编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。

城市综述：2021年徐州市区楼市的分化再度加剧，有楼盘一房难求，上半年，徐州房地产市场供求量价均有所上涨，市场持续向好，而到了下半年风向急转，市场开始一路走低。土地市场由热转冷，首批集中地高热不下，九成地块触顶摇号，二批供地降温显著，4宗终止仅1宗触顶，国企成拿地主力。

供需双降 价格企稳  供大于求 存量增加

据徐州市房地产信息网显示，2020年徐州共核发199张预售许可证（住宅及商服，不含贾汪区），56709套房源领销许；2021年徐州（住宅及商服，不含贾汪）共获预售证154张，48938套房源领销许，其中住宅房源47336套，商服房源1602套，较去年减少13.7%。

据克而瑞徐州机构数据统计，从供应面积上来看，徐州2021年新房市场累计供应548.94万方，同比下降6.62%。成交面积上，徐州2021年累计成交489.65万方，同比下降17.42%。

房价行情上，徐州2021年新房价格自9月份开始至12月，连续四个月持下降趋势，但受部分高价项目入市影响，徐州2021年新房成交整体均价为13997元/㎡，仍同比上涨3.29%。（统计口径：徐州泉山区、鼓楼区、云龙区、铜山区及经开区，商品住宅，截止时间2021年12月31日）

2021年上半年疫情影响减弱，供求量价同比均涨，市场持续向好，下半年受2万方预售新政影响，供应大幅上涨，然而去化动能明显不足，供求失衡加剧，市场急转直下，持续向弱。

通过下方柱状图可以看出，一直作为供应户的铜山区随着扎堆项目清盘，新出让土地减少，在2021年中供应量比去年减少了28%，其他区推出的房源量与2020年对比相差并不多。

据徐州乐居不完全统计显示，2021年徐州楼市共推盘103次（不含贾汪区），入市房源总量达到27056套，与2020年相比，房源量减少18113套。 

在上半年中推盘还是比较活跃的，楼盘去化乐观……自第一批集拍地后，开盘项目开始减少，同时伴有送车位、装修包等优惠政策来促销，这样的状态一直延续到年底，不温不火。在2021年即将结束的最后两天，不少纯新盘扎堆取证，大量房源入市。

2021年铜山区/高新挑起主力，其他各区推盘分布相对均衡。泉山区、云龙区在2021年主要以拍地为主，新房在今年有望集中爆发。

市区两轮集中供地竞拍  冰火两重天

受多方因素影响，徐州土地市场由热转冷，6月分，徐州首批集中供地地块开拍，20宗宅地全部成交，19宗触顶摇号，最高29家房企竞争，最高227轮竞拍，争夺激烈。而到了11月二批次地块竞拍中，14宗宅地4宗终止，仅1宗触顶摇号，最高5家房企竞争，最高13轮竞拍，降温显著，并且在二批次集中竞拍中，国企上场托底，成为拿地主力！一、二批次集中拍地，冷热立判！

据徐州乐居统计，2021年，徐州全市全年土地成交（含贾汪区）共计60宗，合计成交金额约415.0257亿。其中，有16宗地块楼面价超10000元/㎡，2020-94号昆仑大道北地块以楼面16109.14元/㎡成为2021年的地王（数据来源：徐州市国有建设用地使用仅网上交易系统）。

就供地数量占比能看出，贾汪区有大量的存地可以开发。在市区中，泉山区今年出让最多，全年的土拍中不只体现了供地的数量，在成交楼面价上也成上升趋势，还记得，在去年年报中，徐州地价过万还只是零星几块，今年大量出现，这也意味着房价还在稳步上涨。

据统计显示，万科成今年拿地大户，在6月份第一次集中拍地中，一次性拿下4宗优质地块，其中。昆仑大道北、故黄河西地块以楼面16109.14元/㎡成为2021年的地王。美的置业、中天美好、中海、弘阳、融创紧随其后各拿下2宗地块。

华发首入徐州，就成为天选之子，从31个对手中突出重围，摇中一中南A地块；主城绝版韩山B地块，花落新希望地产……建发、华发、中天美好、新希望、重庆昕晖、宿迁亚新、金为、江苏星垠等8家房企首次进军徐州市场，带来他们的城市新品。

市区二手房均价15094元/㎡  泉山区列于首位

据全国房价行情网站的公开数据来看，2021年，徐州全市（鼓楼区 贾汪区 泉山区 铜山区 云龙区 丰县 沛县 邳州市 睢宁县 新沂市   经开区 高新区）二手房房价为12155元/㎡，平均总价141万元，挂牌数量为5.07万套；徐州市区（鼓楼区 贾汪区 泉山区 铜山区 云龙区）二手房均价为15094 元/㎡，平均总价176万元，挂牌数量为3.07万套。

从2021年12月单月数据来看，徐州泉山区二手房平均单价17006元/㎡，位列所有区县首位，紧随其后的为云龙区、鼓楼区、铜山区，分别为16769元/㎡、14013元/㎡、13587元/㎡，而贾汪区则相对处于低位，为5399元/㎡。

市区平均租金20.84元/月/㎡  平均总价1652元/月

从全国房价行情网站的公开数据来看，徐州全市（鼓楼区 贾汪区 泉山区 铜山区 云龙区 丰县 沛县 邳州市 睢宁县 新沂市   经开区 高新区）2021年的租金为18.84元/月/㎡，平均总价1572元/月，挂牌数量3.40万套，全市租售比为54；徐州市区（鼓楼区 贾汪区 泉山区 铜山区 云龙区）2021年的租金为20.84 元/月/㎡，平均总价为1652元/月，挂牌数量为2.20万套，市区租售比为60。

*售租比=房价/租金/12，房价(元/㎡)与租金(元/月/㎡)的比值。

从2021年12月单月数据来看，徐州云龙区平均单价23.12元/月/㎡位列所有区县首位，紧随其后的为泉山区、铜山区、鼓楼区，均在21元/月/㎡左右，贾汪区再次处于低位，为12.71元/月/㎡。

徐州2021年房价收入比9.7

根据中国房价行情网信息，徐州商品住宅主力户型面积段为90至140㎡，按照徐州市区1.4万元/㎡的均价，成交平均总价预计在126万-196万区间左右。

（徐州新房供给主力面积段占比）

以徐州为例：2021年按照徐州市区1.4万元/㎡的均价，普通三居室新房100平米左右，平均140万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元，房价收入比则为9.7。

市区商品住房预售规模由4万㎡调整为2万㎡

为进一步促进房地产市场平稳健康发展，优化营商环境，做好房地产市场调控工作。徐州市住房和城乡建设局发布了《关于调整市区商品住宅预售项目建设规模的补充通知》。调整市区商品住房预售许可和现售备案规模，房地产开发企业每批次申请商品住房预售许可或现房销售备案的建筑面积由 4万平方米调整至不低于2万平方米（尾盘除外）。 

此举不仅可能会延长限价房源供应入市的周期，对于价格上涨预期所用的时间可能也要更长了，更重要的是市场供应量会相应减少。

此项新政对日后新挂牌的集中供地会是极大地促进，尽管拿地成本没有太多变化，但拿地后的建设城本减少，对供地而言，减负后，会让开发商更具积极性。

国家发改委：支持徐州建设省域副中心城市！

11月26日，国家发改委正式发布《“十四五”特殊类型地区振兴发展规划》，规划中提到“支持徐州、洛阳、襄阳、长治等城市建设省域副中心城市”！并三次提到徐州：

江苏徐州装备与智能制造产业被列为战略性新兴产业；

支持徐州等城市建设省域副中心城市；

江苏省徐州市列为产业转型升级示范区。

在政策支持上：要完善资金支持政策，加大土地政策支持力度，强化人才就业扶持政策，支持特殊类型地区行政区划改革，重点支持改善基础设施和基本公共服务。要依法依规、因地制宜、稳妥有序调整特殊类型地区行政区划，支持区域中心城市优化辖区结构，推动符合条件的县有序设市，严格控制县（市）改区。

展望2022 

克而瑞苏北区域总经理 季有国

21年楼市两极分化

22年房价或稳中有降

21年楼市两极分化

纵观21年徐州楼市，上下半年分化显著。一级市场上半年房企积极补仓，区域地王频现，溢价率高涨，即便首批集中供地“双限”，依然有超80家房企参拍，20宗供地19宗触顶摇号，土拍热度居高不下。下半年则热度骤降，二批次集中供地虽最高溢价下调，但仅一宗熔断，四宗终止，且仅有两家品企摘地，余下皆为政府托底；二级市场方面，供应始终高位运行，成交规模则出现明显断档。上半年供不应求，下半年两个季度成交均不足百万方，三季度供求比更逼近2。

购房者持观望情绪

受此影响，库存增幅显著，截至12月26日，徐州狭义库存已达335万方，去化周期延长至8.4个月，时隔近五年再次破8。全年来看，一二级市场容量均为近五年新低，而受高价盘及多个2+万盘入市影响，价格则达到历史新高，逼近1.4万档。大市场环境调控趋严、信贷收紧、房企频繁暴雷等都在一定程度加重了购房者的观望情绪，另一方面，融资端收紧使得房企取地受到掣肘，市场走弱及观望情绪的增强均致使房企推盘意向有所降低。21年公开市场仅73次推新，推案量仅21568套，同比20年分别下降49.0%、30.1%。同时，非公开开盘明显增多，占到21全年推盘市场的近五成。蓄客不佳成为非公开推盘的主要因素。

展望22年 房价或稳中有降

展望未来，随融资环境等略有宽松，22年上半年土地市场将回温，多家货量较低房企或将高频参拍，但对于土储高企的几家头部房企或仍将保持观望。2万方预售政策短期内还将发挥作用，供应量一段时期内还将集中释放，而成交规模受市场回暖及信贷宽松影响有望优于21年下半年，库存量预计将随之下降。推盘市场则因双限地项目陆续入市将有所走高，同时价格或将稳中有降。

易居企业集团徐州公司总经理 沈勇

21年楼市“大起”转“大落” 

淮海经济区中心城市 未来仍可期

楼市“大起”转“大落”

2021年，是徐州房地产市场发展进程中承前启后的一年，分化加速期、刚转改过渡期、政策调整叠加期，上下半场泾渭分明。 

一级市场呈现明显“大起”转“大落”高势。上半年集中供地，各大房企积极参与抢地，大量房企首进徐州，随着针对房企的政策加码，信贷通道收紧，以及三道红线的限制，各房企资金收紧，下半年土地市场骤然转冷，多幅地块底价成交，开发商拿地谨慎；

客户观望情绪严重，销售同比下降

二级市场来看，楼市高光不再，销售疲态已现，在继年初被“约谈“以及6月第一波“双限“地块土拍后，市场价格枷锁已上，涨幅是近五年新低，同时客户观望情绪严重，销售同比下降48.7%，截止年底全市商品房库存862万㎡，去化周期约21.72个月；商办及商业市场持续遇冷，大量供应，库存量巨大，去化周期分别达55个月和120个月；

淮海经济区中心城市 未来仍可期

但是同时我们也要看到徐州的"一带一路"建设淮海经济区中心城市建设等叠加战略机遇，以及11月获得建设省域副中心城市的端新政策支持，城市发展的内在逻辑在变，徐州仍是价值高地，未来发展空间和前景无比广阔，让行业坚定不移回归"人”的需求，大步近进房地产业健康发展和良性箭环的阶段，风浪中向前狂奔!