和城中村一样，广州旧改浪潮里，还少不了一员：旧厂改造。
随着城市进程加速， 曾经在上个世纪勇立潮头的一批产业厂房，由于生产低效且占据市中心地段，逐渐淘汰在时代发展的洪流里。
荔湾的广钢旧厂、海珠广纸厂找准定位，在广州城区崛起一座座居住新城。而位于天河中心、曾以轻工业闻名的员村板块，发展却慢了半拍，如今依旧是“老破小”和城中村面貌。
不过，近日，乐居君发现，广州自然资源和规划局公示了天河区第二棉纺厂地块（AT0805规划管理单元）控制性详细规划，盘活旧厂房用地，增加了三块宅地和一块中小学用地......
在旧改的大趋势下，员村有希望蝶变吗？

旧厂今生前世 腾笼换鸟大势所趋01

地块所在的广州市第二棉纺厂，成立于1958年，是后来的广纺联产业园的前身。其旧址的部分车间是广州第三批历史建筑。

  广纺联产业园现场，也是广州市第二棉纺厂旧址

据悉，广纺联产业园是国营纺织厂改造而成。2016年，产业园经历了清退商户、开业三年即关闭等种种风波。
2017年关闭之后，该产业园区便改为临时停车场。近年按政策要求“退二进三”后，这个地块纳入到国际金融城的开发范围。

清拆的广纺联产业园，乐居摄于2019年

从位置上看，广州市第二棉纺厂地块地处天河中心区域，位于金融城片区，西侧紧挨华南快速干线入口，临近地铁5号线潭村站，2站直达珠江新城。
东侧靠近地铁21号线和5号线换乘站员村，北侧靠近在建地铁13号线二期白马岗站。
受珠江新城 CBD、国际金融城、琶洲国际会展商圈、琶洲互联网创新集聚区的辐射，西面距珠江新城3km，东面距金融城（起步区） 2km，往南距琶洲互联网创新区 2.5km，距琶洲国际会展 2km，区位可谓绝佳。
AT0805规划管理单元现状航拍示意图
地块的改造调整，同样顺应广州国际金融城的发展轨迹。规划文件写道：
“力争将广州国际金融城打造成人工智能与数字经济发展的全球优选地，加快市属国企用地的有效利用，推进产业优化提升，促进历史建筑活化利用，实现老城新活力......”
可见，广州政府发展金融城、对中心城区低效旧厂用地的“腾笼换鸟”之意昭然若揭。

华南快速干线

规划图显示，优化改造部分位于AT0805单元的西南角，北至员村西街，南至花城大道，东至员村南街，西至华南快速干线，用地面积为11.09万㎡。
具体细致到各地块规划，同样引起乐居君的注意。该厂房用地优化不仅促使产业升级，更是腾挪出宅地，以缓解天河东部居住需求。

  天河区第二棉纺厂地块规划分为5个小地块，靠近华南快速干线、员村一横路一侧的地块（紫红色部分），规划为创意研发用地。

  乐居实探发现，第二棉纺厂地块四周已经围蔽，该部分现状已经建起了崭新的创意办公园——TIT智慧园。

  中部的三个小地块（黄色部分），规划二类居住用地，东侧靠近员村南街的地块，规划为中小学用地（橙色部分）。

  
目前地块现状平整，现场有工人在施工。

  地块周边生活配套成熟，天府路小学(翠湖校区)、广州市第一一三中学(金融城西校区)、广州华颖外国语学校、广东省环境保护学校、天河区昌乐小学、新昌学校、广州市第113中学(金融城校区)以及暨南大学附属第一医院、中山大学附属第六医院、广州市天河区中医医院等医疗教育资源。
未来地块建成住宅，也有希望享受周边成熟的生活配套和教育资源。

  
员村发展变迁史02

任何一个区域的发展，都离不开时代的大势所趋。
从北京路商圈，到越秀环市东CBD，再到今日风光无限的珠江新城，曾经的郊野筑起高楼，一批在改革开放后涌现的旧厂房、低效的工业用地，自然成为了阻碍城市进程的藩篱。
位于珠江新城一旁的员村，亦是如此。
上个世界五六十年代，为了响应“广州建设社会主义工业城市”的口号，彼时还是一片郊野的员村，开始兴建工厂，罐头厂、广东玻璃厂、第二棉纺厂、绢麻厂等都在同一时期建成投产，员村成为广州的轻工业重镇。
随着广州东进战略发展，珠江新城CBD向外延伸，位于中心区域的员村，显然需要转型发展。
2008年，员村新定位为珠江新城CBD延伸区，一大批工厂陆续停工或搬迁，但由于一些赔偿问题，员村的旧厂旧村改造，并未掀起太大的水花。
如今夹在金融城和珠江新城的尴尬位置，员村依旧是一片老旧楼房和的城中村面貌，令人唏嘘。

  
乐居君实探发现，虽然距离珠江新城仅2-3个地铁站，但员村村貌却是另外一番景象。密集的老旧小区、握手楼、低矮的厂房、拥挤的交通道路，人车混杂，依然可见上个时代的痕迹。
仅仅隔着一条路，与潭村光鲜靓丽的住宅和整洁的环境，形成鲜明对比。

员村街景

一路之隔的潭村景象

潭村早年被珠光集团接手旧改，如今建成项目珠光御景新城，二手挂牌价格达到10万元/㎡，一路之隔的员村，二手房均价徘徊在5万元/㎡左右。
这条旧改之路，员村还有一段漫长的路要走。

天河中心冒出大批宅地

珠光御景新城

近年来，随着广州三旧改造进程如火如荼，TIT创意园、天河智汇Park……越来越多的旧厂房、村级工业园，或走向产城融合、蝶变新生，或消失在城市发展的浪潮中，腾退出来的土地，盖了房子，筑起写字楼。

数据显示，截至2019年末，广州开展“三旧”改造工作以来，旧厂改造关停搬迁产能落后企业就超300家。
与片区旧厂房一样，员村的旧改消息传闻已久。

据乐居君采访村民获悉，员村已有一家H开头的头部房企介入，未来将会拆迁改造。
乐居君半信半疑，不过，一宗搁置已久的土地引起乐居君的注意。
据悉，2008年1月，员村片区冒出一宗抢手地块，H房企通过上百轮竞价，最终超过底价8倍，以总价41亿斩获广州员村的绢麻厂地块，楼面价高达1.3万元/㎡，是当时广州楼面价第二贵的宅地。
随着2008年全球经济衰退，彼时地块周边的房价已经降至1.3万元/㎡，面粉贵过面包，这块地的开发就搁置了下来。
而随着员村旧改传闻已久，H房企是否会拿下该村，连同此前搁置的宅地一道开发？让时间来回答吧。天河宅地稀缺03

天河的宅地历来抢手，一有新盘上架，往往“开一个火一个”，例如保利天汇，天河金地天河峯睿的开盘，备受市场瞩目。

  
在广氮奥体板块，2019年珠江实业拿下的广氮AT0607084地块，建成的城投珠江天河壹品项目，首推70-125㎡三至五房，目前价格尚未对外公布。
2020年金地斩获的广氮AT0607113地块，楼面价约35782元/㎡，目前已经建成项目金地天河峯睿，主推推建面约96-115㎡三四房住宅，均价约56000-75000元/㎡。
再来看看金融城板块。
2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿拿下黄埔大道东646号地块，建成项目臻溋·名铸，将主推185-350㎡大平层。据悉，看房还需验资500万元，早已不是普通刚需能高攀得起的模样。
天河区第二棉纺厂地块周边新盘稀缺，附近的新盘天麟府·瑧林，在售建面约113-172㎡平层大宅 均价约14万元/㎡。

  
周边二手楼盘密集，诚居花园、旭日雅苑、康湖山庄、东璟花园、兰亭上东、华颖花园、都市兰亭花园等，均价在4-6万元/㎡，个别楼盘已有20年楼龄。

周边二手楼盘密集

  天河第二棉纺厂地块的入市，将会解渴东河东部的居住需求。地块将花落谁家呢？

  乐居君在实探过程中，发现地块围蔽墙外则张贴着关于四号大院的改造工程（TIT智慧园第一期）的信息，下方落名处为富利建设集团有限公司。

  企查查信息显示，富利建设集团有限公司背后为保利发展控股集团的全资子公司，天河第二棉纺厂地块会不会已被保利相中了呢？

  我们等待官方信息公布吧~