地铁物管来了个新抢食者

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 范慧茹 7.4w阅读 2021-09-28 20:09

  乐居财经 范慧茹 发自郑州

  “未来无论是居家生活,还是在写字楼里工作,或者是商场里逛街,甚至地铁里、银行里、大学里、医院里,每个角落都有康桥悦生活的身影。”

  这是康桥悦生活(02205.HK)董事长戴卫一年前设想的全生态服务场景,眼下,刚登陆港交所不久的康桥悦生活正按照自己的规划在走。

  9月27日,康桥悦生活联合郑州市轨道交通置业有限公司(简称“郑州轨道交通”)成立了河南轨道康桥物业服务有限公司(简称“轨道康桥物业”),这意味着,康桥悦生活也开始涉足地铁服务业务。

  继越秀服务(06626.HK)打造“地铁+物业”TOD综合物业管理模式后,又一家上市物企进军城市轨道交通领域。而除了轨道交通外,在对外扩张的道路上,“以债圈物”也出现了康桥悦生活的身影。

  合资入局

  大物业时代,物企抢占城市细分赛道各显神通,而在打通城市基建物业服务业务的道路上,如果有政府资源的加持,将起到事半功倍的效果。

  前有国企越秀服务与广州地铁的“双炸”组合,后有康桥悦生活联手国企郑州轨道交通,在公建服务领域,物企已渐渐摸索出一套与政府间的有效合作模式。

  康桥悦生活与郑州轨道交通合资成立的轨道康桥物业,经营范围含盖了单位后勤管理服务;专业保洁、清洗、消毒服务等,注册资本为1000万元。

  根据认缴出资额,康桥悦生活掌握着一定的主导权,该合资公司由康桥悦生活持股51%,郑州轨道交通持股49%。股权架构信息显示,郑州轨道交通的实际控制人为郑州市财政局。

  

  郑州轨道交通则成立于2009年6月22日,法定代表人为李铁军,注册资本高达10亿元,经营范围含房地产开发与经营。

  而康桥悦生活与郑州轨道交通的交集远非如此。早在去年8月31日,康桥地产曾将旗下巩义市康桥置业有限公司100%股权质押给郑州轨道交通,目前呈现无效状态。康桥悦生活作为康桥地产的兄弟公司,与郑州轨道交通在此前也就有了联系。

  分羹地铁物业

  与郑州轨道交通的合作,透露出康桥悦生活抢食地铁物业的“野心”。数据显示,截至去今年年底,郑州地铁运营里程达到了206.3公里,运营里程在全国排名11位。“2023年底运营里程将突破400公里,到‘十四五’末运营和在建里程将突破800公里。”郑州地铁集团有关负责人曾透露。

  快速发展的郑州地铁网,给予了物管市场巨大的相像空间。目前,郑州地铁线网累计客运量达15.6亿人次、日均客运量136.68万人次,轨道交通客运分担率达44.79%。

  同策研究院分析师肖云祥曾表示,目前我国城市面积扩张明显,新城区建设普遍,在经济、人口满足的条件下,地铁建设成为重要的公共交通方式,也就是说,未来将会有大量的地铁站点形成,从而对地铁站点物业管理产生需求。

  同时他也指出,因地铁开发周期较长,会影响到项目获取的速度,进而影响到此模式获取项目的规模量。打造地铁物业服务特色的越秀服务,其相关半年报数据也说明了这一点。

  根据越秀服务2021年中期业绩报告,其为广州地铁的71个地铁站和25个车辆段和停车场提供物管服务,在管面积仅为 510万平方米,占总在管面积的14.55%。

 用债圈住2家老物企

  布局地铁物业是手段,康桥悦生活的目的是不断拓宽服务边界。

  “我们以城市综合服务商的角色定位,将社区服务为作基底,逐步参与城市服务,接轨社会治理,力求达到全业态覆盖,充分展示大物业时代下的新价值。”在去年康桥悦生活的品牌换新发布会上,董事长戴卫就已阐述该想法。

  布局全业态,康桥悦生活正加速扩张。9月19日,康桥悦生活注资500万元成立商管公司——河南桥旭商业管理有限公司,加码商管物业。

  规模尚处于腰部的康桥悦生活,近期并没有大的并购进账,但实际上已经悄悄加入了“以债圈物”的阵营,提前锁定未来潜在的并购目标。

  

  8月10日和9月10日两天,康桥悦生活产生5条相关股权出质信息。出质股权标的的企业分别是西安立丰物业管理有限公司(简称“立丰物业”)和河南鼎峰物业服务有限公司(简称“鼎峰物业”)。

  出质人是立丰物业和鼎峰物业的所有股东,出质的股权数额是两家物业公司的全部股份数。

  事实上,这两家物业公司比康桥悦生活的发展历史还要久。立丰物业成立于1996年,鼎峰物业则成立于2003年,均是独立第三方物企。其中立丰物业虽未有具体的规模数据信息释放,但是从其超200人的参保人数来看,规模不算小。

  与政府合资成立公司、加码商管物业、“以债圈物”锁定物业,康桥悦生活的多元化圈地模式开启。

  截至6月30日,其在管建筑面积约为1990万平方米,同比增50.1%;合约建筑面积约为4440万平方米,同比增32.1% 。

  其非住宅物业拓展成效显著,同比增228.4%,在管建筑面积约为240万平方米,均来自第三方物业开发商。

  在规模扩增下,上半年康桥悦生活总收入约3.97亿元,同比增82.6%;毛利约为1.12亿元,同比增38.5%;净利润为0.54亿元,与2020年同期相比增加13.2%。

  但同时,为了加大公共基建项目管理规模,积累经验,康桥悦生活透露,公司主动让利参与竞标程序,导致基础物业管理服务毛利率有所下降。上半年,在多个业务毛利率下跌影响下,其整体毛利率同比下降9%,为28.3%。

来源:乐居财经

作者:范慧茹

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