沈宇嵩:以慢打快

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  见地 胡佳杰 8.2w阅读 2021-12-13 17:47

编者按:经历三道红线与集中供地,地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式,进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列,聆听时代转折中总经理的心声!本期【见地】对话嘉宾是合生创展、珠江投资上海区域公司董事长兼总经理沈宇嵩。


撰文 | 胡佳杰

采访 | 胡佳杰

摄影 | 鲁钧杰

摄像 | 徐   辉

出品 | 乐居财经

多元破圈 稳健深耕

时近年底,上海迎来一波寒潮,然而合生珠江上海区域公司却是一片热火朝天的景象,我们在这里见到了身处百忙之中的沈宇嵩。

在此次会面之前,一则“恭喜EDG!”的祝贺,赫然出现在这位行业大佬的朋友圈,给人一种打破次元壁的奇妙感受。

伴随着EDG夺冠,这支战队背后的合生珠江系同步“破圈”,使其成为最接近Z世代的生活运营商之一。
提及夺冠,沈宇嵩自豪地说:“新文创板块具有发展前景,目前外界对于合生珠江新文创了解比较多的是电竞,其实除了电竞,我们在国漫、影视等新文创相关领域都有广泛投资,并且投资规模正在稳步扩大。”

实际上,此次“破圈”的新文创也仅仅是合生珠江系多元化的冰山一角。多年来,有“地产航母”之称的合生珠江系构建了包含地产、商业、基建、科技、养老、电竞、教育、健康、金融、汽车等在内的全产业链帝国。
值得一提的是,基于此前一些案例,房企多元化一度被圈内人视为巨大挑战,其究竟是“馅饼”还是“陷阱”也一直存在诸多争议。


成功吃到“馅饼”的合生珠江系,多元化核心打法在于“稳健深耕”。在很多房企开始尝试多元化之时,合生珠江系已在多个赛道达到了深耕水平。

沈宇嵩表示:“我们在一些多元赛道已经布局近20年,目前基建、能源、医疗、教育等方面经营规模已然稳固,进入稳定回报阶段。同时,我们仍在很多领域不断拓展,例如金融,我们在传统保险金融之外又拓展了新兴的支付、管理平台等业务。”
以慢打快 绣花功夫

其实,不仅仅是多元化领域,合生珠江上海区域地产板块多条长线布局也即将开花结果。

上海杨浦最大毛地旧改,以及上海内环内最大城市更新项目安康苑等项目的背后,都能看到合生珠江的身影。

沈宇嵩介绍:“今年区域多个大型项目整体投资额度和进程都比较理想,四季度将陆续进入回报期,有效保障后续经营。”

具体而言,安康苑地上地下总体量近百万方,其中地标型、风貌型地块方案基本稳定。预计12月项目一期正式入市,明年一季度陆续进入全面建设和销售回报阶段。

杨浦旧改项目整体方案趋于稳定,预计今年旧改收尾,明年四季度销售回款。

此外,合生珠江多个上海滨江大型项目将于今年底到明年初全面启动建设,合计总建筑面积近200万方。

同时,这些项目也反映了当前合生珠江上海土地储备以城市更新、产业开发类为主的战略,其中的门道在于“以慢打快”。

沈宇嵩指出:“相较传统地产项目,城市更新、产业类项目回报相对稳定,抵御市场风险能力更强,符合合生珠江长期投资考量。”

不过,作为存量开发专家的他也坦言“城市更新不太好做”。

首先,项目涵盖征收,拿地较难且开发周期较长,需要政企深度交集推动土地权属调整。

其次,开发过程更加细碎繁琐,需要充分考虑地块未来几十年的发展需求,协同适配城市规划、产业资源、社区配套,可谓牵一发而动全身。

此外,我国城市更新正向着精细化演进,愈发注重建筑保护、文化要素与城市新兴功能相结合,这要求操盘方不仅要能抡得起“大锤”,还要能拈得起“绣花针”。

以上海安康苑项目为例,为保护5幢近百年历史的老建筑,珠江投资将其来回累计平移达2088米,创造了上海历史上规模最大、累计平移距离最长的群体建筑纪录,这些“行走的老建筑”也展现了合生珠江在城市更新领域的“绣花功夫”。
长线作战 行稳致远

当然,企业发展与市场环境息息相关。目前,房地产市场整体形势相对严峻,国家对房企采取了集中销售、集中供地、金融控制等一系列管控措施。

对此,沈宇嵩指出,政策调整有其根源,国家需要保持楼市健康稳定,通过上层结构调节行业“堰塞湖”出现的可能性。当前市场环境一方面锤炼了企业健康度和风险抵抗能力,并适度加剧企业分化,另一方面也对行业自我梳理给予较大压力,健康度不达标的企业将难以生存发展。

面对业内普遍存在的忧虑情绪,亲身经历过多个房地产周期的沈宇嵩非常淡定地表示:“这种时候慌是没有用的,企业和从业者都应该认清现实,明确自身定位及优势、劣势,认清未来发展趋势,不要寄希望于国家政策松紧变化,同时做好应变抉择。当前市场需要的是更加精细化,更强的承压能力,以及解决问题尤其是解决实质性问题的能力。”

而得益于近20年“慢而稳,多而深”的布局,合生珠江上海区域仍旧稳健前行。

沈宇嵩分析认为:“第一,合生珠江常规业务相对保守,一直都比较重视控制负债和杠杆。第二,合生珠江注重长线投资,着力提高项目资产价值和运营回报,可以有效抵御市场压力。第三,合生珠江新兴业务,为开拓更多赛道和后续经营提供了广阔空间。”

同时,他观察发现,今年下半年华东市场分化加剧,核心城市优势愈发凸显。因此,未来合生珠江上海区域仍将坚持布局一线、二线核心区位,并在土地结构方面推动资产运营类和销售类业务相搭配以保证经营。

来源:见地

作者:胡佳杰

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