厦门新政落地半月:岛内打新热情仍高涨 法拍房降价遇冷

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 7.0w阅读 2021-10-04 10:44

  乐居财经 林宁 发自厦门 9月18日,厦门加码楼市调控,出台多重政策直指房地产市场。其中核心内容包括土拍规则调整,岛内新房限售“2改5”,法拍房纳入限购,推进一二手住房市场专项整治等。

  如今,新政落地已满半月,这半个月间,笼罩着疫情阴影且在新政催化之下的厦门楼市,发生了怎样的变化?

  不畏限售 岛内新盘开盘仍一把清空

  可以说,此次调控新政力度最大的内容之一,就是对岛内新房市场进行了定点打击。按照此前的政策,购买厦门新房需要拿到产权证满两年时间。而现在,岛内限售时间升级为五年。但目前来看,限售新政对于岛内新盘的开盘,并未产生太大影响。

  新政落地当日,厦门岛内五缘湾新盘建发五缘湾玺取得预售许可证,获批住宅套数231套。9月23-25日,项目开盘推出1#、2#、5#楼,推售房源均价71800元/㎡,标准车位80万/个,子母车位110万/个。主力户型为143-195平米4-5房。

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  近日,乐居财经查阅厦门网上房地产,该项目楼盘表显示,其开盘所推出的房源,基本上都已是“已售”或“认购”状态。和建发在五缘湾的上一个盘建发五缘映月一样,项目连售楼处都没有建,即实现开盘一把清。

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  此次岛内新盘热销的主要原因,还是在于价格的倒挂。目前项目周边二手房均价在八九万一平,而该项目由于限价,哪怕叠加了其他成本,也仍存在一定价格优势。其次,当前岛内库存较少,加上此项目本身体量较小,扣除配建后房源仅有两百来套,具备一定稀缺性。再次,顶流板块五缘湾+顶流房企建发的超强组合,仍受市场高度认可。

  不过,调控政策的“威力”或许还没有真正开始显现。限售升级之后,项目从建设到拿证,再到满足销售条件,需要至少八年时间。这样的持有成本,必然还是会劝退部分纯投资客。目前,岛内中海国贸·上城以及建发在五缘湾的另一个新盘——建发五缘橖月也蓄势待发。这两个项目相对来说体量较大,届时将会取得怎样的去化成绩,还有待市场验证。

  隐形房票失灵 法拍房降价仍遇冷

  此前,法拍房由于不需要满足限购资格,所以购买法拍房,相当于拥有了一张隐形的“房票”。而按照此次的调控政策,9月19日起,参与竞买“法拍房”的人员,应当事先确定在本市具有购房资格。这相当于,法拍房也要满足购房条件才能参拍。这一规定,直接劝退了许多法拍房买家。

  乐居财经查阅阿里法拍房网站,上面显示,即将开拍的十多套房源,无一例外地,都显示“0人报名”。其中不乏低于评估价近千万的房源。而据数据显示,围观人次也较之前有大幅滑坡。但由于法拍房交易存在一定风险,由于疫情影响也无法实地看房。因此最后的成交情况,还是要等届时开拍才能知道。

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  在近期结束拍卖的房源中,也有不少房源因为无人报名从而直接流拍,比如位于思明区禾祥东路174号的一套房源,起拍价格比市场评估价格低了173万元,但仍无人报名。

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  而对比新政出台前,厦门法拍房由于不需要购房资格,并且一些房源远低于市场价,因此还是颇受关注。有一些房源接近甚至高于评估价成交。而新政的出台,直接劝退了部分没有本市购房资格的买家。因此,法拍房市场的降温也不可避免。但由于其价格优势仍然存在,未来具有购房资格的买家还是有捡漏的机会。

  二手房买卖双方进入深度博弈期

  与岛内新房、法拍房不同,此次新政并没有具体的条款指向二手房市场。比如杀伤力十足的“二手房指导价”,此次并未提及。但是,厦门岛内二手房市场本身就已处在“渡劫期”。从数据上来看,9月厦门二手住宅成交总计989套,环比大跌六成。特别是自疫情发生以来,二手房市场已连续多日成交量为0或者个位数。

  并且,由于小区的封闭管理。二手房中介基本上已有半个多月时间无法实现带看。位于厦门集美区沃想家的中介小周向乐居财经透露,自己从业十多年来,第一次在黄金周期间实现休假。除了疫情的影响,由于市场大环境的降温以及银行放贷周期的拉长,市场观望情绪进一步蔓延。在近期采访中,也有不少中介人员反映,“目前房东还不肯大幅降价,买家则在观望,很难成交。”

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  对于新政之下的二手房市场,已在一线征战多年的店东,厦门南格房地产黄燕南先生表示,最近由于疫情影响,客户没办法看房,市行政服务中心也没有开放,市场处于停摆状态,所以目前的成交数据并不能完全体现真实的市场行情。但客户的住房需求,特别是学位需求始终是存在的。

  无论如何,新政刚落地半月,对市场的更直接的影响,还要看接下来几个月的表现。但是,成交量、价,以及挂牌价的三降,已经能看出市场在去“虚火”。

  第三轮集中供地延迟至第四季度

  早在今年6月份,厦门就以领跑之姿完成了第二轮集中供地,并且前两轮供地取得了不错的战绩。而由于市场风向的转变,目前全国正在举行第二轮集中供地的城市,不少地块都避免不了“终止出让”、“流拍”的命运。

  按照原计划,厦门将于9月底发布第三轮集中供地的公告。而由于疫情的突袭,全市上下以疫情防控为主任务。因此,第三批商住用地集中出让公告,也将调整到第四季度才能正式发布。

  而此次调控,也明确提出,要深化房价地价联动机制,商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式。

  土拍规则的调整,加上市场环境的变化,必将给第三轮集中供地带来更多的不确定因素。在全新的竞价规则下,可以说,没有一块土地是提前写好了名字。

  可见,调控新政对厦门楼市走向的影响,还在持续,并值得继续观察。而在新政之外,也还有更多的因素在影响厦门楼市的走向。句号还没有划上,但所有的行动都指向一个目标:稳地价、房价、稳预期。

来源:乐居财经

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