文/乐居财经 魏薇

  困难重重的2021年值得被载入史册，这一年，房地产行业跌宕起伏，下半年以来更是急剧下行。房地产行业正在经历一轮洗牌，大浪淘沙之际，精细化管理、稳健的经营能力才是企业的生存之道。

  自2018年下半年提出“提质降速、行稳致远”的战略以来，碧桂园弱化了对规模的追求，紧跟市场节奏进行更合理的投资布局，将有质量的发展放在首要位置。

  2022年1月5日，碧桂园发布公告称，2021年全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米，销售额位居行业之首。据第三方统计数据显示，碧桂园的全口径销售额已连续5年位列行业第一。

  2022年，是碧桂园的三十而立之年。在开年的集团工作会议上，碧桂园集团管理层提出继续将固本强基、科技赋能作为应对变化、提升竞争力、穿越周期的根本。这已经是碧桂园连续四年将“全竞提升”作为年度主题，全面聚焦高效率、成本力、营销力、产品力、科技力、服务力。

  如此庞大的体量，却能经受住市场冲击、保持增长，地产寒冬之下，碧桂园有何秘诀？

  抢抓城镇化机遇，均衡市场布局

  “十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，“十四五”时期常住人口城镇化率提高到65%。可以预见，未来5年，我国的城镇化率仍将处于快速增长区间。克而瑞分析认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。

  一直以来，碧桂园紧跟国家城镇化发展趋势，持续深耕三四五线城市。截至2021年6月底，碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个。

  2016-2020年间，碧桂园三四线城市销售占全国商品房销售金额达比例从43%上升至49%，在此期间，公司权益合同销售金额达年复合增长率达25%，始终保持较强的韧性。

  碧桂园集团总裁莫斌曾指出，中国经济发展韧性十足、潜力巨大，新型城镇化的市场还很广阔。在去年的中期业绩会上，碧桂园管理层曾明确表示：不会放弃一二线市场，而是会坚持一到五线城市市场的均衡布局。在长期看好中国新型城镇化发展的同时，聚焦城市深耕。

  2021年，碧桂园通过招拍挂先后在北京、上海、广州、杭州、苏州等多个一二线城市拿地。去年5月，碧桂园在北京首批集中供地中，以41.15亿元的价格竞得通州副中心一块综合用地，包括居住、医院以及多功能用地，该地块一度成为碧桂园单体投资额最大的项目。

  截至2021年6月底，碧桂园权益可售资源99%位于常住人口50万以上的区域，93%位于人口流入区域，74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。这样的战略布局，为碧桂园未来的业绩增长奠定了坚实基础。

  标普在去年10月发布的评级报告中称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长；成本领先的能力及在低线城市的运营实力，凸显了碧桂园强有力的市场定位。

  在合理深耕的同时，碧桂园回归本质，在产品力上下足了功夫，进一步稳固市场地位。2021年初，碧桂园正式发布了“星、府、云、天”四大全新产品系。同年12月15日，又对四大产品系进行了焕新升级，推出了“碧U好房”的产品理念，从“邻里、健康、服务、品质、安全”五大维度开启“5U生活”，不断提升消费者的居住体验。

  严守财务纪律，融资渠道通畅

  在财务管控上，碧桂园审慎而又克制，坚守财务安全底线，债务规模持续缩小、借贷成本下行，成为了在流动性紧缩中基本未受影响的民营房企之一。

  截至2021年6月底，碧桂园的净负债率仅49.7%，较2020年末下降5.9个基点，已连续多年保持了净负债率低于70%；同时，碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元，资金流动性充裕。

  2021年下半年以来，多家地产公司接连出现债务违约的情形。一方面，金融层面监管加强，另一方面，房企纷纷遭评级机构下调评级，在多重因素的影响下，房企的融资渠道受阻。而在这样的情况下，碧桂园仍能保持评级并多次顺利融资，也反映出监管层和投资者对碧桂园的认可。

  当前，穆迪和惠誉仍维持对碧桂园的“投资级”评级，标普亦给予碧桂园BB+评级，上升一级即为“投资级”，展望“正面”； 摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间，给予“买入”、“增持”等较高评级。

  这样的评级在如今国内的民营房企中并不多见。优质信用的加持下，碧桂园在境内外资本市场的融资道路也较为通畅。

  去年12月初，碧桂园地产集团在中国银行间债券市场注册发行50亿元中期票据申请获受理；12月13日，碧桂园成功发行2.84亿元供应链ABS，利率5.5%；12月15日，又成功发行10亿元公司债券，利率6.3%。

  克而瑞曾表示，碧桂园等规模房企在政府救市时充分发挥能动性，通过增持、回购、融资等向市场传递积极信号。从房企经营层面来看，稳健型房企具备更高的韧性，不仅抗风险能力强，且修复期也更快，随着市场转好，更有利于抓住机会窗口。

  2022年开年以来，碧桂园多笔融资成功落地。1月21日，成功发行39亿港元可转债，票面利率4.95%，期限4.5年。而就在此前一天，碧桂园作为共同债务人又在深交所成功发行两笔ABS，发行金额分别为5.21亿元和7.21亿元，共计规模12.42亿元，票面利率分别为5.3%、5.5%。

  3月1日，由碧桂园地产于中国发行本金总额为人民币50亿元的中期票据已获准注册。作为非A股上市民营房企，这是碧桂园首次在银行间市场交易商协会成功申报注册中期票据。

  有分析认为，作为民营房企中少数几家允许申报的企业，本次碧桂园在交易商协会突破性的获批体现了监管层面对优质房企的支持意向，也体现了碧桂园在行业中的龙头优势。

  在资本市场遇冷之下，碧桂园还能以低成本融资，不仅展现出自身实力，也给予了市场较大的信心。据统计，去年12月至今，碧桂园已融资及计划融资合计超100亿元。随着近期融资回暖，碧桂园凭借自身稳健的财务结构和融资优势，将会获得更大的上升空间。