乐居财经 黄帆 发自苏州

  苏州新房市场近日好不热闹，不断有新项目公开面世。这其中绝大多数都是今年或去年拿了地，目前正常进入开发进程的新项目。当然也有例外，比如近期突然领证开售的高铁新城这个项目——嘉致峰庭。<<专题 ▏苏州地产行业透视

  该项目所在地块是嘉华国际于两年前斩获的，今年才正式入市，整体节奏在苏州市场上属于偏慢的。然而这还不是嘉华最慢的一个项目，其另一个位于新区城铁新城的项目从拿地至今已经四年过去了，却仍然没有任何公开宣传，十分神秘。 

  01“审慎进取”

  拿地4年未入市的背后

  根据嘉华国际官网资料，可以发现其特别的拿地策略——“凭藉资深经验及雄厚财政实力，嘉华国际将继续以审慎进取的策略，物色具潜力的土地。”

  从实际情况来看，这个策略在苏州土地市场体现地十分明显。

  嘉华国际目前在苏州市场共布局3个项目，分别为运河与岸、嘉致峰庭、嘉骏峰庭。其中除了运河与岸是由其它开发商拿地，嘉华国际参与合作开发外，另外两个“嘉”字头项目均由嘉华国际独立操盘。

  2017年，嘉华国际拿下位于新区城铁新城地块打造嘉骏峰庭，地价15141元/㎡；2018年，嘉华国际参与中投里城、禹洲合作开发浒关运河与岸项目，至今仍在售均价2.6万/㎡；2019年，嘉华国际在相城高铁新城再拓一宗地，打造嘉致峰庭，地价15926元/㎡。

  整体来看，三年时间连获两宗优质位置地块，还参与合作一个项目。对于嘉华国际来说，如果所有项目都正常销售，节奏应该很稳。

  然而，时间轴并不是一如既往地正常行进。嘉华国际几大项目纷纷在开发或销售上遇到一些问题。

  合作项目运河与岸，虽然比较早就进入了销售周期，但去化却成了问题，以至于项目至今仍未清盘。

  而另外两个独立操盘的项目，就更值得一说了。近日，我们也去到嘉华国际在高铁新城和城铁新城两个项目进行了实踩。

  我们首先去到了相城高铁新城嘉致峰庭项目。该项目于7月20日领取了首批住宅预售，共288套房源，均价2.9万/㎡，总价区间280-426万，随后在7月底正式开盘售卖。图片图片 

嘉致峰庭  

  从实探来看，该项目的位置在高铁新城还是比较核心的，项目斜对面即高铁北站重大交通枢纽，项目周边也有MOC芯城汇、花语天境等项目，以及建发、金科等高铁新城比较有代表的二手房小区。

  据了解，该项目与同区域的融信天澄在同一年拿地，如今融信天澄已清盘，而该项目因需要封顶验收方可申请销许，所以至今才领取预售。不过受利于高铁新城的区位利好，以及现阶段区域新房供应的短缺，嘉致峰庭此时面市，时机倒也不差。踩盘当天，售楼处前来看房的客户来来往往也有不少。

  如果说，高铁新城项目是由于建设规划拖慢了入市节奏，那位于新区城铁新城的嘉骏峰庭项目则着实让人摸不着头脑。

  我们紧接着就去到了嘉华国际位于新区城铁新城的嘉骏峰庭项目。

嘉骏峰庭  

  根据我们的现场实踩，该项目在区域内的位置或比高铁新城项目更优。嘉骏峰庭位于新区火车站对面，且项目周边有3、6号线（在建）两条地铁线交汇，目前3号线已开通，地铁口出来即是项目小区，轨交出行十分方便。此外项目对面不远即汇融广场、新区永旺等区域核心商业配套。

  我们在现场看到售楼处已装潢好，内部接待客户的沙发、茶几等家具也都已安排妥当，并有物业人员在值班。与此同时，现场也有施工方人员在做一些收尾工作。据悉，整个小区已经处于完全现房的状态，房源内部以及社区绿化均早已完工。

  究竟什么时候能入市？据我们在现场了解到的情况，施工方将与开发商方在近日进行物业交接，一切准备就绪，年前或年后开盘的可能性很大。此外，据了解，近段时间前去现场看房的人几乎每天都有，或许项目已经开始对外放风了？

  02慢工赶出的细活

  购房者会为其买单吗

  从实踩来看，在嘉华国际苏州这两个项目上，应该还是能体现嘉华国际在产品打造上的较高水准的。

  嘉致峰庭与嘉骏峰庭两个项目均采用了公建化立面，都是比较现代的玻璃幕墙设计，尤其相城项目体现地较为明显，嘉致峰庭与周边高端商业群保持一致风格；城铁新城项目则因为已经是现房，整个外立面在周边一众项目中同样显得比较亮眼。城铁新城施工方某工作人员还表示，“光这外立面都花了几千万，项目不能亏着卖啊。”

  除此之外，两个项目在产品及物业打造上也都是偏改善的。

  户型上，已经开盘的嘉致峰庭主力户型只有103、120、138㎡三种，以大面积段的改善户型为主；待入市的嘉骏峰庭主力户型据悉包括81、113、123、129㎡四种（以最终公布为准），改善房源同样占一大半。

嘉致峰庭  

  物业方面，嘉致峰庭项目已经确定采用嘉华国际CRESLEIGH式的全新高端住宅物业管理模式，“高铁双胞胎”之一的城铁新城项目是否也会采用同一物业模式，可以期待一下。

  尽管慢工能赶出细活，但不能忽视的是，最终会有多少购房者能真正为其买单呢？尤其对于新区城铁新城的嘉骏峰庭项目来说。

  拿地至今已过4年，据知情人爆料，项目价格备不上去是根本原因，目前浒关片区新房均价在2.5万/㎡左右且新房整体供大于求，但据小道消息，拿地1.5万的嘉骏峰庭目标备案价可能会冲3.3万，难道是向区域另一个标杆路劲璞玥风华看齐？接下来入市，购房者是否真的会为该项目买单？我们届时再看。

  03上海媒体眼中的嘉华国际

  苏州未来可期吗

  嘉华国际，为嘉华集团旗下的房地产业板块，创立并深耕于香港，集团主营业务涵盖住宅、甲级商厦、酒店、服务式公寓以及特色商铺等精品物业。

  目前，嘉华国际半年报已出。截至2021年6月30日，嘉华国际实现营业额25.11亿港元，同比减少70.13%。2021年上半年，集团已签约的应占销售为96亿港元。集团已签约但未确认的应占销售总额为174亿港元，其中包括来自嘉峯汇的109亿港元。

  嘉华国际在半年报中也再度表达了“集团继续审慎有序地于中国香港、珠三角及长三角地区寻求机遇，适当地补充土地储备。”与此同时，也提到营业额与去年同比下跌，主要因为较少的预售单位于本期内交付予买家。简单来说就是很多项目还没开卖，苏州的现状似乎也印证了嘉华国际半年报的部分内容。

  布局方面，长三角是嘉华国际除中国香港、珠三角外另一个重点布局的区域。长三角众城市中，又以上海为重点城市，布局项目最多，那上海的媒体眼中的嘉华是什么样子呢？

  “低调、豪宅、好卖”是上海媒体对嘉华国际最多的评价。

  据上海媒体介绍，嘉华国际在上海的项目基本都是“嘉”字系中高档住宅，而且不少项目位置都比较好，在早年不需要摇号的时候，项目开盘基本都是日光，很难买到。但随着近两年上海住宅利润被不断压缩，嘉华国际在产品打造上，文化和艺术等标签会较早年有所减少。

  回到苏州，作为长三角另一GDP重城的苏州，嘉华国际目前两个独立操盘项目，能否打响其在苏州的名头？购房者又是否会为这两个项目买单？我们将持续观察。