乐居财经 吴壁生 发自佛山 

  【编者按】爱拼才会赢！2021年是中国房地产转折之年，三道红线和集中供地下，地产业告别高周转、高杠杆、高储备，走向稳地价、稳房价、稳预期。

  当下，地产公司如何稳住市场，稳住团队，稳住信心，成为关键。此时，房地产企业如何坚持拼搏，度过低谷，需要的是韧性！此刻，2021年四季度尤其关键，正是房企冲刺的时刻。

  乐居就此启动“韧性：2021中国房地产企业冲刺四季度”的年度主题策划。本期我们将带来“闽系头部房企”——阳光城的佛山浮沉故事。

  第二期主角：阳光城

  所属派系：闽系

  根据地：福州

  创立时间：1995年

  入佛时间：2016年

  “这个不是阳光城的项目？”“变成保利独资开发了。”2021年阳光城悄然退出顺德陈村臻悦项目，此时距离去年高调拿地亦不过一年。

  频频合资开发，擅长高周转的闽系阳光城，进驻佛山5年间，先后开发参股多达8个项目，在市场遇冷的大行情下，阳光城在佛山又有怎么的故事呢？

阳光城资料图片

  2016年低调首入落子大沥

  2016年中国楼市政策暖风频吹，热门城市乘着去库存的东风扶摇而上，佛山楼市也迎来了超级大爆发，随后当年10月又重启区域限购，但凭借着广佛同城发展优势，以及制造业立市的良好经济基础面，佛山楼市仍被无限看好。

  当年抢驻佛山的品牌房企中，长三角一众房企独领风骚，不少更是将珠三角首站选择了在佛山。据乐居不完全统计，当年除了阳光城首进佛山之外，还不乏融创、绿城、旭辉、新城控股以及泰禾等品牌房企，纷纷公开拿地进驻佛山。

  先是3月份泰禾以总价37.25亿闯入佛山，拿下佛山新城12万的巨无霸地块，折合楼面地价7741元/㎡，刷新了此前“5字头”纪录，溢价率高达72%，后续开发成泰禾佛山院子，一度以豪宅圈层冲出重围。

  临近岁末，即11月份绿城联合九龙仓斩获佛山第二宗“限地价、竞配建”地块，当时成交价17.36亿+6.93万㎡配建面积，最终以楼面价16632元/㎡创下历史新高，作为绿城入华南的首子不可谓不高调，后续开发为绿城桂语兰庭，引领了一波奇槎国际社区“高层+叠墅”的高低配潮流。

  相比较上述两家，同为闽企的阳光城明显低调多了，当年6月份首进珠三角区域，尽管同样选择了在佛山，却只花了1.08亿夺下南海大沥一宗不到五千方的迷你地，后续开发成阳光城文澜阁，次年入市恰逢“限售、限合同”等政策，仅130余套的货量，市场中并未掀起太大波澜。

阳光城佛山近年开发一览表

  两度杀入佛山房企销售前十

  阳光城于佛山大举扩张始于2017年，一年成功新增了三大项目，如3月，阳光城增资扩股竞得顺德力合智德科技园51%股权，即力合阳光云谷项目；又如12月，阳光城于高明杨和公开拿地，开发为阳光城丽景公馆。

  而最为重磅的莫过于，阳光城以39.84亿收购上海信业，接收佛山上海共6块商用地，一举夺得了信业于禅城绿岛湖33.68万㎡商住地，当时存货估值至少54亿，陆续贡献了绿岛湖壹号一期/二期、绿岛湖壹公馆、阳光城檀悦、佛山半岛等五个项目，涵盖高层洋房、公寓、大平层、别墅等多种产品，总体量超百万方。

  凭借该项目，阳光城也迅速在佛山站稳了脚跟，业绩也迎来了大爆发。据克而瑞广佛区域数据显示，2019-2020连续两年跻身佛山房企销售金额榜单前十名，2019年更是达到了巅峰，以超62亿权益金额跻身佛山房企第八名。

  在此之后，阳光城扩张明显放缓了脚步，若计入参股的龙光玖龙府（高明）项目，四年间也仅新增了四个项目，年均新增一个项目，除了九江的阳光城翡丽滨江独资开发之外，或联手合景泰富、或联手保利，无不是合资开发。

  但随着绿岛湖地块开发渐近尾声，加上陈村项目退股，阳光城目前佛山在售项目仅剩下佛山半岛、阳光城翡丽滨江两个楼盘，以及力合阳光城云谷、合景阳光城领峰尾盘公寓在售，对业绩影响也“立竿见影”，2021年上半年，阳光城佛山区域权益销售金额仅14.94亿，跌落至佛山房企销售榜第18名。

  “高周转”后遗症？寻新增长点

  从福建走出来的闽系房企阳光城，一度充分享受到了高周转模式带来的红利。

  据官网介绍，阳光城脱胎于世界500强阳光控股，主营业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务、城市更新等。2020年，阳光城实现销售金额2180亿元，综合实力位列中国地产第15名。

  但过去几年极致高周转带来的诸多“后遗症”在阳光城身上同样表现明显：产品质量问题较多、安全事故问题发生多起。

  如今年4月，佛山电视台曝光有观众斥资840多万购入的绿岛湖映月别墅（即绿岛湖壹号）存在严重的质量问题，而且不是个别现象。

小强热线报道

  早在两年前，阳光城成功跨过了2000亿门槛，目前也正放缓发展脚步。在存量时代，地产开发业务的规模已见顶，引入泰康系战投、签下对赌协议的阳光城，需要寻找新的利润增长点。

  在今年年初的业绩会上，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示，阳光城制定了公司未来十年的发展规划，在第一个五年，坚持地产主赛道，继续把主业做大做强。

  在第二个五年拓展阳光城的第二赛道，在住宅消费升级、新型城城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生新赛道。并表示将在第一赛道时速之前进入第二赛道，实现规模跨越。

  拒绝“躺平”！阳光城积极自救

  严峻的房地产行业形势之下，阳光城陷入短期流动性危机，近期更是遭遇二股东泰康“反目”，大公国际、东方金诚等机构纷纷下调公司评级，随之而来的多笔债券和票据即将到期，将面临最直接的考验。

  回顾10月28日晚间，阳光城发布三季报数据显示，前三季度阳光城实现营业收入413.32亿元，同比增长8.59%；归属母公司净利润29.12亿元，同比增长6.23%。

  从业绩上看，前三季度整体处于正向增长。但有两项关键业绩指标出现明显缩水：净利润仅有8670万元，较去年同期下滑约97%；于第三季度单季，阳光城归属上市公司股东扣除非经常性损益的净亏损17.52亿元。

  这也直接导致代表泰康保险的两位董事陈奕伦、姜佳立，对这份2021年三季度报告投下了反对票，并要求阳光城管理层对公司经营恶化做出合理解释。

关于部分董事对公司《2021年第三季度报告》的异议说明

  对此阳光城方面表示，公司经营一切正常，面对短期的困难，公司将采取一切措施保销售、促回款，度过难关。

  值得一提的是，近期地产行业债券异动，阳光城也多次回购了境外美元债，向投资者传达信心。截至目前，尽管短期债券集中兑付压力较大，但阳光城公开市场尚未发生实质性违约事件。

  相比已经发生实质性违约的其他房企“躺平”的表现，阳光城近期更对外公布了一份债务展期方案，拟就旗下3只美元债券进行要约交换，目前还在积极争取投资人的同意票数，阳光城实控人林腾蛟更承诺将对阳光城3只美元债进行全额担保。

  多事之秋，阳光城债务密集到期。截至目前，阳光城还存续8只美元债，未偿付金额共计22.62亿美元，约114.7亿元人民币。即便修订成功，11月之内，阳光城仍然亟需兑付超25亿元的境内债务。

阳光城存续8只美元债一览

  编辑/审校：乐居七表哥