辰能梅冬：以匠心守初心-乐居财经

辰能梅冬：以匠心守初心

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地张君妍 8.5w阅读 2021-11-18 06:59

编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是黑龙江辰能同发置业执行董事、支部书记、总经理梅冬。

撰文 | 张君妍

对话 | 姜安娜

摄影 | 黄子龙

摄像 | 吴伟楠

出品 | 乐居财经

与梅冬的再次相见，是在初冬的一个清晨，驱车20公里，一路顺畅，预示着这场访谈将是一次愉快的对话。

梅冬身上有着国企经理人鲜明的职业特点，一如首次会面，说起话来中气十足、有股子韧劲，给乐居财经留下了深刻印象。访谈过程中，梅冬时不时双手交叉放在办公桌上，眼神透露着坚定，对每一个问题的把控思路清晰。

近几年，哈尔滨房地产市场在疫情影响下软着陆，价格逐渐趋稳，可冰城市民购房信心却明显不足，观望情绪也持续加剧。2021年传统楼市“金九银十”成交腰斩、行情不在，无论是新房还是二手房市场均出现严重供大于求现象，市场销售逐渐进入艰难期，哈尔滨楼市似乎随着逐渐下降的气温，渐渐进入了“寒冬”。但国有地产公司的操盘手梅冬，对此有着自己独到的见解。

以匠心守初心

2001年，辰能地产正式成立。现在隶属于黑龙江新产业投资集团有限公司，是黑龙江新产业投资集团置业有限公司的子公司。

二十年来，新产投置业公司在哈尔滨先后开发建设了辰能大厦、珠江嘉园、美兰八度空间、立汇美罗湾、枫桥国际、悦山国际、辰能溪树庭院、辰能溪树河谷、辰能溪树庭院（南区）和中盟首府等项目，取得了较好的经济效益及社会效益。

梅冬坦言，辰能地产在哈尔滨的整个地产商业化的过程中，逐渐的从小到大，逐步树立品质、立足市场，在哈尔滨市场以匠心打造“辰能溪树”系列产品，树立了辰能地产独特的“辰能”品牌。其中，溪树庭院北区更是开创了国内首个高纬度极寒地区被动房项目，不但确立了中国严寒地区绿色地产行业领先地位，还标志着黑龙江省在低能耗建筑领域达到了国内领先水平。

一如梅冬所言，“辰能溪树庭院”项目十余年来的口碑在哈尔滨是有目共睹的，如今提起，依然是哈尔滨人竖起大拇指的高品质住宅小区。但辰能溪树庭院项目立项之初，恰逢哈尔滨市开始筹建哈西客站，由于原规划中铁路要占用小区路径，溪树庭院项目的建设开展举步维艰。

回忆起这段故事，梅冬也是颇有感触：“地产人都知道时间是可以与金钱划等号的，但我们作为国企，为了城市建设，在和规划部门沟通后，项目缓建了两年。”

在周边项目为回笼资金开始纷纷进行预售时，辰能地产也没有随波逐流，而是牺牲短期利益、展现国企的担当精神，于2009年中旬在哈西首创实景现房销售，在哈尔滨进一步树立起了辰能地产“以匠心打造品质住宅”的品牌形象。

说到这里，梅冬略显激动的讲到:“作为龙江本土国有地产企业，辰能地产一直深耕哈尔滨，感受城市文化，将「品质」作为发展的理念，辰能地产的建筑标准还被住建部及黑龙江省建设厅采用，编写入黑龙江省被动式低能耗建筑节能设计标准。”

他笑言，“辰能出品，必属精品”。这是辰能地产一以贯之的原则与标准，而标准不仅意味着高度，更意味着责任和实力。

在打造溪树河谷项目时，辰能地产以创造人与自然和谐共处为目标，精心打造了最深达7米的欧陆风格河谷台地园林景观，在园区内实现了人造河谷的园林景观，这在全国范围内也屈指可数。

正是如此，辰能地产始终定位于绿色节能、生态宜居住宅产品，凭借品质铸造品牌的信誉，以匠心守初心，这就是一个国有地产企业应具备的格局和使命。

专注品质自渠转型超车

梅冬与大多数地产经理人不同，他学财务出身，从总会计师转行到地产业，2020年随着辰能地产企业调整调回到了哈尔滨，抱着回馈社会的热情，对辰能溪树河谷项目二期投入了十分大的精力。

辰能溪树河谷项目以“健康、舒适、节能、科技”为开发理念，追求自然和谐的历史文脉，建立起自己的工程系统的管理体系，加大技术创新和模式创新，引入信息化手段，打造透明工地，致力打造区域地产标杆项目。

于梅冬而言，能在家乡的沃土之上，为城市留下一个最好作品是他的骄傲，他说：“未来，辰能地产将积极响应国家「房住不炒」号召，在黑龙江省新产业投资集团和新产投置业公司的正确领导下，继续发挥公司地产开发管理和绿色建筑技术的优势，保证溪树河谷项目二、三期的高品质建设。”

辰能地产人对「品质」不懈的追求，正是辰能产品走向极致的阶梯。而辰能，仍在探索更多可能。

自辰能溪树河谷项目二期开发以来，辰能在项目去化上开始转变思维，积极转型。

近几年，哈尔滨房地产市场销售逐渐进入艰难期，高额渠道佣金、渠道截客等“乱象”频发。在进退两难的市场下，如何求变求新、转型弯道超车显得尤为重要。

2021年前三季度，受今年疫情影响，尤其是上半年松北区疫情影响，辰能地产销售受到了一些影响。“现在辰能地产已经建立了成本部门，未来还会增设研发部门和客研部门，了解客户需求的同时，加快提升项目差异化价值，增强市场竞争力。”，梅冬眼神坚定且自信的说到，“辰能地产之前以代理销售为主，随着市场变化，为了不被外部渠道裹挟「绑架」，未来将组建辰能地产自己的销售团队，自建渠道拓客，拓销一体，保证未来销售业绩和利润的最大化。”

他缓缓道来辰能在哈尔滨未来的目标——持续深耕、立足哈市、扩散全省，积极试水走出去，在合适的时机打响我们龙江地产的品牌。

房子回归商品属性

2021年是楼市面临大考的关键之年，在经历三道红线与集中供地后，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代，哈尔滨房地产市场同样也在逐步回归理性。

梅冬坦言：“楼市调控已触底”，在他看来，在全国层面上，面向房企和购房者的贷款政策，均有所放松；在地方层面上，出台“限跌令”的城市已经达到2位数，其中就包括哈尔滨，而没有出台限跌令的一些城市，实际上也有限跌的操作。

尽管房地产调控政策已经触底，但市场是否触底，仍然要看各地的情况而定。一般来说，城市基本面越好，反应速度越快，政策底和市场底的时间差，一般不超过半年。梅冬认为，市场触底之后，并不会有很大的反弹，可能是一个缓慢向上的过程。

但在当下政策、金融、市场环境中，面对未来发展存在的诸多不确定性，梅冬坦言：“开发商最难的是兼顾现金流、利润、品质之间的平衡”。一方面房企需要快速周转和去化，以换取足够的现金流，但如此带来的利润和品质，无法同时满足。房子这种商品需要很长时间的建设周期，近两年房企提出的快周转，带来的是建造品质的下降，所以质量问题频出。

梅冬认为：“未来房地产产品会回归商品的属性，高品质和高质量，以及全方位的高附加值服务。而这也正是我们辰能地产一直追求的目标和遵循的理念。”

在梅冬眼里，辰能地产正是怀着这样的情怀，以城市运营商的姿态，与城市共生长，为城市赋能。

梅冬（右）和乐居新媒体哈尔滨总经理姜安娜

以下为乐居财经与梅冬先生的对话精选：

乐居财经：当下楼市行情对公司的人均效能、管理结构有哪些影响？

梅冬：对企业来讲，提高人均效能、降低成本是永恒的主题。现在房企都在加强销售和工程系统的力量，对人均效能也提出更高的要求，有些头部房企，城市公司只有个位数。管理结构更加注重流程的通畅性和部门之间的融合，甚至将工程和成本进行合并或归属管理。

乐居财经：2021年房地产形势发生了较大变化，未来发展存在很多不确定性，面对当下政策、金融、市场环境，您觉得开发商最难的是什么？

梅冬：开发商最难的是兼顾现金流、利润、品质之间的平衡。一方面需要快速周转和去化，换取足够的现金流，但同时带来了利润和品质的无法同时满足。房子这种商品需要很长时间的建设周期，近两年房企提出的快周转，但来的是建造品质的下降，所以质量问题频出。未来房地产会回归商品的属性，高品质和高质量，以及全方位的高附加值服务。而这也正是我们辰能地产一直追求的目标和遵循的理念。辰能出品，必属精品。溪树庭院到现在的溪树河谷，未来的溪树河谷二期会更加体现这种理念。为业主提供高品质、高品位、高服务的住宅项目。

乐居财经：对于当下哈尔滨市场，您认为购房者更倾向于选什么样的房子？

梅冬：我认为购房者首选是像我们辰能地产这样的品质房企出品的住宅，兼顾整体社区环境，高品质住宅。

乐居财经：如何看待全国楼市以及哈尔滨楼市在四季度、2022年的房价、销量、政策方向上的发展？

梅冬：楼市调控已触底。从全国层面来看，面向房企和购房者的贷款政策，均有所放松。从地方层面来看，出台“限跌令”的城市已经达到2位数，根据媒体报道，已经有哈尔滨、张家口、岳阳、昆明、沈阳、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、安庆等16个城市出台了“限跌令”，防止房价大起大落。而没有出台限跌令的一些城市，实际上也有限跌的操作。比如，有几个二线城市，楼盘原本计划打到92折，但地方政府建议最多打95折。

靴子落地！“房地产税”等长期政策加速出台。短期来看，房地产税会降低预期，对楼市当然会有一定影响。长期政策落地的过程，可能是非市场化的短期政策逐渐退出的过程。

虽然房地产调控政策已经触底，但市场是否触底，要看各地的情况而定。一般来说，城市基本面越好，反应速度越快，政策底和市场底时间差一般不超过半年。市场触底之后，并不会有很大的反弹，可能是一个缓慢向上的过程。

来源：见地

作者：张君妍