朗诗地产美国往事

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 李奕和 5.3w阅读 2022-01-21 12:16
文/乐居财经 李奕和

2021年,朗诗集团实现签约销售466.91亿元。这样的成绩在国内百强房企中,排到68位左右,相比几千亿的头部,只能算中小型房企。

与之相对比,朗诗去年1月分拆于美国纳斯达克上市的Landsea Homes,目前在全美房地产建筑商中已位列前50。

进入美国九年,田明的本土化战略卓有成效。他曾称中国与美国两个市场,是朗诗的“双涡轮发动机”,目前来看,朗诗在美国的影响力似乎正在超过国内。

作为一个“外乡人”,朗诗在美国的“捞金”故事是通过一桩桩收并购进行的。

1月19日,朗诗地产(00106. HK)公告,于美国太平洋标准时间1月18日,其非全资附属公司Landsea Homes以基础购买价1.79亿美元,收购一家名为Hanover Family Builders, LLC的公司。

目标公司位于美国佛罗里达州,由卖方A(SAM Building Partners, LLC)、卖方B(Edge Creek Ventures, LLC)分别持有全部股东权益的75%及25%。

这是一笔全资收购,交割后,目标公司将成为买方的全资附属公司,业绩将由朗诗地产综合入账。

分拆Landsea Homes在纳斯达克上市上市后,朗诗在美国的布局变得更加积极了。

10.9倍PE收购

据了解,1.79亿美元的基础购买价,由目标公司所拥有物业的邻近物业基准市值及目标公司的市盈率磋商厘定。2020年12月30日,目标公司净收益约1638.8万美元,基础购买价相当于其净收益的10.9倍。

朗诗地产称,美国市场上可资比较公司的市盈率倍数介乎约10.5倍至约20.5倍不等,平均约为14.6倍。10.9倍的市盈率处于2020年美国收购物业发展公司所采用市盈率倍数范围内。

言外之意,这是一笔合算的买卖。

资料显示,目标公司的业务主要包括土地收购、开发、建设及销售单户住宅,开发项目位于佛罗里达州中部及奥兰多地区。于2021年10月30日,目标公司及其附属公司的资产净值及总资产价值分别约为5147.84万美元及1.47亿美元。

根据朗诗地产1月17日披露公告,朗诗集团2021年全年实现合约销售466.91亿元,同比增长14%,签约建筑面积260.55万平方米,同比增长13%。按年初定下销售目标500亿元计算,朗诗完成年度目标93.38%。

虽然年度目标并未完成,但14%的销售增长在过去一年下行的市场中,已算出众。根据克而瑞此前统计数据,截至2021年12月末,有近4成百强房企累计业绩同比降低,销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。朗诗并没有在这些企业之列。

财务方面而言,朗诗地产2021上半年实现营业收入35.4亿元,增长24%;核心净利润1.32亿元,归属本公司股东核心净利润为1.14亿元,分别较去年同期增长29.5%及103.9%。期内的净负债率52.8%,一年内到期之有息负债比例为20.3%,现金短债比2.7倍。

较为充裕的现金流为朗诗地产的收并购提供了可能。2021年,其在国内市场就多次通过收并购的方式将项目揽入怀中。去年12月15日,朗诗地产间接全资附属公司成都朗铎、成都德商,对目标公司成都德商荣达置业进行增资。

增资前,成都朗铎及成都德商各持有目标公司50%股权;增资后,目标公司由成都朗铎及成都德商分别拥有60%及40%权益,业绩也综合计入朗诗地产集团。成都德商荣达置业主要从事成都天府新区华阳街道香山村第1、2、4及10号的宗地的开发。

随后的12月27日,朗诗地产再度接盘广东中山坦洲镇永二村“港澳城邦”住宅项目。项目总用地面积32.92万平方米,总建筑面积71.69万平方米,其中住宅面积45.7万平方米,商业面积10.23万平方米,共分四期开发。

港澳城邦项目起初由中山市天乙物流发展有限公司引入时代中国进行开发,但合作并不顺利。双方签约后,却没有了下文。朗诗接手后,项目已更名“朗诗新城”。

田明的美国“野心”

朗诗的“美国梦”开始于九年前。

2013年,中国房企大规模涌出海外“淘金”,碧桂园进军马来西亚、保利南下非洲,绿地、万科等也纷纷试水海外。朗诗则选择了美国作为插旗地。

当年,朗诗成立美国事业部,随后其通过收购旧金山一宗6.3英亩的在建项目,正式踏上美利坚合众国这片自由的土地。

此后通过收购,朗诗陆续在纽约、洛杉矶等城市落地项目。2014年2月28日,朗诗成功获得大纽约地区的Port Imperial South 7号地块;2015年11月13日,朗诗完成洛杉矶橘郡PORTOLA HILLS SOUTH地块的交易,拿下进军美国市场的第五个项目。

2019年7月15日,朗诗进入美国亚利桑那州州府——凤凰城,成功收购Pinnacle West Homes Holding Corp.,宣布全面进入亚利桑那州刚需住宅项目市场。至此,该公司完成了对美国大纽约地区、波士顿地区、洛杉矶地区、旧金山地区和亚利桑那地区五大主要都会区的战略布局。

对于最新这笔收购,朗诗地产称,收购事项让其得以将品牌战略性扩展至佛罗里达州中部及奥兰多市场,并提升在美国高性价比住宅市场的占有率,完善在美国的业务格局。这也是其深耕美国“微笑曲线带”重要区域战略布局的重要一环。

去年1月,朗诗分拆Landsea Homes于美国纳斯达克上市,正式登陆美国资本市场。其成为在美上市的第18家建筑商,也是首家登陆纳斯达克的中国建筑商。田明认为,这标志着朗诗的美国业务可以在资本市场支持下独立发展,迎来新的发展阶段。

三个月后,Landsea Homes抓紧跑马圈地,通过收购Vintage Estate Homes成功进入佛罗里达州及德克萨斯州房屋市场,并新增1815个地块及405个房屋储备。

随着收购的完成,朗诗顺利进入德克萨斯州及佛罗里达州,将东西海岸五大主要都会区的五点连接起来,绘出一条“微笑海岸线”。Landsea Homes初步完成了在美国“微笑曲线带”重要区域的战略布局。

获得资本助力的Landsea Homes在收并购上,表现得更为积极。去年上半年,Landsea Homes在加利福尼亚洲、亚利桑那州、德克萨斯州及佛罗里达州新增项目可售面积约58.8万平方米,可售货值约人民币93.9亿元,同比大增129%。

据了解,自进入美国市场以来,朗诗从市场、资源、客户、团队四个维度始终坚持本土化战略。在最新公告中,朗诗也称,Orosz主事人将继续受雇于目标公司。也就是说,这笔收购基本保持了原有的管理团队。

至目前,Landsea Homes在全美房地产建筑商中已位列前50。这比朗诗在中国百强房企的排名要更前。

不仅如此,2021年上半年,朗诗共获取17个项目,其中美国占了9个,中国仅8个。其去年上半年35.4亿元的收入中,美国达26.6亿元,占比超75%。而中国大陆部分的收入8.8亿元。无论是行业影响力还是业绩贡献,美国市场似乎都领先一步。

曾经,中国与美国两个市场,被田明认为是朗诗的“双涡轮发动机”。他曾多次表示要深耕美国的决心:“我是长期在美国发展,不是说做一个项目算一个项目。”事实上,在美国,他有一个更大的目标:成为美国十大建筑商。

在没有大型地产商的美国市场,这是朗诗的一个机会。

来源:地产K线

作者:李奕和

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