乐居财经 陈馨 发自三亚 2021年11月中旬，位于三亚崖州区的金色家园安居项目迎来了第一轮摇号选房。作为海南省首个开工新建并启动配售的安居项目，崖州金色家园同时也是万科布局海南的第一个安居型商品住房项目。

  抢滩“新赛道”

  三亚安居房建设用地采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”方式出让，时间回溯至2020年，海南万科企业管理有限公司占股90%投资成立的三亚万惠开发建设有限公司，9月21日以17620万元竞得了三亚市第一宗安居型商品住房建设用地——三亚崖州湾科技城YK08-12-01/05地块，土地面积3.252295公顷，溢价率2.35%。同日，又以6550万元拿下崖州湾科技城控规YK08-10-02地块，土地面积1.276865公顷，溢价率2.69%。安居项目建设后销售价格限定为9500元/平方米，它也就是日后的崖州万科金色家园。 

崖州万科金色家园 效果图

  2020年9月21日第一宗安居型商品住房项目用地顺利完成挂牌出让，被看做是三亚安居惠民政策落地的开端，也意味着万科在海南的布局向新的领域进军，头部房企抢滩安居型住房市场。

  竞拍到崖州区安居房用地后，不到50天，2020年11月11日崖州万科金色家园即举行了开工仪式。海南万科公司总经理张华参加完开工仪式后介绍，由于前期工程准备充分，项目规划图于9月26日就通过了三亚市规委会审核，并通过绿色通道采取“以函代证”的方式办理了土方开挖、基坑支护等施工许可，比原计划提前了2个月开工。

  金色家园进入了紧锣密鼓的建设，2020年11月27日，海南万科企业管理有限公司又再次斩获一宗安居型商品住房用地——三亚市临春片区生态社区控规D-08地块，该地块挂牌出让起始价44100万元，成交价66150万元，溢价率50%，土地面积3.90408公顷。安居房最高限价17200元/平方米。

  2个多月的时间，万科超9亿元先后揽入三亚多宗安居型商品住房用地。楼市变局之下，万科已率先迈开加速转型的步子，深耕海南12年，除了巩固提升现有盘外，它正试图用另一个新型赛道，全面融入海南推进自由贸易港的建设中来，实现万科在海南的新一轮破局。

  12年深耕

  早在2009年，万科以收购兼并项目尾盘的方式首次进入海南房地产市场，投资入驻海口浪琴湾纯别墅项目。别墅用地受限，再拿地困难，万科选择了直接收购，并抓住当时海南市场大好的有利时机，以此方式进入了海南。

  2010年，海南万科挥师南下，正式进入三亚，也标志着海南万科真正拉开了度假地产及度假服务的序幕。万科海南在三亚打造的第一个度假项目——万科森林度假公园，坐落在三亚落笔洞区域内，处于超过2000亩热带山林中，打造全体验度假生活社区。如此大规模的规划，也可见万科在三亚一展宏图的雄心。

万科森林度假公园实景图

  2010年12月，万科森林度假公园新品发布会在亚龙湾举行，第一次亮相，现场到访人数超过2500人，亚龙湾路段几乎水泄不通。2011年9月底，森林度假公园项目正式开盘，两天销售10亿，取得了相当亮眼的成绩，也由此奠定了万科度假地产新的高度。

  2011年底，海南万科在三亚的第二个项目万科湖畔度假公园亮相，总占地约655亩，自此开始了多项目操盘的历程。湖畔项目也是海南万科从家庭度假向运动主题分享型度假的改变。

  2013年，海南万科与君澜集团就陵水香水湾项目达成合作协议，入股香水君澜项目50%股权，正式进驻了陵水房地产市场。

  但之后，海南万科在琼的布局慢了下来，直到2018年，才有了三亚第三盘的消息，位于三亚湾的万科海上大都会左岸首期拿证。

  土储放缓

  纵观万科在海南各地的布局，数次以投资、入股的方式进驻别墅市场，对于万科而言，此举既控制了土地成本，亦减少了前期拿地的复杂程序，极大降低运营风险，加快了其在海南规模扩张的步伐。而在布局“重地”三亚，万科则以自身所长，成为率先提出“体验式”旅居的首批房企之一，2015年，三亚万科森林度假公园1—3期被评为海南首批绿色生态小区。可以说，仅几年时间，万科海南就为三亚创造了一种“万科式”的生活方式。

  随后的几年，万科在海南的扩张节奏明显放缓。时值2018年，万科郁亮高喊“活下去”，对于房地产周期，万科慎之又慎。在海南把重心放在了已有项目的精细化运营，产品规划以及服务提升上，而对于房地产企业至关重要的土地，却多年未见有新收储。

  随着时间推移，2021年万科在海南的多盘已进入开发末期，万科湖畔度假公园、万科海上大都会左岸临近尾声，2000亩的万科度假森林公园经过了10年开发，也仅剩最后一期万科度假森林公园璞悦山。根据万科集团官网2020年报存货明细表显示，在建开发产品中，海南区域仅有三亚森林度假公园一盘，万科在海南的土地储备已现不足之势，因此，2020年2个多月接连拿下三亚多宗安居房用地积极“补仓”的行为似乎也在情理之中了。

  “下个春天”

  从万科郁亮高喊“活下去”至今，房地产行业每逢冬天都要强调一次生存问题。前不久在万科2021业务交流会上，郁亮再谈“冬天”话题，“在冬天要备受煎熬，能否熬下去，要看能不能在为春天做准备。”郁亮表示，具备活下去的能力，不是冬天过了奄奄一息。在冬天御寒的能力，首当其冲要寻找在下个春天，活得好，活得久的能力。

  用此话反观万科在海南的动作，不难发现，其新春天的活法便是积极铺排、适当补仓。海南安居房这一新赛道，或许也正符合郁亮所说下个春天的创新点。

  海南当前纯商品住宅用地紧缩，从三亚土地出让情况来看，从2020年下半年开始，出让的国有建设用地以安居房用地和商业办公用地为主，市场化商品住房用地几乎未有出让。“狼多肉少”的土拍市场下，安居房或许能成为房企在海南开拓市场的一个新机会。嗅觉敏锐的头部房企不约而同瞄准了海南安居房，纷纷加重布局力度，截至2021年末，已有万科、保利、碧桂园、招商、中交等头部企业在海南安居房市场“血拼”有所斩获。

  乘风而立

  2021年8月底，万科发布2021年半年度报告，上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元；实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%。在38个城市市场排名位列前三。在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，万科上升至第160位。

  作为连续12年经营现金流为正的规模房企，万科在三道红线面前无疑保持着“绿档”标准，维持着健康良性的企业发展状况。在海南安居房这一新赛道上，万科正立足行业形势，蓄力升级，探究万科的独特“打法”。当然，这背后也得益于万科现金底盘稳的优势。

  截止2021年末，万科在海南安居房市场已铺排四大项目。

  第一个万科三亚崖州金色家园，目前922套房源选房已结束。项目占地面积约4.54万平方米，总建筑面积约14.82万平方米，共8栋住宅楼，楼高23层至26层不等。除922套住宅外，还配有约1万平方米的商业区及幼儿园、泳池等配套设施。交付时间预计2022年6月。

  第二个万科临春安居房项目，位于三亚凤凰岭风景区山脚下，12月10日至12日进入了第一批开盘认购环节。项目总建筑面积10.1万平方米，共建设10栋楼705套住房。预计2022年6月交付使用。

  第三个是位于海口江东新区的金域仕家，系万科集团与中交合力打造，项目建设用地44105.37㎡，总建筑面积为147337.6㎡，建成后可提供房源907套，内设幼儿园、社区服务中心、文化活动站、老人日间照料中心等配套设施。

  第四个是由海南万科旗下子公司三亚高知园房地产有限公司打造的安居房项目——万科都会四季，项目位于学院路123号，13栋8-10层小高层，第一批已建设538套，据了解，项目配售方案正在审批当中，预计不久后将公开发布申报通知。

  万科海南近2年如此迅速地扩大安居房版图，亦能说明万科对此未来发展的信心和远谋。而据2021年11月出台的海南住房发展规划亦显示，到“十四五”末，海南全省拟建安居房25万套，似乎也在印证，未来多年，海南市场将是安居房的天下。虽然安居型住房在建设标准、利润方面与商品房不太一样，但却是海南市场未来重要的供给主体，且安居房限定了销售对象，销售压力较小。从房地产企业角度来看，将重心放在民生住房工程上，通过一个个项目，推进城市更新升级，同时也有助于房企在海南自贸港的战略布局。 

  借力海南自贸港“东风”，万科海南正从度假地产“变道”安居房市场，践行着“城乡建设与生活服务商”的理念，持续为普通人提供好产品、好服务的“万科精神”，或许将在海南安居房市场迎来新的升华。