乐居财经 邓鑫妮 发自杭州

  “我们的业绩指引是，营收、面积按照年度50%的增长。”专题 | 2021中国物业中报风云记

  年初定下的目标言犹在耳，不过，从上半年的业绩增长情况来衡量，滨江服务（03316.HK）的营收和规模都未“达标”。

  截至2021年6月30日，其收入增加42.1%至5.91亿元；毛利为1.95亿元，较2020年同期增加42.8%。同期的在管建筑面积为2490万平方米，较去年同期增长48%。合约建筑面积达到了4060万平方米，较去年同期增长34.4%。

  上市两年多，滨江服务的收入和规模都在“小物企”的域内徘徊。入的不多，出的也少。期内，用去上市募集资金1900万，两年来累计花去约2亿港元，目前还有2.5亿港元握在手上。

  花钱谨慎，募集资金沉积在手，其现金及现金等价物顺势上浮，尽管现金同比减少250万元，现在仍有约8.03亿元，占总资金的比重为51%。

  小步向外走

  7月末，滨江服务董事长朱立东携副总裁林猛、总裁助理袁海滨等人来到海口，与佳元地产签订战略合作协议，这是滨江服务首次入驻海南地区。

  此外，上半年还推进浙江丽水市，浙江温州及江西上饶首个实管项目落地，以及上海首个第三方商业实管项目落地，滨江服务正在圈出区域拓展的路线图。

  不过在年初的业绩会上，管理层已经交代清楚，“从杭州出发，3年内做透浙江这个大区，然后5年能够做好长三角，5年后以长三角作为主要的大本营，向粤港湾、中西部开拓。”

  滨江服务目前的新区域开拓，更像是一种带着试探性的尝试，杭州乃至于浙江仍是深耕重点，其中62%的在管面积位于杭州，除杭州外还有35.92%的面积位于浙江区域。

  规模与营收相辅相成，杭州也是物业管理服务的淘金点。

  截至2021年中期，其总收入累计5.91亿元，物业管理服务收入为3.65亿元、非业主增值服务收入为1.61亿元、5S增值服务收入为6560万元。

  物业管理服务贡献了最高的收入，占比61.7%，按区域划分杭州、浙江省（不含杭州）、浙江省外的营收分别为2.62亿元、9580万元、630万元，占物管服务的比重为71.96%、26.3%、1.74%。

  第三方规模与收入比重不对等

  如果说区域外拓尚在探索阶段，其第三方的增拓已经加足马力。2021年上半年新增在管建筑面积490万平方米，其中来源于独立第三方占比达到78.3%。

  上半年，滨江服务的在管面积同比虽未达到50%的增长，不过第三方增拓强势，其来自关联方和第三方的项目数只相差1个，面积已经达到“六四开”的局面。

  截至6月30日，滨江服务的在管面积约为2490万方，其中来自滨江集团和独立第三方开发的物业规模分别是1410万方、1080万方，占比56.6%、43.4%。

  与去年同期的规模相比，第三方的增长更为明显。去年上半年，滨江集团和第三方提供的规模分别是1100万方、580万方，今年在此基础上分别增加了310万方、500万方，涨幅为28.18%、85.49%。

  虽然第三方加码不少项目，但是收入的贡献与规模并不同频，规模占比达到43.4%，收入占比只有34.45%，相差10个百分点。

  上半年，来自滨江集团和第三方管理面积的收入分别是2.39亿元、1.25亿元，同比增长了37.54%、55.55%，营收占比65.55%、34.45%。

  收入占比落后于规模贡献比重，或许与业态分布有关。目前，滨江服务已经入驻了住宅、写字楼、产业园等业态，其中住宅物管服务占总收入比重为49.5%，非住宅为12.2%。

  在下半年的第三方业务部署中，其重心或许会放在更为多元的业态上。其曾在年报发布会上表示，“康养医疗和学校类生活服务板块是我们目前欠缺的，所以我们今年在这两块服务板块要有实质性的落地，学校类的最早能够在7月份落地，康养医疗类在四季度也会有具体的项目落地。”

  毛利率平开

  除了第三方业态的突破，滨江服务的业务板块也有不小变化。原本的业主增值服务更名为5S增值服务，旗下4项业务整合为3项。

  调整之后，5S增值服务的整体营收上涨63.5%，为3大板块涨幅最大。同期，其毛利率提升19个百分点，但是受另外两大业务下跌的影响，滨江服务整体毛利率与上年基本齐平。

  滨江服务的三大业务板块，分别是物业管理服务、非业主增值服务和5S增值服务。截至2021年中期，三项业务的收入分别是3.65亿元、1.61亿元、6560万元，同比增长43.3%、32.7%、63.5%。

  其中，物管服务的收入占比上浮0.5个百分点，5S增值服务挤压了非业主增值服务的部分收入空间，前者收入占比上涨1.5%，后者下滑2%。

  5S增值服务的细分业务也有了大变样，划分的三项项业务分别是优家服务、游聚服务和优享生活服务，收入同比变化为上涨228.3%、下跌90.6%、上涨34.6%。收入的增长，多来自优家服务。

  同期，5S增值服务的毛利率有19个百分点的上扬，不过其收入占比较低，且物业管理服务和非业主增值服务的毛利率分别下调了1.3和4个百分点，稀释过后，整体毛利率仅上浮0.1个百分点，为33%。