继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十二：2021呼和浩特楼市备忘录。

  城市综述：回顾2021年呼和浩特楼市，新房成交量终归未能抗住大环境的压力，在坚持“房住不炒”定位，继续“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主导下房价小幅下跌，总体归于稳定；土地市场方面出让、成交年均有所下降，另外，0溢价率地块的出现，侧面反映出了大市场行情下各大房企的保守态度。随着一线房企不断在呼市拿地深耕，市场逐渐出现供大于求的趋势，开发商拿地愈加理性化、谨慎化。从市场角度来看，预计2022年楼市将继续受到全国楼市运行大环境和政策影响的基础上，延续2021年成交量小范围波动、整体平稳、健康发展态势。不过，房地产开发商所期待的“金九银十”热销旺季2022年能否“复出”，还要看届时的政策如何。

  一、新房成交61155套 ，创6年以来新高  

  10月呼和浩特疫情爆发，住房市场供求受到一定的波动。金九银十较往年也是略显冷清，而通过各类统计数据也确实证实了呼市房价的回落，但是与2020年商品房成交相比，2021年新房的成交量非但没有翻车，反而蓄力勃发，成交量迎来喜报。

  来看数据。

  2021年1-12月，我市新建商品房成交面积644.91万平方米，同比下降3.28%；成交套数61155套，同比上涨2.96%，创6年成交新高。其中：新建商品住宅成交面积519.94万平方米，同比下降10.07%；成交套数44456套，同比下降8.6%。在过去6年内，最低年份为2015年呼市新建商品房成交仅25806套。

  2021年呼市新建商品房成交面积成交面积及新建商品住宅成交套数均下降，而总的成交套数却在增长，由此可见2021年呼市楼市中公寓产品及小面积住宅占有更大的份额。

  而2月依然是商品房网签量最低的月份，网签2168套，但是较2020年2月的247套，还是有很大幅度的提升的，同比上涨了77.8%。1月至7月的网签量均比较平稳，8月份开始上涨，9月达到全年的次峰值， “银十、双十一遇冷”之后，12月达到了全年的峰值，12月总计网签12226套。其次，9月网签量也较高，仅比12月略低，月度网签量达到了12156套。9月和12月两个月的网签量占全年网签量的近40%，拉高了全年的总网签量。

  而2021年网签量创6年新高，是有受到多方面的因素影响的，比如恒大地产在呼市的高占有量，让恒大“暴雷”后集中性网签的办理，成倍的增加了12月的网签量；其次，央行12月15日下调金融机构存款准备金率，一定程度上侧面刺激了房地产的成交；另外，今年受政府政策的扶持，集中办理房地产遗留项目不动产登记，一些沉积了多年的未网签房源得以网签等等因素。

  又或者，2021年，呼市房企受大环境打击，全年都在通过各种手段自救，比如减少拿地扩张计划，通过大力度优惠、降价等方式去库存，部分开发商更是在年末12月开盘加推，为年末业绩做最后的冲刺，好在功夫不负有心人，房企也算成功自救了一把，个别房企甚至出现“逆市生长”的情况。

  二、二手房成交28369套，降幅并未有想象中的严重

  2021年1-12月，我市二手房成交面积278.33万平方米，同比上涨6.06%；成交套数28369套，同比下降1.30%。其中：二手住宅成交面积260.82万平方米，同比上涨7.59%；成交套数27081套，同比下降1.02%。

  2021年呼和浩特二手房成交量全年较平稳，主要集中在二、三季度。而1月成交3322套，成为全年成交量最少的月份。

  从2021年1月-12月呼和浩特市二手房住宅房价来看，整体趋势是较去年微降，这与内蒙古上调第二套房贷款利率有关。上调二套房贷利率，加之2021年下半年房产税制改革试点工作的开展，这些都极大程度上抑制了炒房客的投机心理，纷纷将手中多余的住宅出手。当市场成为消费者市场，房价自然会回落。

  三、二套住房贷款利率上调、政府治理营销乱象行为，稳房价

  随着国家的一声令下，全国范围内掀起了一股房贷利率变动“热潮”。2021年8月9日上午，内蒙古自治区住房资金中心发布公告，调整购买二套房住房公积金个人住房贷款利率，二套房贷款利率按照同期住房公积金 个人住房贷款利率 的1.1倍执行，“宣布”加入到大潮中。

  同月31日， 呼和浩特市人民政府制定出台《呼和浩特市房地产市场提升整治行动工作方案》，《方案》要求，治理营销环节乱象行为，打击市场上存在的违规收费、欺诈销售、捆绑销售、虚假打折、价外加价、强制交易、违反“一房一价”和“明码标价”制度等乱象行为。

  11月份，呼和浩特市不动产登记中心与国家税务总局呼和浩特市税务局第二税务分局共同参加金地江山风华项目“交房即交证”颁证仪式。30名业主在领取新房钥匙的同时，也领到了《不动产权证书》，他们成为首府实施商品房“交房即交证”改革的受益者，标志着呼和浩特市将全面实施商品房“交房即交证”改革。

  12月6日起，呼和浩特不动产登记开启“一证一码”的新模式。过去不动产权证书中的纸质宗地图、分户图等图纸信息，都可以在新颁发的证书中通过扫描附图页上的二维码查看。

  随着这一些列政策的落实，呼市房地产市场在2021年经历了五年来的大洗礼，老旧小区逐渐完成改造，新建小区贷款流程更完善，随着“交房即交证”改革的落实，也大大增加了置业呼市的保障，这几年泡沫趋势发展的市场得到稳定，供需关系逐渐平衡，为2022年楼市的健康发展打下了坚实的基础。

  四、土地市场多地块溢价率为0 房企拿地渐趋理性

  根据呼和浩特市公共资源交易中心数据显示，截止2021年12月31日，呼和浩特市出让国有建设用地使用权公告14次，分别以挂牌方式出让97宗国有建设用地使用权，共成交57宗土地，各大企业圈地近62亿元，地面价约为3267.60元/平米，与2020年7735.47元/平米相比，每平米下跌超4400元。

  相对与2020年拿地高溢价率而言，2021年大多土地成交溢价率约为0。这一点从2021年的土地成交面积与成交金额便可看出：2021年土地成交面积要多于2020年，但成交金额却只是2020年成交金额的42.21%，而出现这一情形，与“三道红线”、房价调控有着直接的联系。

  据年度土拍数据统计显示，有些房企选择继续深耕房地产企业，而有些房企选择借助其他产业入驻呼市。2021年，万科集团首入呼和浩特，但并没有选择拿地造城，而是选择与呼和浩特市地铁实业有限公司合作，一同开发马鬃山国际滑雪场，发掘呼和浩特的冰雪产业。

  同时，尽管呼和浩特2021年土拍市场整体较为平静，但其中仍有波澜。从8月19日公布的土地成交明细看，中实集团突破重围，从9家实力房企激烈的竞争中竞得了2021036宗地，溢价约59%，这是中实继中实玺樾府、中实新都会之后，在呼市斩获的第3宗土地，该地块共59.687亩，容积率＜2.0，成交价达5.72亿元，楼面价7194元/㎡，超越2020年的中海臻如府，登顶新地王。

  从2021年土地成交分布区域可以看出，赛罕区拿地30宗，占据全年土地成交宗地数量的52%，独占鳌头；新城区拿地17宗，占比30%，位列第二；玉泉区拿地5宗、回民区拿地4宗、土左旗拿地1宗分别排名第三、第四、第五。

  五、众房企抢滩赛罕区板块 各月获批预售套数中6月夺冠

  截至2021年12月31日，呼和浩特市四大主城区共颁发255张商品房预售许可证，批准入市房源35267套，获批面积约3891698.4㎡。除一季度开年楼市去库存预售证下发较少外，二三四季度全市商品房预售和房源供应较为稳定，6月份颁发38张预售证，预售房源6368套，为全年最多。

  从呼和浩特4个市辖区商品房预售许可证下发情况来看，新城区以95张预售证居榜首，有22个项目获证，可售面积居于第二；赛罕区颁发89张预售证位列第二，27个项目获证，可售面积位列第一；玉泉区颁发49张，15个项目获证；回民区颁发22张，8个项目获证。

  新城区颁发项目多集中在毫沁营板块，这里也是2021年呼市楼市竞争最白热化的区域，金地、中海、华润、伊泰、碧桂园、恒大等众多知名房企汇集于此，提供给置业者的品牌可选性多，覆盖了刚需、刚改、改善不同客群需求。

  赛罕区房源供应分布则在南二环沿线、保全庄板块、帅家营板块及如意板块，供应较其他城区分散，库存猛增。随着呼市东优南拓加速，各项配套速度跟进，以金地、万锦、中海、鹏辉为主的城东、城南成为宜居地带，覆盖了以刚改、改善为主的置业客群。

  玉泉区房源供应集中在帅家营板块，随着城南万达广场，呼市四中新校区的进驻，这里成为了2021年呼市火热的板块之一，以刚需、刚改客群为主，库存去化效应较好。尤其受金地和万锦的带动，区域热度在2021年提升了一个台阶。

  回民区房源供应依然较少，集中在主城区孔家营板块，以碧桂园、金地等品牌房企为主，主抓刚需客群。

  六、展望2022：新品入市量较少，房价预计平稳

  从市场角度看，2021年1-12月,我市商品房上市面积1100.84万平方米，其中住宅937.02万平方米，但住宅只卖出去了519.94万平方米，还有近45%的富余待成交，而根据2021年土地成交情况看，2022年新上市产品预计较2019-2020年会更少些。

  故综合预计，随着供求关系平衡发展，2022年呼和浩特楼市整体成交将延续2021年波动趋稳的态势，成交起伏平缓，二季度或将迎来“小阳春”，呈现上涨趋势，三、四季度“金九银十”、“双十一”也有望出现回血增长，但整体趋稳。

  从土拍市场看，2022年的土拍中，玉泉区南湖湿地公园周边有望实现多地块成交，整个城市的人群生活及商业群落化逐渐成型，一公里生活圈更加明确化。

  从房价上看，2022年预计房价整体变化不大，房价随着市场、政策变化略有起伏，但毕竟这是一个拼实力的时代，2021年房企为自保而导致的内卷疲软，将在2022年逐步显示出来，个别不堪重压的楼盘或将继续出现小幅度下调。

  从项目上看，不少房企2021年会出现集中交房的情况，像金地、碧桂园、万达、泽信、华润等，想置业于这几个房企在售项目的朋友们可以重点关注下这些房企的交房情况；另外，2021年还是会有部分新产品入市的，如中天·御湖尚品、锦华庄园、中海拾里晴川等。同时，中瑞恒基、中实等品牌房企也有成功拿地，也是老百姓熟悉的品牌房企，2022年置业者们可着重关注。

  乐居和您一起，时刻关注着呼市楼市的发展，也祝愿大家能抓住市场契机，购得符合自己需求的爱巢。

2022年1月11日 

本次调查采写人：张艳超