是媒体的新载体，材料与媒体相互融合 ; 在流线交通上，自动扶梯，电梯成为了商场的必备，在做商场设计时，流线长短不是最大的问题，流线的层次成为了最大的问题，它是否可以接触网络，是否拥有丰富的吸引人的气味，等等，才是交通的新的课题；在社会交换上来看，新的电子网络技 术使得物质的钱可以通过虚拟金钱来实现交易，更多的购物选择产生，购物行为可以全空间进行 ; 而商业不动产，在这样的新形势下，向着更混合，更多样的方向发展，形成一系列更大、更高、更广的城市 / 乡村综合体。

新型城市综合体 - 在物理基础上更进一步虚拟更新的产物

然而，自从 2018 年开始的中美贸易战之后，中国外循环系统开始萎缩，新一轮经济危机显现。经济一直以来对外部投资的依赖，与外界已经高度关联，相互依存，而政治 上的架构并不一致，这个问题积累下来，在新冠病毒的催化作用下，2020 年危机积累到新的高潮。好在，在已经经历了的经济危机中，中国已经积累了相当的经验，具有一定的免疫力。其中，农村地区作为大后方，拥有相对自给自足的能力，通过举国体制下的物理隔离，使得疫情得以缓冲。但是，虽然政策上强调的是内循环，但并不否定外循环，所以，疫情主要还是要防范输入型。经过一年的抗疫，全世界范围内，因为宣传和政府的举措不同，各地皆不相同，为了对外来病毒实施监控，全国是处于一级警备的状态下，如果病毒不灭，这种管控将会是一种常态化管控。

催化作用下的网络沟通为主的商务运作

通过政策上的激励机制，同时保持城市化率在 50% 左右，那么作为大后方的农村地区会保持粮食供给。所以，新的现状，是在尽量不物理接触的情况下，网络的应用越来越普遍，Zoom、钉钉、腾讯会议等等远程沟通软件的用户大量增长，网上购物也相对增加了更多的用户。

麦肯锡调研汇总

从麦肯锡 2020 年的调查来看，中国的顾客，对外出工作，购物和运用公共交通通勤仍然是首选。但是，外出全家性娱乐体育活动减少，乘飞机及参加大型集会活动是最不愿意进行的活动。而利用共享交通工具来讲，中国的顾客仍然热衷。对健康的关注，促使顾客选择更多的在家就餐，外出锻炼仍然活跃。中国顾客在度假上消费明显比其他国家多，然而，节假日购物，还是有更多的人选择线上购物。麦肯锡也从不同国家的调研中，总结出了 6 个 2020 年消费者的重要变化 :

1、众多人由于为了避免接触他人，花了 2 个月的时间跳过原本应花费 5 年才能培养的电子购物习惯，从线下顾客转变为线上。

2、Zoom、钉钉，等等线上会议及群体管理软件，创造了线上平台，令更多的线上服务帮助企业在隔离状态也可以解决问题，发展业务。

3、家被定义为新的生活场所，人们在里面不止是家庭生活，还要将这里变成工作室，教室，商店和娱乐室。

4、邻里关系愈加重要了，社团正在成为新的组织形式，在线下蔓延。

5、赢取顾客的信任，对于线下商业来说，至关重要。如何即能保护顾客的隐私，又能使顾客远离病毒，是制胜关键。

6、提升品牌的水平，要对品牌在疫情中的反应深入思考，对品牌目标要有明确定位，要实现品牌的诺言。

除中国外，其他国家将削减节日消费 

此表出自麦肯锡2020年报告 2020 top picks:Our most popular articles 的 P14 页

各个国家关于参与户外活动的倾向的调查 

此表出自麦肯锡2020年报告 2020 top picks:Our most popular articles 的 P12 页

全球顾客关于日常花费各项减少量调查

此表出自麦肯锡2020年报告 2020 top picks:Our most popular articles 的 P8 页

大量丰富的信息收集与处理中心指导着未来的销售方式

此图出自麦肯锡2020年报告 2020 top picks:Our most popular articles 的 P37 页

AEI升级改造趋势

基于系统性的观察，我们认为，对于此不动产的升级改造，在大的方面，应该调整方向，应对现状变化，小的方面，要更加关注顾客体验，在细节上和运营上增加客户粘性。所以，作为在设计圈耕耘了很久的设计公司，我们认为将来升级改造的趋势，有以下几点：

- 符合规划政策 : 为设计实现寻找更精准的落脚处。

首先是寻找政策突破口，2020 年 4 月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 试点相关工作的通知》。自此，中 国公募 REITs 正式出道。根据猫头鹰研究所的研究，短期看公募 REITs 的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产 REITs 的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。公募 REITs 于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。从政府到地产商，也都希望，通过 REITs 的加入，可以对存量物业进行改造升级。数据显示，2020 年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达 13%，高于 2019 年的 6% 两倍之多。

REITs工作原理图

其次，从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。所以企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。这样，由此而发的轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。可见，在趋势上，利用新融资渠道，对旧有的好位置低收益项目进行改造更新，是未来的主流趋势。

全过程客户体验增值

城市更新也将遵循摩尔定律

- 增加空间价值的方法 : 跨界融合创新生态

正如库哈斯在癫狂的纽约里所描述的下城体育俱乐部，所有不同的功能疯狂的混合，却最适应现实的多变和焦躁。在同类型的例如写字楼的市场，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。原因在于，共享空间更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。而推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。所以，办公场所离雇员的家越来越近，既节省了通勤成本，又因为灵活性和服务性而降低了中央办公的成本。而在不同的类型间，例如毛大庆发现一种职住一体的新生活方式，这是因为“通勤难”已经成为城市共同面临的难题，人们的幸福感被这种工作和居住的割裂所吞噬。而职住一体化有助于解决城市效率问题、通勤问题和职工住宿问题，增强工作者的幸福感，因而成为城市更新的重要手段。这样说来，就是多功能复合空间不仅带来幸福感，同时不同业态的融合也增加了复购率从而提升了商业地产的坪效。

- 客户体验 : 全过程思考

对于客户体验性，是一个非常广的话题，但是在研究问题的出发点上，一个是要做到让客户可以信任，要调整品牌或公司的形象为与顾客一致，来增加自身的价值，要通过对顾客，对雇员和社区的关心，来实现顾客对品牌或公司的依赖性；二是要做到充分挖掘线上资源来接近潜在客户，同时与已有客户保持联系，建立以自己为中心的客户社区 ; 三是要在不降低客户体验的情况下尽量节省成本，例如增加自助服务和智能交易系统，增加线上多向销售渠道，再利用实体店来变成体验店，将单一购物体验变为可以随时随地进行购物的多中心多触角体验店系统。最后，是需要对客户进行更精准，更及时的研究，来跟上瞬息万变的现实世界。原来的传统研究机构，要获得客户资料，总是需要踏勘现场调研或对话，这样起码最快也要大半个月才能得到结果，但是现在这种结果很可能就被各种突发情况所干扰， 所以，更快的利用各种社交媒体，和一线员工反馈，来形成新的应对策略是非常重要的。综上所述，就是要更加紧密的将策划，运营结合到设计中进行更新，才可以面对现实的挑战。

- 摩尔定律 : 更新成为常态

正像马克思所说的，一切坚固的东西都烟消云散了，现代的不确定性，要求一个场所不能封闭在一个自我中心的壳子里，而是要利用详尽的观察，新的工作方法，作出符 合时代的多向设计，然后，一步一步的通过翻新来给项目带来无尽的活力。正如一个计算机，所有构件都需要更新换代，才能运营越来越复杂的程序，适应生产变化，而这些 更新换代，还会复合摩尔定律，速度是会越来越快的。

细节设计舒适度提高客户体验

- 生活感与实用性 : 细节舒适度

新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。在本地化的基础上，购物中心将会成为真正的生活中心，尽量促使附近的本地客户产生依赖感而长时间逗留，又不会在细节上让他们感度不舒服。

独特的现代生态

当考虑到实例问题的时候，需要一个足够有代表性的案例。新加坡，这个被称为“亚洲的未来”的城市国家，早在 1995 年，它建国 30 年之际，就因为与过去完全不同的面貌，让在那里度过 8 岁生日的库哈斯，感到完全的陌生，认为它展示了一种独特的现代化生态。这得益于它的设计理念，管理方式，执行力度，所以，从它那里找到的案例，很可能就是未来我们可能找到的先例。

新加坡：亚洲未来

星耀樟宜新机场商业

作为刚到新加坡或在新加坡转机的旅客，在机场就看到的星耀樟宜，它是一个 AEI 的神来之笔，它所在的基地，原先只是地下停车场，但是在物业升级后，将旅客休息，机场服务功能，与零售，酒店，以及景观融合在一起，成为颇具吸引力的室内奇观场所。它将自然与人工并列在一起，所有设计细致入微。为了实现室内瀑布的最好效果，设计团队用了 2 年进行各种研究，在美国洛杉矶甚至搭建了模型进行实验，所以，在那令所有游客感到新奇，畅快，并震撼的全世界室内最高的瀑布下，游客知道哪里不会有水溅到，水落下的声音也得到控制，不会太干扰购物的客人，同时为了营建一个更真实的新加坡的自然面貌，室内有 6 万多种植物。

以下图片均来自于RSP

在休闲游乐区域，细致的构思设计处处可见，例如可以随着纸屏幕移动的游乐园展示说明图，令人有登山感的公园阶梯，利用雾气制作的休闲草坪和桥，等等。他们让在里面的顾客流连忘返，常有耽误航班的现象发生。它的体量内有 280 多家零售店，室内还是预留了 Pop-up 店的以下图片均来自于RSP位置，来进行新品牌的快闪实验。面对全球的客户体验，它的设计将许多非常人性化的体验结合进去。举一个例子，就是自助行李看管处，只要将行李放入到槽内，在触摸屏上一通操作，行李会安放好，然后旅客可以自由享受这里的公园和购物中心。这种全过程思考，对当地人流，游客人流和过境人流都有深入的考虑。这些也是连续 7 年，樟宜机场可以排名世界第一的理由。利用丰富又混合的功能，几个令人“喔哇”的景点，在开幕后 6 个月，这里就吸引了 5 千万客流 ，10 倍于新加坡的人口数量。原先并不产生任何效益的停车场，升级为全球****的吸引点，花园城市的聚客厅。

福南新型城市综合体

而在新加坡 CBD，一个新的商业综合体在去年落成，这个项目叫福南，它在 1985 年作为福南中心出现，后来成 为一个 IT 商场，专卖电脑元器件，听上去像一个正常出现在中关村的物业。

商场入口

在 2005 年，第一次 AEI 后，它更名为福南电子生命商场。然后，通过对地理位置 ，客户流的研究，它由凯德进行了一次完全的 AEI，成为了新的网红综合体。它的位置，正好是处于政治文化，商务社交和自然景观的交叉点。凯德希望将生活，工作，游乐融合在一起，打造一个跨界作出很多创新的项目。首先，是利用共享，打造社群空间，比如说 LYF 的公寓式酒店，可以共享很大的厨房，很好的洗衣空间，来增加租户的交流。同时为灵活的运用空间提供了可能。然后，利用时间差，来充分利用空间，使空间利用值最大化。在上午十点商场开场前，一层的自行车道可以提供骑车人穿过综合体的可能，同时提供了可以维修，停车的设施，由于气候的影响，特别提供了更衣室，让骑好车的人员冲凉换衣。

室内自行车道

空间的利用率，得到很大改善。再次，为了空间的灵活性，此项目在中庭中间设计了一个生命之树，通过灵活有趣的安排，增加公共空间的吸引力，通过一系列的细节安排，增加客户的体验，同时为常态更新提供场所。从地下到顶棚的设计里，下面是一个可供攀登的专业训练场，从地下二层到二层，仿佛树干，也通过这个过程，暗喻了生命的旅程，通过艰辛的努力，才能达到令人向往的高峰。在二层，它设置了时尚 pop-up 店以及工作室位置。三层则是照相馆，IT 概念店，四层则是演出空间，以及运动单车健身室。围绕它也有很多即插即用空间，可以灵活的让租户短期运用。在其脚下，还有一个多功能的小广场空间。

生命之树

室内中庭

在新建筑的7层零售屋顶，还有一个可以让公众自由逛的城市农场，它种植的各种果蔬，都是可以直接端上餐桌的菜。再看看空间里的细节，一些公共楼梯的边上，有很多可以充电的位置，这些楼梯也做了相应的改造，是交通兼休息空间的结合；在商场的公共空间里，随处也可以见到可供休息，工作，聚会的休息空间，综合体的各个空间得到了充分的利用。这个项目里的酒店公寓，由雅诗阁旗下的 LFY 打造，它着重打造了公共客厅，公共 GYM，公共厨房，洗衣房等等。它的设计充分考虑了可变化性，室内的晾衣架，可以在房间上部的管子上随意挪动。这样的细节例子，在这里不胜募举。

作者： 

新加坡RSP设计事务所

石璐  方铁英