上海陆家嘴集团：板块点金术

上海陆家嘴集团：板块点金术 | 韧性⑩

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经 3.1w阅读 2021-11-26 20:08

乐居财经朱雅文发自上海

陆家嘴、前滩，类似此类地段，现在常被人戏称为“宇宙的中心”，就是说其在现在或未来，会集繁华与优质资源于一身，占据城市生活的中心。但这种地段并非天生如此，在某个阶段它也可能是一片荒凉。

关键在于，背后的开垦者。如今，上海最知名与最具新生的板块背后，都有了一个共同的建设者上海陆家嘴集团。也正是因为全力投入两大板块的开发运营，在上海高端商业与办公领域，陆家嘴集团已是富甲一方。

近日，它又获得1宗北滨江的黄金地块，优质土储和项目进一步扩增。

陆家嘴集团收入北滨江黄金地块

11月初，上海东袤置业有限公司以约150.5亿元取得浦东新区黄浦江0C00-0201、0Y00-1001单元E13-1和E13-3地块、黄浦江沿岸E10单元E08-4、E10-2、E12-1地块和民生支路地下空间国有建设用地使用权。

据悉，上海东袤置业有限公司为陆家嘴集团旗下公司。

近来上海多幅重磅大体量地块通过公开遴选筛选实施主体，能收入这样一幅地，往往代表政府对其实力的充分认可。几乎以一手之力造就了陆家嘴金融城如今之成就的陆家嘴集团，类似超大城市综合体的开发经验娴熟，该项目的前景十分可观。

项目整体为城市更新，由5幅地块合体而成，总占地面积约23.15万平方米，有即将通车的14与18号线双轨交加持，与杨浦东外滩东方渔人码头隔江相望，体量之大与地段之优实属少见。

地块未来将用于建设普通商品房、商业、文体及办公，业态十分丰富。

其中住宅建面约13.36万平方米，加上约1.5公里的核心滨江岸线，该地或成为陆家嘴滨江可供开发的最后一片高端住宅区与城市综合体。

有消息称，针对这宗地块的商业，陆家嘴将再度联手太古地产，为北滨江引入太古汇。

基于陆家嘴集团在前滩太古里与太古地产的合作基础，在此地段再造一个城市地标，可能性很高。即使太古汇最终没有落地，此地的商业价值也将被优质商业项目窥伺。

陆家嘴、前滩等板块钦定开发商

如果说上海许多地头蛇房企是野蛮生长起来的编外军，上海陆家嘴集团，则是上海政府钦定的区域开发商，根生苗红。

自组建便使命不凡，主要负责陆家嘴金融贸易区的开发建设。成立30余年，陆家嘴已成为上海金融中心的代名词，陆家嘴集团开发的项目，也成为陆家嘴板块的中流砥柱。

办公物业是陆家嘴板块的核心物业之一，据陆家嘴集团最新年报显示，其在陆家嘴核心地块主要在营甲级写字楼约13幢，其中陆家嘴世纪金融广场总建筑面积约43.5万平方米，规模最为庞大。

陆家嘴乃至全上海最为人所知的建筑上海中心大厦，由上海城投、上海陆家嘴集团和上海建工共同开发，陆家嘴集团持股45%。

办公楼是陆家嘴的标志，但绝非唯一，高楼之外也有陆家嘴的温度。浦东滨江大道、陆家嘴中心绿地、世纪大道等一系列陆家嘴旅游休闲景观，陆家嘴集团都有参与开发建设。

见证了陆家嘴从滩涂到国际金融区的崛起，完成使命的陆家嘴集团如今又开始向下一个目标进发——前滩。

今年9月，与太古地产合作的前滩太古里开业；10月，与国际酒店大亨香格里拉集团合作的前滩香格里拉酒店试营业，陆家嘴集团在上海这一新兴国际商务区的运营已然迈入了新阶段。

并且随着此前的前滩东方广场与前滩中心两大办公项目竣工运营，前滩大半个商业办公版图，将被陆家嘴集团收入囊中。实际上，主导前滩国际商务区的整体开发建设，就是陆家嘴集团被赋予的新重任。

目标也似乎明确——再造下一个“陆家嘴”。

在这样的规划下，陆家嘴集团的前滩住宅项目无一例外地吸引了上海最热忱的一批购房者。如10月认购的东方惠雅和晶鸿名邸，入围分接近触顶。

一般来说，地方国企常需担当区域开发主力，为一些低盈利项目托底，但像陆家嘴集团这样被钦定为高端规划区域整体开发运营的主心骨，十分罕见。

商办大鳄上海扩张住宅外拓路遥遥

陆家嘴集团从陆家嘴金融城起家，可以说天生带有“商办基因”，其在品牌定位中也强调自身将秉持“商业地产”的核心。

且开发项目多偏向浦东，以“金色中环”为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇等地区扩张。此外，陆家嘴集团从2015年左右也开始挥师南下，在上海临港打造城市功能中心、城市综合体等多个大型投资项目。

2021年上半年，陆家嘴集团实现营业收入57.76亿，较去年同期下降12.83%，归属于上市公司股东的净利润20.56亿，较去年同期上升22.52%。

从其2021年上半年收入构成中可以看出，房地产销售收入并不是占据绝对位置，而是房地产租赁、房地产销售与金融业收入三分天下。在收入占比最多的房地产租赁中，商业物业、办公物业又为其营收的重头戏。

据其2021年半年报数据，公司拥有的甲级写字楼和高品质研发楼等办公物业，总建筑面积为223.87万平方米，在上海期末平均出租率为81%。

主要商业物业总建筑面积为4.58万平方米，在上海期末出租率为91%，主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施等。

百万方的商办，为陆家嘴带来的持续现金流增长也较为可观。1-9 月，公司实现房地产租赁现金流入为 29.36 亿元，同比增长 8.2%；权益租赁现金流入24.68 亿元，同比增长 8.7%。

商办是陆家嘴的主营业务，但在其营业收入中，房地产的销售收入同样是重要组成。

前三季度，公司在上海在售住宅项目主要有东和公寓、锦绣观澜一期、锦绣观澜二期，目前，三项目已基本完成去化。加上四季度开盘的前滩双子楼盘，陆家嘴集团在上海的住宅顺销趋势良好。

但值得注意的是，其住宅项目的外拓之路却颇为坎坷。上半年，上海陆家嘴集团在上海以外的在售住宅项目有天津海上花苑二期、苏州15地块二期、苏州14地块，去化率分别为59%、80%、1%。

陆家嘴在天津唯一的商品房项目天津海上花苑二期，2018年6月开盘，到2019年底去化率38%，2021年截止6月30日，项目去化率仅上升21%，距项目开盘3年，还有近一半未去化。

苏州15地块二期项目80%去化率，仍花费近2年时间；苏州14地块项目从今年二季度开始销售，去化率仅1%。

在半年报中集团特意指出，下半年将全力推进苏州 12 号地块项目的开盘、 15 号地块（二期）的清盘工作。可见发展上海以外的住宅项目，仍被视为其外拓尝试的重要一步。

“陆家嘴的楼”，或许已经成为许多人想起上海的第一印象，这句略带双关的话，也正成为陆家嘴集团在上海深耕的底气。未来，陆家嘴集团塑造出的下一个城市风景会有怎样的震撼？乐居财经将持续关注。

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