乐居新媒体 高明东 发自西安 3月4日，西安市土地招拍挂市场挂牌成交1宗179.858亩的商业用地，宗地位于碑林区小雁塔历史文化片区，用地性质为商业用地，土地使用年限为40年。

  当日下午，香港太古地产官方发布消息，与西安城桓文化投资发展有限公司以总价25.75亿元人民币摘得此地，宣告太古集团正式落地古城西安。

  尘埃落地

  早在2017年，小雁塔历史文化片区的改造问题就已经被摆上桌面，是由市政府主导并积极推动的重大建设项目。

  作为西安皇城复兴及历史文化街区的重要组成，小雁塔历史文化片区占地面积约635亩。位于隋唐长安城108坊建制中安仁坊之内，是唐荐福寺塔（世界文化遗产小雁塔）的所在地，具有非常重要的文化及历史价值。

  同时小雁塔历史文化片区位于西安大城南桥头堡位置，西临唐代长安城中轴线朱雀大街，东临现在西安城市中轴线长安路，周边历史、文化、旅游、商业、交通等资源密集，被定义为“新的城市会客厅”。

  对于一个有着如此重要意义的片区，当地政府和主管部门的态度十分谨慎，从项目改造立项开始就进行大范围的采样和调研。

  2018年6月，“西安·最中国”文化旅游推介会在香港举行，省市两级领导代表出席并参加了座谈交流，会议期间与世茂集团、九龙仓集团、太古集团等就加强文化旅游投资洽谈项目合作达成系列共识。

  2019年初，太古地产（中国）行政总裁彭国邦一行到访西安并考察小雁塔历史文化片区；同年10月，由太古地产行政总裁白德利带队的高规格访团再次来访，引发了各界对太古里落户小雁塔片区的猜想。

  2020年6月，《关于小雁塔历史文化片区（出让地块）规划条件的公示》公布，其中192.75亩的商业用地规划公示，意味着该地块将很快进入挂牌出让的程序。同年9月，有媒体消息称碑林区委组队赴北京三里屯太古里参观考察，走访学习周边老旧小区改造、外立面提升、城市环境治理等方面工作经验。

  频繁的高层互访和实地调研，让“小雁塔+太古”的传闻几近落实，各路媒体报道频次也愈加密集，虽然太古地产方面尚未有官方消息释出，但小雁塔片区的整体改造却一直在进行中。

  2020年12月底，西安本地权威媒体报道小雁塔历史文化片区综合改造项目进展顺利，小雁塔公园景观提升工程当年内已基本完成，2021年3月底小雁塔公园区域建成并对外开放。

  2021年7月，一组无人机视角下的小雁塔改造项目航拍照片显示，区域内建筑施工进展有序，部分钢架结构正在搭建，项目轮廓蔚然成型。

  经历了5年多的准备时间，小雁塔历史文化片区已经酝酿良久，一幅崭新的篇章昭然若揭。

  2022年3月4日下午7时许，太古地产订阅号发布《久等了西安，我们带着第四座“太古里”来了！ 》，官方证实太古地产落地西安的消息，同时公开宣布将与西安城桓文投合作发展西安太古里，这也是太古地产于中国内地的第七个发展项目。

  文商时代

  根据官方资料显示，“太古”是一个高度多元化的环球集团，旗下核心业务多设于亚太区，其中香港特别行政区和中国内地为太古业务的主要营运地。

  太古地产专注发展商业地产项目，在活化市区环境以创造长远价值方面，往绩卓著。值得提到的是，太古地产进入内地20余年，只发展了6个项目，对此业内甚至有人笑称，太古和万达之间应该差了100个大悦城……

  2021年中，国内媒体对话太古地产中国内地行政总裁彭国邦时，其本人曾就太古地产的商业逻辑作出阐述，“内地是太古地产看好的核心地区，尤其是一线城市和新一线城市的特色地块，每个项目都将采用‘量身定制’模式，速度并不是指标。”

  太古里——作为爆款网红打卡地，对于很多西安人来说既熟悉又陌生，当真的来到身边，好奇心还是促使人们想尽快一睹真颜。

  太古里与太古汇、颐堤港组成的三大产品线，先后落地北京、广州、成都、上海与西安五座城市，针对西安太古里，太古地产行政总裁彭国邦曾表示：“2022年适逢太古地产成立50周年志庆，我们很高兴能落实在西安的首个重大投资。我们深明联合国世界文化遗产小雁塔所在片区对西安的重要意义，很荣幸能将我们旗下的‘太古里’品牌带到这个别具特色的地段。我们定将全力发挥在城市更新和社区营造中积累的经验和专长，为西安打造一个充满活力的国际级新地标，助力提升西安在中国乃至全球的商业魅力和影响力。”

  对于来到西安的每一位地产运营商来说，面对深厚的历史积淀和文化底蕴，敬畏心是必然存在的，在商业发展与城市更新之间采取怎样的转换逻辑，这是头等大事。

  里坊，是国内很多古城在漫长的发展变迁中保留下来的城市格局，不仅限于建筑形式，更多的已经与意识形态相融合。

  在太古地产的官方消息中发现，西安太古里将发展成以零售为主导的项目，采用低密度、开放式的创新建筑设计布局，包含零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等业态。

配图：西安太古里规划效果图

  对于西安太古里的整体规划，另一位投资方——西安曲江新区管委会也强调，小雁塔历史文化片区综合改造项目对完善遗址保护、改善区域和人居环境、推动经济发展、建设“品质西安”的重要意义，同时表示“希望经过双方的努力，打造一个具有西安历史文化特色的太古里项目。”

  同为西部内陆城市的成都，早在2015年就迎来了“太古里”，成都太古里自开业以来受到持续关注并蜚声全国，作为全国第四座“太古里”，西安太古里自然对标前作。

  值得注意的是，虽然产品定位及地块属性高度相似，但西安太古里具有极其特殊的地理位置和历史文化价值，对于这样的地块开发，产品复制的开发模式将不可取。

  太古地产中国内地行政总裁彭国邦认为，“最近10年，房地产发展模式与城市更新越走越近，城市更新有助于发挥我们优势和专长……做城市更新，要去理解这个地块，理解所在的社区，还要理解政府对当地的宏观规划是什么样的，依据当地原有的肌理去打造符合政府愿景的项目。”

  就在3月4日太古地产公开西安太古里落定消息之后的几天，该条消息的阅读量已近10万，这在太古地产近年来发布的各类消息中受关注度最高，而近几日西安太古里也引发热议，各类说法甚嚣尘上。

  众说纷纭

  大概2年前，《关于小雁塔历史文化片区（出让地块）规划条件的公示》公布之后的一段时间里，关于该片区的改造办法就引发了各界关注，作为西安城市地标和文化名片，“小雁塔”对于西安人来说意义非凡。

  直至小雁塔“变身”西安太古里的消息不胫而走，舆论爆发，质疑的声音率先抛出。

  本地知名自媒体账号《贞观》的原创评论中，不少市民颇为感伤，“小雁塔再无清净优雅”，商业必然带来人流，与现有古朴清幽的氛围激烈碰撞，这是客观存在的事实。

  作为参照物，成都太古里区域内也有大慈寺，虽然身为网红打卡地，但并未听说对大慈寺造成过负面影响，当然这得益于建筑格局的有效区分以及人为尺度的把握。

  从地块分布的图片资料来看，西安太古里所占用的BL9-14-33-1、BL9-14-33-3两宗地块更偏向于友谊西路、长安路一侧，与小雁塔所在的荐福寺保持南北平行，从绝对距离上来看尚存近百米的物理空间，如果规划合理，将有效分隔商业与古迹。

配图：西安太古里用地示意图

  同时也有乐观态度表示，西安本地“双塔”IP中的大雁塔就是眼前的案例，片区内大慈恩寺和大雁塔周边商业氛围浓厚，大悦城、大唐不夜城也成为全国知名的旅游打卡地，但以目前来看，以大雁塔为核心的商业与历史文化的融合非常成功，也大大提升了城市形象。

  此外，商圈分布过于密集也成为不少人的隐忧。以目前情况来看，以南门为起点，已经形成了以SKP、王府井百货、中贸广场为主的连贯性商圈覆盖，同时小寨赛格也已成型，在不到3公里半径的范围内，太古里包夹在二者之间，以西安的城市体量、人群消费习惯、购买力是否支撑起如此众多的商业场所？

  首先明确的是，西安太古里定位为以零售为主导，包含零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态的商业综合体，将发挥“城市会客厅”的作用，这与普遍意义上商业项目有着本质的区别。

  一组数字表明，西安太古里占地面积11.99万㎡，总建筑面积达到26.92万㎡，总投资额约100亿元，建成后可聚集商户近500家，带动就业超过2万人。按照西安曲江管委会的官方态度，西安太古里项目将是该区域城市更新的重要参与者。

  日前，2022全国两会政府工作报告提出，稳步推进城市群、都市圈建设，随后武汉和郑州先后喊话，建议关于国家层面关注各自城市群发展进程，就在本月初，陕西省发改委官网披露的一则官方回复显示：目前，《西安都市圈发展规划》编制工作已履行完成国家层面相关审批流程，正在履行印发程序，近期将正式印发实施。

  都市圈的形成将大大提升地区经济活力，具备商业、文化、旅游、地产等综合业态的城市更新项目将不断增加，希望太古集团、太古地产在肉眼可见的未来，利用其在商业地产以及航空、海洋服务、贸易实业等相关领域的优势资源，成为大西安城市发展进程中强有力的推动者！