行业透视|恒大、奥园拼死“保交付”,背后意义值得解读

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞地产研究 克而瑞研究中心 5.0w阅读 2022-01-21 21:12

更多规模房企重视自身“交付力”、“服务力”的提升。

  作者 / 朱一鸣、贡显扬

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在房住不炒政策调控主基调下,2021年行业监管持续、变化加剧,企业融资收紧、偿债压力加大。部分房企迫于自身的资金及运营压力,暴雷、偿债违约事件频发。在这样的背景下,个别企业部分在建项目停工、竣工交付逾期。

流动性压力下,调动一切资源优先保竣工、保交付,盘活资金、改善现金流已成为房企的共识。目前,恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”目标,部分企业通过出让项目、出售资产或出售多元化业务的方式回笼资金、补足资金缺口。

整体来看,房地产业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广。住建部也已明确2022年将坚决处置房企楼盘逾期交付风险,坚持房住不炒、促进房地产业良性循环和健康发展。无论是从房企经营、还是宏观经济角度,开发企业保竣工、保交付都是势在必行。

这样的行业背景下,近年来有越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”的提升。提升产品质量管控、完善客户服务体系,打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准,都有助于提升交付率和交付满意度,树立积极的企业品牌、口碑和公信力。

保竣工、保交付
是企业盘活资金、改善现金流的重要抓手
当前保竣工、保交付对于房地产开发企业而言是重中之重。一方面,2021年房企暴雷、债务违约事件频发、个别企业出现项目停工、交付面临逾期风险。这样的背景下,导致部分城市加强预售资金监管,叠加企业融资端收紧、房企流动性受限、项目层面开发资金吃紧。目前只有调动资金和资源优先用于推进项目进度、保竣工、保交付,才能将银行监管账户中的预售资金盘活,形成良性循环。
另一方面,在债务到期高峰、房企偿债压力加剧的行业背景下,只有加速已售未结转项目的资金回笼,才能让资金及时回流母公司、缓解集团层面的偿债压力。从公司财务层面而言,保竣工、保交付就是保证现金流的健康。房企暴雷、偿债逾期、延期交付或是出现现金流恶化等负面舆情,不仅会对银行、信托等金融机构为房企提供融资产生负面影响,也不利于后续项目的开发入市。
行业下行压力下,调动一切资源优先保竣工、保交付,已成为房企的共识和盘活资金、改善现金流的重要抓手。陷入危机的房企纷纷举起“保交付”大旗,在自救的同时也努力向市场释放积极应对的信号。目前,恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都已明确提出“保交付”的目标。同时部分企业也正通过出让项目、出售资产或出售多元化业务的方式回笼资金,以尽可能补足项目按期竣工所需的资金缺口。


房地产作为宏观经济支柱产业

保竣工、保交付势在必行
从宏观层面来看,房地产行业作为中国经济的“支柱产业”,行业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广,在宏观经济、全社会固定资产投资、地方财政收入以及金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。如果房企暴雷,且出现大范围的项目停工和大规模的交付逾期,风险将不会止步于房地产行业本身。在目前房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下,开发企业保竣工、保交付势在必行。
具体来看,第一,项目的竣工交付如果出现问题,将会对购房的业主产生直接影响,引发社会民生问题。第二,房企作为地产开发上下游合作企业的客户及主要营收来源,项目能否按期竣工交付并及时回款,会影响到这部分建筑企业工程款、供应商以及中介企业应付款的兑付。在行业压力的不断传导下,势必会加剧项目停工、缓工、怠工的现象,带来恶性循环。第三,如果项目竣工逾期、交付逾期在全国范围形成规模,行业开发投资和新开工规模降低,将会显著影响地产下游产业如家具、建材、家电等行业的发展,影响产业经济的同时也会带来社会就业问题。

坚决防范风险扩大
保竣工、保交付是调控底线

从政策层面来看,“保竣工、保交付”是调控的底线,关系到社会整体的稳定。2021年销售、投资双下行,下半年以来行业竣工降速明显,房地产开发投资、新开工面积、施工面积等行业指标增速也都呈持续降低的趋势。“竣工大年”过后,2022年房屋竣工面积大概率也将出现收缩,由高位回落。目前,住建部已明确2022年房地产调控方向,部分房企的自身违约不会引发政策的短期转向。将坚决处置房企楼盘逾期交付风险,坚持房住不炒,促进房地产业良性循环和健康发展。在保障行业良性发展的基调下,2022年政策、融资、信贷等或将得到边际改善。
具体来看,一方面,年末中央及部委、金融机构等密集发声,向市场释放有关房企融资政策偏积极的消息,央企、国企以及优质民企的融资压力略有缓解。适当的输血有利于缓解部分企业的融资及偿债压力,保竣工、保交付。另一方面,目前各城市预售资金监管“因城施策”有松有紧,更为精细化。一部分城市监管趋严、提高预售要求及监管资金比例,也有部分城市如广州、成都的预售资金新规略有放松,侧重于给房企纾困以保证项目交付。此外,在当前行业背景下遵循市场化原则,加强项目层面的转让与兼并收购力度,将直接缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大,也有利于保证压力项目的竣工及交付。


更多规模房企
重视自身“交付力”、“服务力”的提升

值得注意的是,在“保竣工、保交付”的基础上,近年来越来越多的规模房企开始重视自身“产品力”的提升。产品力是企业坚持长期主义的立足根本,产品力的涵义应该更广,不仅仅是设计能力,更应该体现在实际交付上。交付力是房企对项目设计的还原、对施工质量的把控、对业主服务的跟进。产品力是生产力、交付力、服务力的综合体现。

在当前市场限价、溢价空间不足,部分住宅产品降标减配、质量不达标等问题不断显露的行业背景下。企业更应该重点关注“交付力”和 “服务力”,提升产品质量管控、完善客户服务体系。做到前期设计和后期交付的兼顾,并将客户感知的满足作为房企产品升级的源动力,都有助于提升企业的品牌、口碑和公信力。

目前,除了交付时间、交付质量等传统的指标外,不少规模房企正打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准。具体举措覆盖施工到交付的不同节点,包括但不限于工地开放/业主体验日、施工工法样板展示、全程验房陪同、无纸化交付、交付即拿证等服务。如融创云交付自2021年5月全面上线使用,目前已在行业内率先实现了全程无纸化交付。远洋“超级现场”不仅提供施工现场24小时监控直播,还通过定制影像化的电子档案,记录每套房子的制作过程。这些都可以更好的解决客户痛点,显著提升交付率和交付满意度。

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来源:克而瑞地产研究

作者:克而瑞研究中心

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