35次新房日光与二手房交易跌63% | 2021深圳楼市备忘录

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 3.9w阅读 2022-01-18 12:00

 编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局,十年罕见!

  继2019、2020年之后,乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角,记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之一:2021深圳楼市备忘录。

2021深圳楼市备忘录

  城市综述:2021年,深圳新房成交套数创下6年以来新高,同时二手房也来到历年冰点,自2008年以来首次被新房反超,开启了深圳楼市的“新房旺,二手房冷”的独特一年。前海扩容、二手房单边代理模式等各类政策的启动,让此前疯狂的深圳楼市逐步回归理性。

  一、新房:2021年住宅供应爆发,成交创6年来新高

  2021年刚刚过去不久,这一年也是深圳市场住宅供应爆发的一年。

  据深圳房地产信息网数据,2021年深圳新房市场供应活跃,凭借超过120次的推售动作,成交52417套房源,同比2020年上涨15.5%,是自2016年以来的新高。

  单看住宅,据乐居君不完全统计,2021年12个月内,深圳新房住宅算上加推开盘的共有106个,尤其以第3季度和第4季度数量最多,每个季度都已破1.5万套。

  相较于2020年年末,2021年1-3月新房供应速度放缓,第一季度新盘“日光”数量最多,共11个项目,主要位于南山、宝安和光明3个区域,另外加上罗湖全年唯一的“日光”盘缙山府,西热东冷的趋势仍然很明显。

  此时虽然也有部分新盘并未去化100%,但是对比全年来看,认筹人数还是比较理想的。

  第二季度,4-6月新房供应维稳,全市有19个商品房项目入市,合计7008套左右的房源,“日光”盘数量共9个,南山、龙华、宝安、龙岗和坪山都有分布,较为平均。

  4月,深圳房地产市场总体表现较为低迷,政府加大打击经营贷,严查购房资金来源,各地纷纷开启管控,严控资金走向,防止经营贷流向楼市,4月开盘量比较少。

  6月,住宅项目开盘数量增加,有多个现楼尾盘加推,6月末,不少新盘认筹人数多于推售的房源套数,也仍未开盘当天卖完,此时能明显看出新楼盘之间开始分化。

  第三季度,7-9月新房供应速度陡增,全市有30个商品房项目入市,合计16331套左右的房源,尤其是“金九”传统楼市热销时期,单9月份就有18个住宅项目入市。

  此时新盘销售两极分化严重,部分新盘的登记和认筹人数甚至达不到推售房源的数量,去化也开始“冰火两重天”,9月,市场新盘供应量增加,有8个项目开盘售罄,宝安、光明、龙岗、南山区域各2个,同时,也有部分项目认筹人数和去化不太理想,此时较难看到所有新盘去化7成以上的情况。

  第四季度,10-12月新房供应速度持续增加,全市有38个商品房项目入市,合计18415套左右的房源,供应数量是2021年最多的,但“日光盘”数量也最少。

  11月房企年底为了冲业绩,推盘量开始增多,年底推盘更加频繁,共有15个住宅入市,也只有2个住宅项目开盘售罄,分别是南山深铁懿府二期和福田的海德园B区,其他新盘的去化和认筹情况并不理想。

  12月最后一个月,共有16个住宅项目入市,近8成以上的新盘未开盘售罄,前海润峯府作为最后一个“日光盘”,给深圳2021年楼市画上了句号。

  新房供应速度持虽然续增加,很明显,当市场火热时,购房者担心未来房价上涨匆忙入市,但如今新房选择较多,市场降温后,购房者的积极性也跟着明显下降。

  二、二手房:下跌63.1%,网签量罕见低于新房

  2021年2月8日,深圳住建局发布了二手住房成交参考价机制,二手住宅成交活跃度下降,给此前“亢奋”、“躁动”的深圳楼市当头一棒,深圳楼市进入新房和二手房的全面限价时代。

  新政之下二手楼市步入调整期,4月-10月深圳二手房成交七连跌,10月份深圳二手住宅仅成交1605套为全年最低。

  根据深房中协统计到的二手房网签数据分析,2021年全年,深圳二手房网签(含自助)44375套,相比2020年120295套的网签量,下降幅度达到63.1%,创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低,更是自2008年以来,二手房网签量首次低于新房成交量。

  (数据来源:深房中协中介标准指数)

  受参考价政策的影响,2021年区域版块热度重构现象明显。

  例如新政前热度过高的版块如宝安、南山片区,网签占比下降明显,说明热度在降低,而罗湖、福田片区,由于拥有更为成熟的配套和优质的教育资源,在新政实施后,部分高性价比房源开始流入市场,导致部分需求向此类片区聚集。

  (数据来源:深房中协中介标准指数)

  此外,新政的附带影响也开始显现,刚需型户型的网签占比持续走低,而刚改户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高。自有资金充沛的消费者,受新政的影响较低。  

  当二手房官方参考价出台之后,2021年年中深圳开始剑指“学区房”改革,11月19日,深圳官方二手房交易平台正式上线,在全国范围内首推“单边代理”模式,彻底颠覆了传统的二手房居间交易模式。

  2022年1月7日,深圳市房地产中介协会在其官网发布提示,自2022年1月5日起,深圳二手房房源信息编码更新为二维码格式,凡深圳二手房房源信息对外发布,必须附有效房源信息编码。

  三、政策:二手房出台成交参考价,前海扩容、深圳入户条件收紧

  作为全国楼市风向标的深圳,2021年的楼市可谓是“腥风血雨”,2021年深圳出台了哪些楼市政策?将怎样影响未来的深圳市场?

  二手房成交参考价格机制

  2月8日,深圳住建局发布通知,出台二手房成交参考价格机制,同时发布了深圳3595个小区的成交参考价格表。

  经过这一年的实践来看,208新政确实对深圳楼市影响颇大,深圳的二手房成交量自4月份开始连续7个月跌至荣枯线5000套以下,二手房价格也在急速下跌,根据CRIC数据显示,深圳今年10月份的二手房价格已基本回归到2019年底的水平。

  而且深圳出台二手房参考价这一措施也影响到了不少其他城市,不仅一二线城市不断跟进,热门三线城市也被加入参考价范畴。截至目前,全国已有约15个城市出台二手房参考价。

  “深房理”事件

  4月8日,深圳住房和建设局等七部门公开关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告,有着144万粉丝的自媒体大V深房理被网民公开举报违规炒房,事件进度广受关注。有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚,2名犯罪嫌疑人被逮捕,3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

  根据调查,“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。“深房理”涉及的按揭、经营贷、消费贷等多个问题贷款金额达到10.64亿元,其中经营贷3.8亿元。

  “深房理”事件对深圳楼市影响巨大,牵出了一整条触目惊心的炒房产业链。在“房住不炒”定位下,房地产调控政策继续增加。

  深圳入户条件收紧

  5月25日,深圳发布《深圳市户籍迁入若干规定(征求意见稿)》,入户条件收紧。一线城市深圳提高了落户门槛,本科收紧到35岁,硕士收紧到45岁。

  此次《征求意见稿》有诸多收紧的变化,将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科,这意味着全日制大专将无法直接入户了,(技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”,技能型人才的底线要求调整为技师。)

  大学区制

  8月,深圳发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,在义务教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施,包括要规范学校运行经费、推行大学区招生、建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建立租赁房参考价等。

  条例提出,应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。未来将会一定程度上降低房产与学位的“捆绑”,起到抑制作用。

  前海合作区扩容

  9月6日,中共中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》,方案明确,前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

  以现有前海合作区为基础,进一步扩展至以下区域:蛇口及大小南山片区22.89平方公里;会展新城及海洋新城片区29.36平方公里;机场及周边片区30.07平方公里;宝安中心区及大铲湾片区23.32平方公里。

  二手房交易平台

  11月19日,深圳官方上线了二手房交易系统,与旧版交易系统不同的是,新版交易系统采用单边代理模式。这是国内首次在房地产交易领域采用单边代理模式。

  所谓单边代理,即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方“各为其主”,只向自己的委托人负责,以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

  交易系统对中介的约束力加大,业主以星级的形式量化中介的能力,并且如果交易因违规操作或隐瞒信息造成纠纷,中介将被溯源追责,因此中介会对房源信息更加负责。

  深圳官方认为,中介从业模式“推倒重来”,中介“宰客”行为将成为历史。

  房地产经纪行业已进入强监管时代,这一模式,将会打破现有行业竞争格局,业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会,企业比拼的不再是资金与规模,而是信誉与服务、专业与能力。

  四、土地:三次集中供地,38宗宅地出让

  2021年,深圳三次集中供地,共成功出让了38宗宅地。

  这三次宅地集中出让金约959亿元,成交金额比2020年的782亿元(其中不包含深汕合作区)多了近177亿元。

  比较来看,2020年深圳共出让了30宗居住和商住用地(不包含深汕合作区),2020年,人才安居集团拿地最“疯狂”,28块成交的居住用地中有13块地是被人才安居集团拿下,基本上是近一半的居住用地。

  2021年拿地最多的开发商是深圳地铁,共拿下6块宗地,中海以4块宗地排名第二,深业、人才安居、保利并列第三,各拿了3块宗地。

  从区域来看,2021年居住用地出让最多的区域是光明区,成功出让9宗,全部可作为商品房出售,数量最多,龙岗区域成功出让土地功7块,宝安共出让土地功6块,都是2021年土拍宗地的供应大区。

  5月13日第一轮土拍深圳出让6宗地,其中2宗用于建设出售型人才住房,总建面约91.01万平方米,总成交价138.44亿元。

  2021年第一批宅地集中供地,6宗宅地吸引了近20多家房企参与,土拍受到热捧,其中最核心地块分别是宝安西乡A122-0372宗地和光明凤凰A646-0083宗地。

  A122-0372宗地位于宝安尖岗山豪宅区宗地,将建设普通商品住房,并配建只租不售的人才住房,出让宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡(不含室内装修),由佳兆业夺下。

  A646-0083宗地建设普通商品住房,并配建只租不售的人才住房,由龙光夺下,出让宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于48900元/㎡(不含室内装修)。

  9月28日深圳出让22宗地,其中2宗为全年期自持租赁住房用地,总出让面积81.38万平方米,总建筑面积279.92万平方米,收金452.97亿元。

  这次是近年来深圳招牌挂市场最大规模的一次宅地供应,第二批22宗地块原定于8月9日集中出让,但被中止,此后调整竞买人资质条件和准入要求、严格落实购地资金审查机制后,重新挂牌出让。

  公开挂牌出让的住宅分别是前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。

  当天一宗A407-1020土地流拍,随后该宗地在第三轮土拍中重新挂牌出让,且调低了最高限价,最后由深铁拿下。

  这次土拍不少高周转民企受困三道红线,基本没有参与,其他参与的开发商75%以上为国企央企,当天最大的“赢家”是中海,共报名了18宗地,接连将龙华民治的两宗地、光明凤凰、龙岗宝龙共计4宗宅地收入囊中。

  11月25日深圳共11宗居住用地成交,其中8宗需配建出售型人才房,另外福田皇岗路和龙岗宝龙街道宗地住宅部分仅建设出售型人才住房,2宗配建出售型安居房,2宗配建只租不售人才住房。

  总土地面积约38.07 万平方米,总建筑面积约191.64万平方米,最后收金368亿元。

  第三次拍地,深铁一次性拿下南山、福田、宝安等5宗地块,一举成为当天的“最大赢家”,此次关注度最高的地块是光明玉塘A606-0258地块、南山桂湾 T201-0168地块,受到多家房企的“围剿”,最后摇号选出竞得人。

  据2021年集中供地宅地新房限价表数据显示,随着2021年土拍出让,未来1-2年区域房价梯队基本成型,前海、南山、福田高价在10万左右;宝安龙华高价在8-9万左右;光明龙岗价格区间从3万到6万不等;坪山:3-4万;深汕:1-2万。

  五、区域:宝安成交领先,南山“日光盘”数量最多

  2021年,宝安、龙岗、光明、坪山、龙华等5区成交量领先。龙岗成交8440套新房住宅,同比减少四成;成交面积790717㎡,同比减少42.1%。

  而宝安成交13767套新房住宅,同比增加1.2倍;成交面积1415225㎡,同比增加114.3%。

  单看住宅项目,2021年深圳新房“日光”共35次。相比较,2020年总共有28个盘开盘加推,创造了36次的销售“日光”纪录。

  按片区来看,南山日光数量最多,共10次,主要分布在前海区域,包含了不少尾盘,例如深铁前海时代、龙瑞佳园,仅24套房源。前海天境花园出售房源最多,共1003套,同样当日售罄。

  福田共2个“日光盘”,分别是深业中城和海德园B区,都是在第4季度开盘。尤其是海德园项目,从官方2季度预售房源名单一直到4季度预售房源名单,连续3次都榜上有名,不少购房者从去年一直盼到今年,项目关注度非常高。

  罗湖仅缙山府一盘开盘当天售罄,一期于3月10日开盘,二期在6月份开盘,共490批选404套房,却未当天售罄。

  宝安共8次日光,片区数量排名第2位,其中以万丰海岸城推盘量最大,分别是2月份和10月份推售玺园、锦园和瑧园,都是当日售罄。

  光明作为“日光盘”大区,2021年共迎来5次日光,片区数量排名第3位,受到刚需购房者的青睐,其中星河天地和金地峰境瑞府并非首次开盘。

  龙华共3个“日光盘”,新品推售的仅鸿荣源壹城中心璞誉府,港铁天颂和宝泰雅苑都是部分尾盘出售,货源量总共66套。

  坪山佳华领悦广场和万樾府三期2个项目开盘当天售罄,这2个都可以算是坪山楼市备受关注的楼盘,万樾府是第三次推售,此前项目2次开盘同样是当天售罄。

  龙岗共4个“日光盘”,保利勤诚达誉都一期今年5月开盘,依靠价格优势,成为区域第一个开盘当天售罄的新盘,龙岗今年整体日光情况并不算优秀。

  剩下的盐田、大鹏区域没有“日光盘”出现。

  六、2021年房价收入比:24.66

  据乐有家研究中心数据显示,2021年深圳新房成交均价为6.4万元/㎡,同比增长16%,乐有家分析认为这主要与2021年改善型项目成交占比提升有关。按此均价计算,一栋100平方米的房子总价约为640万。

  据深圳统计局2021年12月30日发布的《2021广东统计年鉴》数据显示,最新的深圳全省城镇居民人均可支配收入约为64878元,在内地城市中仅次于上海和北京。

  由此,我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4),估算2021年深圳房价收入比,约为24.66。

  七、深圳租金:下跌趋势,均价约72元/㎡

  据深圳中原研究中心监测显示,2021年深圳全市房屋租金呈下跌的趋势,从整体租金水平来看,跌幅约4.5%;从租金均价来看,和2020年相比,2021年租金均价约72元/㎡,下跌5.5%。

  央视财经曾报道,南山科技园片区往年区域的房源都很紧张,基本一放出来就会被签下,但2021年年底的带看量和成交量都不及往年的一半。与此同时,年底的放盘量比以往大幅增加。

  中介表示:“门店的成交有明显下滑,旺季月成交在三四十套,现在淡季的成交不到十套。”

  这种情况并非只发生在深圳南山区,深圳某房产中介公司福田北区总经理表示,“以往来讲我们可能最多也就是空两个月,今年空半年以上的房子,占目前市场放盘量的40%到50%,尤其是像我们中心区的房子。”相比租不上价格,房东更在意的是找不到租客,交易周期被不断拉长。

  目前,深圳租金最高的区域是南山区,租金为110.5元/㎡·月;租金最低的区域是龙岗区,租金为49.1元/㎡·月。因龙岗租金水平为全市最低,且供应体量大,因而2021年龙岗区租赁占比为全市最高,达22%。

  八、市场心态:购房者积极性明显下降

  新房供应速度持虽然续增加,很明显,当市场火热时,购房者担心未来房价上涨匆忙入市,但如今新房选择较多,市场降温后,购房者的积极性也跟着明显下降。

  如今就算是网红盘也未能开盘当日售罄,部分热门项目也可能开启递补选房,由于新盘市场环境的变化,其热销效应也在逐渐递减。

  以华润城润玺二期为例,2021年12月16日,华润城润玺二期开盘,均价约13.2万/㎡,共1486批选1024套。

  据网络透露,开盘至17日凌晨1:30分,1486批客户选房全部结束,剩余约200套房源,未能当天售罄。

  随着新房市场的变化,深圳购房者维权的情况也在不断出现,不少业主吐槽开发商虚假宣传、房屋质量等各类问题.

  过去的一年,深圳市场就爆出了不少投诉维权事件。

  而近期除了质量问题外,交楼也已成为困扰深圳购房者的一大疑难。

  2021年不少房企暴雷,在如今不少房企说倒就倒的情况下,此前一掷千金的购房者也会担心项目烂尾,甚至已经陷入烂尾的深坑。

  新房烂尾的事件是否会得到缓解?新房质量能否得到保证?这些疑问也在逐渐成为深圳买房人的关注重点。

  九、深圳市民看2022年房地产走势

  相关业内从业人员表示,现在深圳购房者购买比较谨慎,很多人担心新房高位接盘问题,不少新盘项目开盘并未售罄,在调控政策持续发力之下,深圳楼市日趋理性,未来的市场可能会继续冷却。

  部分网友认为:“深圳楼市的房价短期内(三五年)不可能上涨,除非是刚需,不然现在买房就是错误的选择。”

  现在的楼市现状与2020年的深圳抢房形成鲜明的对比,如今入市的新盘登记人数一个比一个少,不少网友开始选择暂时观望。

  中介经纪人在深圳市场多月未开单的情形已非常常见,部分人选择坚守等待机会,还有部分人转行进度逐步加快。

  十、2022年深圳楼市展望

  据乐居不完全统计,明年潜在入市全新项目及在售新盘共计有161个。2021年拍出的38宗商住地,预计将在今年迎来入市高峰。在乐居盘点的区域中,龙岗、宝安、光明及南山大爆发,其中龙岗将有34个新盘,是全市供应量最大的区域。

  其中令人瞩目的网红盘分别有万丰海岸城、天健天骄北庐、海德园A区、宏发万悦山二期、金地峰境瑞府三期(誉府)、深业世纪山谷及绿景白石洲璟庭等数盘等。

  2022年1月12日,深圳住建局发布2022年一季度商品住宅和商务公寓房源信息情况。

  截至2022年1月12日,深圳市2022年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目13个,预计供应房源面积为71.85万平方米,7509套;其中:住宅面积66.24万平方米,共6565套;商务公寓面积5.61万平方米,944套。

  2021年是十四五开局之年,下半年深圳及各区的十四五规划陆续发布,从规划里也可以看到,各区的定位、发展方向已然清晰明确,未来深圳的区域会朝着“均衡”的方向发展。

  深圳虽然新房限价,二手房出台指导价,“房住不炒”早已成为主基调,也有不少刚需家庭需要置办住房,而2022年他们的选择产品会更加丰富。

来源:乐居财经

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