乐居财经 段志伟  9月19日，重庆市住房和城乡建设委员会发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管通知》，其中两点重要规定：

  1、 取消预售资金首付款监管比例“优惠政策”。

  通知明确规定，预售资金首付款监管统一按照预售总额的35%核定；不再执行此前规定的有关预售资金监管比例“优惠”的规定。

  2、 一年取用不得超过3次，每次不得超过监管余额的1/3。

  通知明确规定，同一建档项目提前使用预售监管资金的次数在一个自然年度内不得超过3次，每次使用金额既不得超过监管账户余额的1/3(监管账户余额大于应监管金额的，则每次使用金额不得超过应监管金额的1/3)。

  此前，为严防房企私自挪用“预售金”，2018年7月19日重庆市出台《商品房预售资金首付款使用监管》新政，其中，在规定纳入监管的首付款按照预售总额35%的同时，也针对开发企业信用综合排名以及已完成工程量支付工程款情况出台优惠监管比例细则：

  在开发企业信用综合排名中，排名前30名的开发企业或中国房地产500强前100名企业享受免监管政策；排名第31至130名的开发企业，降低10个百分点监管比例；排名第131至300名的开发企业，降低7个百分点监管比例。

  并且，信用排名300名之外开发商，如果在一年度未发生拖欠工程款、延期交房和其他严重违法违规行为的企业，也可以按照降低7个百分点的比例确定首付款监管比例。

  今日，重庆出台的加强“预售资金监管”新政中，以上优惠政策全部取消，并且新增了提取预售资金监管余额的限制条件。

  多地擅自挪款现象频出，大牌房企“暴雷”

  预售资金，作为买房人提前向开发商支付的预定款项（包括定金、首付款、预付款等）按照相关规定，资金必须直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户，专款专用，开发企业不能随意支取。

  国家统计局数据显示，2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元。其中最大的三个资金来源分别是：个人按揭贷款29976亿元，自筹资金63377亿元，定金及预收款66547亿元。预售金占到房企开发资金的35%，是地产项目融资最主要的来源。

  业内人士表示，预售资金监管制度的设计初衷是为了保障购房者权益，防止因开发商卷款潜逃等行为致使项目烂尾。

  根据规定，购房者的预付款不经房企手，会直接进入银行监管账户，然后监管部门对企业可以支取节点设置不同的支取比例，而且明确专款专用。“比如有些是给付总包的预付金，有些是给农民工发工资的，有些是用于购买材料的等等”。

  但近期，挪用预售资金的现象频出，不少房企的销售受阻，为躲避财务风险，擅自挪用商品房预售资金的方式拆东墙补西墙。

  地产行业龙头恒大集团今年6月以来，被先后曝出商票逾期、存款遭冻结；关联公司挪用预售资金、拖欠工程尾款、拖欠广告费等多项诉讼。由此而导致的多地恒大在建项目停工，购房的业主也陷入了项目是否会烂尾的担忧。

  2020年上海，泰禾上海大城小院由于开发商挪用了59亿元的预售款，导致小院资金断裂停工，原本2020年7月交房的2000余户业主无家可归，引发多次群体事件。

  易居企业集团CEO丁祖昱在2021年2月撰文中也指出，预售资金被挪用在房地产行业是较为普遍的现象，一旦出现资金链断裂问题，停工、烂尾将接踵而至，“今年以来申请破产的企业数量已突破460家。这些房企破产很大一方面原因在于‘资金被挪用’而导致资金链断裂。”

  房企挪用预售资金现象为何屡禁不止？

  此前，克而瑞发布《三条红线新规下，房企“预收账款”重要性凸显》其中指出，2020年8月底，房企“三条红线”的设立，限制了有息负债规模的增长，企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断，开发商外部融资情况更加严峻，特别是对于踩线房企来说，调整财务杠杆、保增长成为当务之急，更加考验房企的运营管控能力。

  数据显示，2020年上半年98家样本房企整体预收账款规模较2019年末增长9.1%，而有息负债规模的增速为6.2%，且自2016年以来，预收账款规模增长均显著高于有息负债。同时，近35%的样本房企，预收账款债务比（预收账款/有息负债）大于1，也就意味着预收账款（无息债务）高于有息债务。

  在预售制下，大量比例利用预收账款投资新项目，能够带来规模的扩张，也不排除房地产挪动资金进行一些“多元化发展”，但开发商过度依赖预收账款杠杆经营，也可能会导致后续运转资金不足，影响项目施工进度和结转效率，从而产生违约风险。

  证券市场红周刊也调查显示， “早期比较激进的、高杠杆大型房企的风险可能是最高的，不排除崩盘的可能。而中小型房企因为拿地难、融资难、销售弱，现金流稍微跟不上就会出大问题。总体看，整个地产行业的洗牌会不断加速。”

  预售资金监管趋严，多地出台加强新政

  2021年7月23日，住建部等八部委联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强了对房地产市场乱象的监管力度。《通知》强调，要对挪用交易监管资金进行有效管控。

  通知指出，从加强商品房预售资金的监管入手，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。中央为房地产市场监管指明了方向，各地也纷纷出台政策跟进落地。

  据不完全统计，8月以来，多地出台相关政策文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。

  此次，重庆市及时出台加强预售资金监管新政，为事关民生的预售资金增加了几道保险，有助于防范房企金融风险，将更有利于楼市行稳致远。

  以下为政策原文：