郑海波:大象起舞

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  见地 黄晓萍 8.2w阅读 2021-12-23 10:19

编者按:经历三道红线与集中供地,地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式,进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列,聆听时代转折中总经理的心声!本期【见地】对话嘉宾是满京华集团副总裁、满京华商业总经理郑海波。


撰文 | 黄晓萍

访谈 | 黄晓萍

摄影 | 屈   彪

出品 | 乐居财经

每一个不曾起舞的日子,都是对生命的辜负。——尼采
区位条件往往决定了一个项目未来价值潜力。城市发展“一路向西”,深圳西部因其规划前景与得天独厚的区位优势,成为近年来粤港澳大湾区经济发展引擎。众多利好消息的接连传来,为扼守深圳西门户的满纷天地增添了脱颖而出的筹码。

乐居财经访谈组有幸约访满京华集团副总裁、满京华商业总经理,在业界享有名气的明星经理人—郑海波。驱车前往采访地点,位于松岗的“满纷天地”——深圳西部首个百万级别商业综合体,这个曾经被定义为“全球生活美学综合体”的文化产业项目,正在热火朝天的“变装”中。在此之前,它有另外的名字“国际艺展中心”,该项目的重塑,是满京华未来商业蓝图上举足轻重的一步。

一身藏蓝色休闲西装行头,精神抖擞,声音铿锵……郑海波的模样气质比实际年龄要年轻十几岁,这归功于他严格自律、常年锻炼的习惯,时刻保持外松内紧的工作状态。
不同于一般的职业经理人,郑海波是从“专业市场”的基层做起,1992年进入专业市场行业,一步一个台阶。当别人还在满足于眼前短期红利之时,3年后他转身进入百货行业,在那里他打开了新世界的大门,仿佛走上了职场快速道。

自1996年起往后近20年时间里,郑海波先后履职百货公司、商业街区、购物中心、专业市场等不同领域。郑海波敢于挑战、拼搏进取的职业精神,与满京华的企业文化不谋而合。
你很难想象,一个意图为年轻人打造的项目,是由一名入行30年的“老将”掌舵,形成十分强烈的反差。而“老练”与“年轻”的特质,却在他身上同时并存。接下来,我们与他畅谈30年的职场轨迹,他分享了对商业地产的从业心得,以及透过他对满京华这家企业有了不一样的认识。

商业意识觉醒
一个商管公司的商业逻辑,与其母公司一脉相承。我们如果想要更好的了解满京华商业以及满纷天地这个项目,必然绕不开其母公司满京华集团。
从1998年创立至今,满京华集团迈入企业发展的第23载。秉持着紧追时代的发展,把握机遇迎接挑战的原则,满京华见证时代更迭的同时也成就自我,并逐步发展壮大,实现多元化发展。
在下一个发展阶段,满京华将继续坚持以文化艺术为企业品牌核心,以“文化+地产”作为核心发展方向,坚持“精品化开发”战略,将满京华集团打造成为一个业务 “精”而“强”,同时具有文化品牌特色的投资控股型专业投资公司。
在市面上,满京华的产品都自带艺术的底色,与当下急于求成的商业气息形成了鲜明对比,在赢得市场高认可度的同时,也收获了一批为其文化艺术气质折服的忠实拥趸,郑海波就是其中一员。
精细化运营,成为业内人心照不宣的共识。在“房住不炒”原则指导下,单纯追求规模、信奉高周转,不再是房地产发展的主旋律。行业面临洗牌,房企资本运作、关注内循环,成为行业改革发展的必然趋势。
作为深耕湾区20余年的“深字号”企业,满京华集团凭借多年运营经验,以及在城市更新方面的不断发展,树立了满京华·云晓、满京华·云著、满京华·艺象ID TOWN、满京华·云曦等一个个标杆项目后,抱着建设湾区未来城市美好生活的初心,乘湾区发展的东风而起,创立了全资子公司满京华商业,正式发力商业综合体领域。
十四五开局之年,时代赋予了深圳足够的高光,城市发展的前瞻者满京华商业,扛鼎深圳西及新前海未来商业发展。以“精品化操作、稳健化扩张”为战略方针,立足深圳,深耕大湾区。郑海波认为,商业地产经历百货到购物中心的种种发展演变后,商业地产正逐渐走向百花齐放,行业的未来不可限量。

打造强劲“雄狮”
郑海波坦言:这一年多以来,团队能攻克一个又一个难题,离不开集团的鼎力支持和快速决断,集团对满纷天地的高度重视、敢于改变及创新,才能在疫情之下,使得项目取得重大突破。
初次接触下来,能明显感受到郑海波与他这支商业团队与众不同的特质,团队成员绝大部分都是资深商业地产人,拥有多个标杆项目的操盘经验,他们极具锐意与张力、沉稳又坚韧,集结在一起再出发,乘风破浪、披荆斩棘地为满纷天地的这艘巨擘的迎风起航助力。
在采访的整个过程中,郑海波从不避讳谈“满纷天地”遇到的挑战,从不被看好的“烫手山芋”,到如今成为同行关注的项目,团队攀高峰,胜逆境,借助集团强大的品牌力和影响力,走过的每一步,时间给予了正面的回应。
“满纷天地”150万平方米的大体量之下,是一个前所未有的全链条覆盖的综合体项目。这个项目除了商业部分以外,还打造了新一代产业生态中心——满京华·满纷创智中心。
园区以“一中心两核”的科学产业布局,聚焦5G直播、MCN机构与5G终端设备等新一代信息技术产业,为企业与人才提供产业资源平台、商业与休闲配套等一站式服务,为中国新经济的新型人才保驾护航。由此,产业与商业之间形成共振,为满纷天地的客流及未来发展奠定了良好的基础。
果敢御风而行
从不为自己设限,也是他常挂嘴边的座右铭。不迷信经验,不拒绝挑战,郑海波多次谈到“坚守一线”的重要性。
“瞄准市场发展趋势,洞察当下的消费特性,这是商业首要原则……”
据东方证券最新调查报告显示,商业资产从“大开发时代”进入“存量竞争时代”,供给过剩、紧张激烈、挑战加大成为常态。在这样的大背景下,空间资源不再稀缺,内容为王时代到来,迫使企业主对购物中心运营管理能力提出更高要求,优秀的商管品牌将成为稀缺资源。
一个总建面达150万平米的综合体,覆盖主题购物中心、开放式街区、社区商业、艺术与设计博物馆、国际教育、酒店公寓等多样产品;既要形成多业态链条的闭环,又要提升市场接受度,成为深圳西部门户的名片,对郑海波与其团队来说,充满着前所未有的挑战。
精细化运营浪潮中,有着鲜明标签的项目往往能脱颖而出,满京华早早摸透其中道理。整个综合体在规划之初便承袭了满京华集团文化、艺术的基因。满京华商业旗舰满纷天地“首秀”,即将以“标杆奥莱+沉浸体验”的商业创新模式亮相大湾区。
抢占区域商业空白,作为片区目前“唯一”百万级别综合体项目,塑造深圳松岗片区新中心、新聚场,运营者洞察行业消费特性,诚如自带话题性的首店,是收割年轻消费者的重要砝码。据项目资料显示,满纷天地吸纳市场稀缺首店,满足年轻客群对新鲜事物的好奇心及打卡社交需求。
大胆放开体验业态的布局,向“买快乐买放松”新生代消费习惯靠近,体验业态也由此走向更高的领域。
据郑海波介绍,项目在 L6-L12 层打造运动综合体验及酷漫主题空间、美食生活馆、健康娱乐馆、乐活消费主题馆,以及屋顶网红摄影基地、密室逃脱、剧本杀等诸多丰富且奇趣的综合业态,呈现出真正符合年轻消费者消费倾向的新鲜体验。
满纷天地的创新,还体现在业态与建筑的互动上。携手杉杉奥特莱斯在 L1 至 L5 层打造的华南首家重奢奥特莱斯。预计不久的将来,将为区域带来“重奢+轻奢+潮牌”的梦幻品牌矩阵。
另一个是顺应当下会员制仓储超市的趋势,引入的深圳首家超大型仓储精品概念超市,将呈现符合当下新世代消费习惯的升级体验。
乘大势,大象亦能起舞。满京华商业团队,正在为满纷天地首次飞跃,做最后的准备。

以下是乐居财经与郑海波对话精选:

乐居财经:满京华在商业地产领域的发展与定位,以及现阶段对产品线的具体规划?

郑海波:目前,满京华运营的商业面积超100万平米,宝安松岗沙浦、光明楼村和狮山、东莞霄边等项目也即将逐一亮相,未来管理面积将达500万平米。
满京华凭借自身品牌调性,以及在商业上的积累,同时,结合新的消费趋势与洞察,在城市生活与人文艺术探索道路上再一次进阶,形成了全新的商业产品线——满纷天地、满纷城、满纷汇、满纷里。松岗沙浦项目是我们首个亮相的商业综合体——满纷天地;8万方以上的盒子商业我们定义为满纷城 ,例如东莞霄边项目;5-8万方的街区商业命名为满纷汇,例如:松岗沙浦、光明狮山项目中的开放式街区;社区商业我们称之为满纷里,例如光明楼村项目的住宅底商。
乐居财经:您认为商业地产的“难”体现在哪里?

郑海波:最难的是对于商业深入和准确的认识。首先,做商业要讲究情怀,其次是要纯粹,不能被“盈利”的思想桎梏限制。地产行业面临变革与生存的压力,商业地产,如何成为资本的沉淀,助力地产走得更远。
乐居财经:未来商业地产会迎来什么样的行业变革?

郑海波:政策调控频繁,利润点在下降,行业在洗牌,三条红线下,中小企业生活压力陡增,过程中会引发一个问题,商业要考虑长线经营的信号已经出现了。

行业寡头也已经意识到这个问题,开始组建自己的资金公司,在做资产的收并购,专门成了资本公司,从事商业地产的资本运营,一些外来的证券资金公司,也开始动起了持有资本的运作念头。地产不好做的时候,商业地产好的运营可以带来持久的现金流,可以覆盖部分(地产流失的)收入,反哺地产。
商业地产持续性经营,对于解决人口就业、税收的长期稳定,长线的租金收益,带来很大帮助。在“房住不炒”的原则下,高周转将成为过去式,商业和产业,则是一条上扬曲线。

来源:见地

作者:黄晓萍

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