乐居财经 鲁钧杰 朱雅文发自上海 35亿，世纪盛荟广场易主，李嘉诚再次成为上海滩头条。虽说他已退休3年有余，但长实集团身上依然留着他深深的烙印。

  赚钱术

  都说上海人精明，但外来人李嘉诚相比也毫不逊色。

  此次出售的上海静安世纪盛荟广场，是长实集团2005年所得，并持有项目 60% 股份，交易达成后能分得35亿中的21亿，受让方为香港地产商希慎兴业。

  希慎兴业公告称，拟收购目标物业为位于上海市新闸路668号、688号名为“世纪盛荟广场”的已竣工写字楼及商铺混合用途发展项目，建筑面积约为8.65万平方米。该物业包括一座24层高的大楼及一个3层地库(拥有约320个停车位)，目前处于空置状态。

  翻看长实集团年报，世纪盛荟广场于2018年竣工，距离获得项目13年，但竣工后3年内为何仍然处于空置状态令人费解。

  但这充其量只是李嘉诚资本游戏中的小菜一碟。

  早在 2008 年，李嘉诚便开始倒手上海项目，包括2013年东方汇经中心，2014年上海盛邦国际大厦，2016年陆家嘴世纪汇广场，2021年上海静安世纪盛荟广场。

  其中最值得一提的便是世纪汇广场。

  时间回到 2005 年，浦东世纪大道站上盖项目招标，作为4条轨交相汇之处，吸引了包括新鸿基、太古、百联等众多实力房企竞争。最终，李嘉诚旗下公司以45.6亿夺标，与陆家嘴联合开发。

  在经过 11 年的开发，项目2016 年建成。出人意料的是，建成后没多久便被李嘉诚转手 200 亿出售。就此单个项目的转让便为其带来不菲收益，也达成李嘉诚在内地最大的一笔物业出售。

  十数年间，类似这样的“低买高卖”案例比比皆是。据财联社统计，自 2013 年至今李嘉诚家族出售的内地及中国香港物业，套现金额逾 1178 亿港元。

  异曲同工

  相对于投资物业的转手操作，李嘉诚对于住宅项目的操盘策略也异曲同工。投资物业慢开发后一次性套现，而住宅则是分批慢开发。总结起来6个字——廉拿地、缓开发。

  最为典型的便是上海真如项目——高尚领域。

  2006年，长实下属公司以底价22亿获得普陀区真如副中心启动区A3-A6地块，平均楼板价约为3055元每平方米。而当3年后绿地竞得同区域地块时，楼板价已经升至8900元每平方米。

  然而这只是6字方针的前半段。

  直到2011年，长实才召开项目启动发布会，距离拿地已过去5年。查看长实2021年半年报可以发现，项目目前仍然处于2021年内已完成及预期完成物业列表内。数据显示，项目最新售价已经达到约9万每平方米。

  彼时的真如城市副中心定位与徐家汇相同，10余年后两者差距显而易见。

  与真如项目同时启动的浦东项目，目前也仍然未完工。而在上海的另一个项目湖畔天下从拿地到开工也达到4年。

  知名地产分析师严跃进表示，这种开发模式在过去正确，但现在是有偏差的，最近几年显然是高周转企业胜出。但若从近期的市场看，房地产格局有所变化，一些深耕做项目的企业反而有优势。

  但他同样表示，坐等地价上涨是不被允许的。

  难再续

  正如严跃进所说，在当初的环境下李嘉诚或许并没有错。但如今，该种行为已被上海严管。

  近几年的上海土地出让公告中，早已开始规定拿地后开工时间以及竣工时间，这将把房企拿地后缓慢开工的漏洞彻底补上。在此背景下，囤地坐等地价上涨已成历史。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“上海前两年就杜绝了囤地行为，土地出让文件基本都规定三年之内必须完工，一些强二线城市也有类似举措约束开发商囤地行为。”

  “现在囤地不可能，因为城市现状不同了，城市发展思路不同了，发展空间不同了，招商对话的底气不同了，政策也不同了。”资深地产人、楼市专栏作家黄欣伟也给出类似观点。

  李嘉诚或许早就看到了这一点，近十年其在上海滩的身影逐渐减少。根据长实集团2021年半年报显示，公司在内地可开发土地储备已降至7000万平方尺。

  路在何方

  中国房地产数据研究院院长陈晟表示：“之前急于引进资金等历史原因，可能会产生一些存量土地，但这种模式是不可持续的，为此国土资源方面实行了土地闲置两年即处置收回的措施。”

  李嘉诚的模式如今看似已无持续可能。根据长实集团2020年年报显示，截至去年底，公司在上海的投资或自用物业仅剩梅陇镇广场和嘉里不夜城，分别所占权益为60%和24.8%。

  长实未来出路又在何方？

  其他港企近几年在上海发展路径或能成为参考。

  瑞安在相继打造新天地以及瑞虹新城之后，在城市更新方面持续深入，蟠龙天地成为其正在进行的重点项目。另一家港企太古亦是如此，其今年与静安区签约，拿下上海最大石库门项目张园。新世界也于去年拿下淮海中路商业地块，香港置地310亿鲸吞徐汇滨江综合体。

  “在上海，港企在商办综合体开发以及城市更新方面目前具备相当优势，但仅今年一些内地房企已经发力，也开发出很多优质的旧改以及商业项目。”有业内人士指出。

  一个时代已经落幕，另一个时代序章开启。