乐居新媒体 秦如东 发自南昌

  2022年初，一场原先并不引人关注的土拍开启。

  两宗地均位于青云谱，面积都不大，最终全部底价成交，波澜不惊。

  一宗被本土小房企拿下，另一宗面积更大点的土地，被武汉洺悦领江房地产有限公司、南昌昌东项目管理有限公司联合拿下，成交楼面价约3486.65元/㎡。

  细究拿地企业来头，猛然发现，出现了央企的身影。

  武汉洺悦领江房地产有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公司，而中国电建地产是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。

  央企的这重身份，让青云谱的这宗地，突然多了些关注，尤其是在本土龙头民企躺平任嘲的当下。

  随着中国电建地产的入局，目前南昌市场上已经有9家房地产央企布局。

  9家央企开发超10万户

  房地产央企布局南昌的开始，还得追溯到2007年的保利发展。

  彼时，保利发展在红谷滩的八一大桥桥头附近，打造了一个占地面积超360万方的低密度大盘，时至今日，大门口的雕塑、小区内的高尔夫球场仍是南昌人的谈资。

  在保利发展布局南昌3年后，华润置地、中海地产纷纷在西湖区的朝阳新城布局，打造了在南昌首个项目华润橡树湾、中海朝阳郡，这两个项目一登场，便成为了当年市场上炙手可热的项目。不过这两家房企随后在南昌趋于平淡，直至“万人摇”、“千人摇”出现，这是后话。

  2015年，中国铁建旗下的十六局集团置业在经开区开发了中国铁建青秀城，有趣的是，6年后，他的兄弟公司——中国铁建房地产集团，在2021年首次布局南昌时，选择的依然是经开区，可见中国铁建对南昌经开区的偏爱。

  2015年至2022年间，房地产央企进入南昌的数量逐步增多。

  华侨城 71.3亿拿地1500亩，在西湖区朝阳新城，与万科联手打造了一个集旅游、度假、商业休闲、住宅为一体的超万户大盘，将整个象湖西岸收揽，成为了又一标杆项目，三度登顶南昌楼盘年度销售金额榜。

  招商蛇口在南昌的首个项目没有选择住宅，而是与中外运长航、东湖文旅三方共同打造了江西省创意设计文化地标；同年金茂在九龙湖打造了一个改善型甚至品质型项目——九龙湖金茂悦。2020年，在南昌“万众瞩目”下，大悦城综合体姗姗来迟。

  事实上，每个央企在南昌的首个项目，都有不少的故事可以讲。他们也紧密结合自身的优势，在城市运营上足了功夫，为南昌带来了不少极具代表性的项目，同时也给南昌房地产市场带来了更加丰富的产品，而不仅仅只是“建房子”。

  在首个项目进入的地域选择上，央企们不约而同的选择市区，

  而在房地产央企进入南昌的这15年中，据乐居新媒体不完全统计，9家央企已经开发户数超10万户，开发楼盘数量达到60个，足迹遍布南昌各个县区。其中保利发展先发优势明显，目前在南昌开发楼盘数量超25个，开发总户数超4.5万户。

  金茂南昌发展迅速，短短5年间，已在南昌开发（正在开发）了11个项目，总户数超1.4万户。华润置地、中海地产则不紧不慢，保持平均一年一个项目的节奏。

  虽然同为央企，但是不同企业间的开发节奏不近相同。在成交表现上，央企在南昌房地产市场上，也越来越亮眼。

  6个央企项目进入年度榜前十

  2021年南昌房地产市场，房企排名集中度整体呈下降趋势，在此市场现状下，央企保利、华润权益金额超30亿元，中海权益金额超10亿元。

  事实上，排名榜首的万科，得益于与央企华侨城联合打造的华侨城万科的热销。

  据江西易居研究中心发布数据显示，1-12月南昌市（不含南昌县、新建区）住宅备案金额排名，华侨城万科世纪水岸以38.84亿元居首，据了解，这是该项目自2019年起，连续第三年夺得备案金额榜首位。

  照此计算，2021年万科的销售金额中，华侨城万科单个项目贡献度超过一半。

  除了华侨城万科的登顶，在这份2021年南昌楼盘销售金额榜单的前十中，央企们的身影多次出现：华润昆仑御、金地金茂九峯府、保利天珺、华润万象城悦府、中梁建发祥云悦府。

  前十的楼盘中，央企或者央企涉足的项目达到6个。

  央企项目的热度，还体现在三限房摇号报名人数上。

  2021年，南昌三限房摇号政策实施的第三年。位于红角洲的华润万象城悦府2021年摇号了两次，房源分别是6#楼的128套房、16#/18#楼的248套房源，分别吸引了17256人、13573人的报名，其中6#楼的中签率仅为0.74%，再次创下由该项目保持的记录新低，可谓“打破自己记录的，只有自己”。

  由中粮、建发联合开发建设的祥云悦府，在2021年的热度仅次于“万人摇”，两次摇号共吸引了近5000人报名，中签率维持在10-20%之间。

  进入2022年，中海高新区项目开启摇号，中海左岸澜庭首批7#楼108套房源共计1760人报名，中签率仅为6.13%，已经比往期的“千人摇号盘”中粮·建发·祥云悦府的首期中签率(11.2%)还要低。

  据了解，此次摇号，是中海在南昌的首个三限房摇号项目。

  虽然三限房摇号报名人数影响因素较多，央企只是因素之一，但不可否认的是，有了央企金字招牌的背书，南昌购房者对于项目的认可度，将会越高。

  超8成购房者首选央国企

  近年，龙头民企尤其是江西本土龙头房企的暴雷，令南昌购房者心惊胆战，如今仍有不少南昌业主在等待本应属于自己的房子。于是，能顺利交付，成为越来越多南昌购房者的最重要选项。

  近日，乐居新媒体上线调查，以“当下置业，你更偏向于选择哪类房企”、“如果选择央企，你觉得最大的吸引力是？”等问题对南昌购房者进行在线问卷调查。

  在三天时间内，共收到超500人次的调查。

  调查结果显示，在“当下置业，你更偏向于选择哪类房企”这个问题中，超63%的南昌购房者选择央企，选择国企的比例也达到了20%，央国企的总比例超过8成。另有17%的南昌购房者选择了品牌民企，而选择“其他民企”、“联合开发”的人数为0。

  而央企最大吸引力的，绝大部分人都表示，央企交付有保障，同时在品质、施工质量、资金实力等方面，也受到了南昌购房者的认可。

  不过，价格和服务，可能是央企亟需改善的环节。以中海为例，在问政平台上，已有多个项目遭到业主的投诉，投诉的原因包括天价停车费、宣传不实、擅改一房一价、违建严重等，涉及到买房、物业等的各个环节。

  多项目率先开盘抢春

  新的一年，市场还未完全回暖，面对蓄客不足的尴尬局面，不少房企仍处于观望状态，被动推迟新盘入市时间。与此同时，底气十足的央企、国企，成为购房者眼中的“香饽饽”。

  进入2022年尤其是春节后，央企主动出击，在近期的南昌楼市动作不断，率先开启了新一轮的“抢春行动”。

  据江西易居研究中心数据显示，2月南昌城区共7个项目新领住宅预售证，这7个项目，几乎全部为央、国企项目。其中保利和光璞悦占比最高，达到34.59%。

  事实上，除了中海高新新项目的三限房摇号开启，央企在南昌的新项目不断入市。不过受到市场环境等多方因素的影响，“抢春”的结果，差距较大。

  2022年1月，中国铁建知语拾光首拿1#、3#预售，共计116套房源，一房一价10208元/㎡-12604元/㎡，但由于没有集中推盘动作，截至3月3日，总计备案6套。

  1月20日，位于南昌县莲塘板块的保利和府营销中心开放，这个项目是保利在全国打造的第16座“和府”系作品。项目为中式住宅，占地面积53333㎡，建筑面积121000㎡ ，预计3月底首开6#，共计156套。

  2月26日，南昌第2座、全国第37座金茂悦——望悦湖·金茂悦迎来首开，首开推出的高层6#楼，共208套房源，去化套数169套，去化率81%。这个成绩，对于尚未明朗的市场而言，还算不错。

  金茂“双子星”的另一个项目金茂南昌国际社区，为金茂全国第五座国社产品，规划25栋高层，总户数3905户。预计3月中下旬迎来首开，首推2#、6#的27F高层。

  除了这些新项目的不断入市，在售的央企南昌项目也仍稳扎稳打，在南昌城区二月商品住宅备案金额榜中，华侨城万科以备案金额1.84亿元，占据首位。在前十当中，保利发展三个项目入榜，分别是南昌保利天汇、保利和光、保利时光印象。

  华润置地、中粮大悦城由于项目暂处于间歇期，因此年初没有太多的营销动作，不过可以预见的是，一旦这些央企的品牌项目拿到预售并开启三限房摇号，势必又将引发市场热议。据了解，华润万象城悦府在今年将推出超200平的大面积户型，或将引发改善、品质型购房需求的热情。

  集聚优势发力城市运营

  除了在住宅开发上的发力，近两年来，央企在南昌城市运营上，凭借资金稳健、实力雄厚，也在不断发力。而南昌，也乐意将城市配套交给更有保障的央企来建设、运营。这些城市配套，不断有新进展，部分项目已经对外开放或者在2022年即将对外开放、营业。

  2021年下半年，占地103亩的招商·东湖意库开园，成为了南昌又一网红打卡地，这也是这个央企在南昌的首个项目。项目利用江西省外贸储运公司建设于上世纪60年代仓库和铁路专八线，进行重新规划、改造，打造独具招商意库系列文化的创意园区。

  随着玛雅乐园、运动公园相继开园，华侨城欢乐象湖渐渐“真容”初现，迎来一波开业潮，玩美公园预计2022年上半年正式营业，南昌华侨城福朋喜来登酒店也将在2022年3月开始运营。此外，当代艺术馆、星际乐园等项目也即将在2022年开业。

  2021年年底，南昌万象城购物中心内庭院幕墙工程正式拉开帷幕，根据计划，项目预计2022年下半年开业。

  金茂除了住宅“双子星”入市，2月16日，由金茂打造的赣江新区中医药国际生态科技城正式开工，进入全面建设阶段。而该项目是金茂在南昌建造住宅后，发挥自身在规划设计、片区开发、产业导入、城市运营等方面的优势对于南昌城市运营的一次积极尝试。项目合作区域约为9.13平方公里，预计总投资约300亿元人民币。

  总建筑面积172703.67㎡的保利大剧院《建设工程规划许可证》批前公告，也在近期出炉，设计以传统工艺“玲珑眼”为灵感，外立面是由陶瓷和玻璃砖组成的像素化矩阵，为建筑物创建了整体 “中国白”的色系，势必成为九龙湖乃至南昌的城市地标。

  大悦城控股集团股份有限公司为南昌嘉悦房地产开发有限公司进行担保，担保金额4.848亿元，担保方式连带责任担保、保证担保，担保的主要目的，是用于南昌“中粮大悦城”项目一期建设。根据计划，大悦城综合体预计在2024年开业

  电建地产在拿地半个月后，成立了南昌子公司——江西悦玺青控管理有限公司，投资数额2550万元，持股比例51%。不过电建地产似乎并不着急将住宅推出，而是将土地出让要求中的“总部经济办公大楼”率先推出，这栋大楼，电建地产需要自持10年。

  2022年已经开局，面对尚未明朗的市场环境，房地产央企们已率先“出牌”，动作频频。

  7天后，南昌11宗涉住宅地块将集中上线开拍，面积总计约710.38亩，起拍楼面价约48.25亿元，涉及西湖区、九龙湖、经开、高新、青山湖、青云谱等区域。从目前的市场反应来看，央企、国企、部分品牌房企，已经跃跃欲试。

  孰能遂愿？