乐居东北·哈尔滨 2018年哈尔滨***新区设立，品牌房企纷纷进驻冰城，哈尔滨房地产市场焕发活力，城市商品房成交均价首破万元……

  2020年春天一场突如其来的疫情席卷全球，哈尔滨全年房地产经营时间仅有5个月，市场量价双降，唱衰市场的声音经久不息……

  2021年的后疫情时代来临，唱衰楼市的声音仍在持续……

  但表面上的量价缩减能否代表真正的楼市，哈尔滨真实的房地产市场情况如何？他人“唱衰”之音是否符合楼市现状？哈尔滨的高房价是否还能继续保持？

  我们来用数据说话。

房价微降 比去年同期下降301元/㎡

  2021年的上半年，房地产市场仍坚持“房住不炒”定位，金融监管依然从严，信贷资金管控全面趋紧......在房住不炒政策的整体调控下，哈尔滨楼市始终保持平稳发展，整体房价走势也趋于稳定。

  根据易居企业集团哈尔滨公司提供《哈尔滨房地产市场监测报告·2021年半年报》数据显示，2021上半年哈尔滨商品房市场月均成交额34.68亿元，上半年总成交额208.08亿元，同比下降0.18%，成交均价10470元/㎡，同比下降2.79%。

  其中，2021上半年商品房成交均价同比2020年上半年成交均价，仅下降301元/㎡，比未受疫情影响的2019年上半年成交均价上涨447元/㎡。

△数据来源：易居企业集团哈尔滨公司

  从数据上不难看出，在房住不炒的调控政策指引下，哈尔滨楼市发展较平稳，整体房价走势也趋于稳定，并未出现大跌大涨情况。

  由于2020年上半年房企推盘加速，市场供应量激增，加之疫情影响，房企销售受限，整体市场存量面积上涨，导致2021年哈尔滨房地产市场整体呈去库存状态。

  因2021年上半年整体商品房库存量加大，房企为完成上半年销售指标，必然会选择“降价促销”以拉活市场、加速去化，这也是导致价格上涨动力不足的原因之一。

成交区域外延 成交均价小幅下探

  2021年上半年，哈尔滨新建商品房市场供应缩减，但全域成交同比去年上半年相对持平，供销比逐渐恢复至正常水平范围。

  据同策同程营销中心提供数据显示，同比2020年上半年房价数据，2021年上半年哈尔滨主城六区仅南岗区、道外区与平房区房价上涨，其余3区均有不同程度的下降，道里区房价与2020年同期价格基本持平。

△数据来源：同策同程营销中心

  经常关注哈尔滨楼市的网友不难发现，2017、2018年道里区凭借先天地理及环境优势，在政府利好的规划下，楼盘扎堆入市，哈尔滨房价在2年内完成了翻倍的上涨。

  2019年松北新区凭借“五区叠加”优势，产业勾地显著、品牌房企首进冰城便择址新区，大型产业逐渐落地、新建楼盘陆续入市，房价再度被拉升到新高度。

  2020年哈尔滨遭受3轮疫情冲击，销售力度及规模受限，成交面积缩减，但2020年仍旧以5个月的完全销售周期完成了2019年平均9个月的销售业绩，成交规模明降暗增。

  2021年上半年，根据数据显示哈尔滨新房市场成交量小幅上涨，涨幅0.5%，成交均价小幅下滑。从区域上看，主城6区仅道里区呈现供小于求态势。

△数据来源：同策同程营销中心

  哈尔滨热门成交板块，从道里、南岗逐渐外延至松北新区，再到今年香坊、道外逐渐走进大众视野，哈尔滨楼市热门区域有了新的定义。

  随着哈尔滨成交区域外延明显、主城区内可售项目减少，这也是导致全市成交均价短期小幅下探的原因之一。

低价项目抢占市场 拉低整体成交均价

  在乐居哈尔滨每周推出的【成交套数排行榜】中不难看出，低价楼盘成交量始终****。

  据同策同程营销中心提供数据显示，2021年上半年哈尔滨商品房成交金额和成交面积排行中，融创·冰雪影都项目及新松·璟荟祥府项目因价格较低、高性价比的优势，销售表现强劲，“霸占”排行榜的一、二位。

△数据来源：同策同程营销中心

  如果说成交金额榜单受成交均价影响，那成交面积榜单中各个项目的成交均价则是影响哈尔滨整体楼市成交均价的诱因之一。在成交面积****0楼盘中，共4盘均价不过万元，接近一半。

  其中，成交面积榜单第一位的融创·冰雪影都项目，成交均价仅6848元/㎡，成交面积高达9.3万平，上半年完成了6.4亿元的成交总额。低成交均价、高成交面积的情况，在哈尔滨上半年楼市市场较为普遍。

  乐居哈尔滨统计了解到，2021年上半年销售均价上涨的项目不足10盘，一线品牌房企虽占据哈尔滨市场成交主力，但依旧存在降价行为。

  据了解，随着楼市调控的收紧，受“三道红线”影响，负债率较高的品牌房企为回笼资金，大都采取打折、促销的方式加速项目去化，比如前段时间在哈尔滨楼市引起热烈讨论的“恒大打折卖房”。而目前踩中“三条红线”的房企有绿地、恒大、富力、华夏幸福等一线房企，这些品牌房企在哈尔滨也有项目在售。

  低价项目抢占市场，加之部分品牌房企调控降价，直接导致哈尔滨上半年整体均价小幅下降。

  但哈尔滨房价真的就这样一路下降了吗？

  乐居哈尔滨认为，房价下调只是短期行为，为追补去年总量，小幅降价是去库存、稳楼市最快速且有效的办法。而且伴随现阶段哈尔滨主力成交区域基建配套逐渐完善，居住气氛打造相继完成，哈尔滨房地产市场价格将实现补涨。

  此外，从源头分析，2021年主要建筑原材料价格涨幅明显，下游产业纷纷涨价，未来新建项目建安成本将持续升高，伴随哈尔滨城市化进程不断推进，基础配套及利好规划不断落位，土地价值也将随之攀升，已成交土地中不乏成交楼面价较高土地，在土地成本及建安成本双重影响下，购房门槛将进一步提高，开发商新建楼盘为保障成本、利润，房价上调是主流趋势。

△数据来源：同策同程营销中心

  但对于已入市楼盘下半年房价走势，黑龙江中原地产代理有限公司总经理王坤分析到，上半年哈尔滨楼市主要是去库存状态，剩余的房源势必没有刚刚开盘时的楼层、位置占优势，这与边户、顶层的房源自然没有中间楼层卖的贵是一个道理，下半年房价有所下降也是必然现象。但现阶段哈尔滨品牌开发商几乎没有降价的空间，开发商需要承担“土地成本+税收成本+建安成本”，开发商的利润已经被压到很低，所以房价虽然会小幅下探，但会始终稳定在一个水平，不会出现大幅度下滑的现象。

  下半年，随着“天猫816一元秒杀一平方”、双十一、双十二大促等活动的推进，加上“金九银十”传统楼市小阳春，房企必将抓住节点推出大力度的促销活动。受促销活动影响，房价或许会再度迎来小幅下调。

  乐居哈尔滨认为，哈尔滨楼市房价仍有上涨动力，但在“稳房价”政策的调控下，不会产生大幅度的变化。在经过2018年-2020年大幅上涨后，哈尔滨市场客户提前透支，短周期内不具备价格补涨空间，哈尔滨房价回暖仍需要时间。