外滩BFC漂流史,四位地产大佬魔都沉浮

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 6.9w阅读 2022-03-23 09:32

  文/乐居财经  李奕和

  在资本市场,商业项目的转手流离,往往见证了一家企业及其背后大佬的兴衰与消亡。

  三十多年前,稚气未退的郭广昌只身一人来到上海读书,他站在繁华的上海街头,许下了自己的愿望,“假如以后能够天天在外滩上班,该有多好。”

  多年以后,郭广昌当年这个小小的心愿,随着BFC外滩金融中心的全面落成,得以满足。

  这座矗立在黄浦江边的标志性建筑,曾承载过好几位地产企业家的“光荣与梦想”。潘石屹、戴志康、宋卫平,都曾为了它“疯狂”过一把。

  但时过境迁,商海浮沉。潘石屹逃离房地产,落得七折卖房境地;戴志康更在网贷潮的落幕中,成为阶下囚。或许只有郭广昌,如今仍能谈笑着站在黄浦江边。

  3月21日,中融国际信托将手持项目的50%权益,以63.42亿元代价转给了复星国际,后者由此持有了BFC外滩金融中心100%的股权。

  从2010年拿地,到2019年全面开放,再到复星全资持有,经历十多年,这个曾经的上海滩“百亿地王”,见证过中国商业地产史的离合与悲欢,最终成为了郭广昌资本帝国里的又一枚“勋章”。

  十年“圆梦”

  据了解,复星国际旗下浙江复星商业于3月21日与中融国际信托签订股权转让协议。据此,后者向前者出售上海复星外滩置业50%的权益,总代价63.42亿元。

  上海复星外滩置业持有的唯一物业,即BFC外滩金融中心物业。该物业位于中国上海市黄浦区中山东二路,总建筑面积超过42万平方米,整合办公、零售、餐饮、娱乐、健康、艺术、旅游等完整生态。

  在行业暴雷,房企纷纷出售项目予信托、急于回款“自救”的当下,反向从信托手中购回BFC外滩金融中心股权的复星国际,俨然成了仅有的“逆行者”。而超63亿元的交易代价,更可见复星的决心与勇气。

  事实上,为了这一刻,郭广昌已经翘首以盼了十余年。

  最早在2010年2月,上海外滩国际金融服务中心(8-1地块)的土地入市拍卖,郭广昌志在必得,亲临土拍现场督战。但随着几番举牌,地块被彼时戴志康的上海证大以92.2亿元拿下。地块当时还成为全国的总价“地王”。

  然而外界不知道的是,当时证大集团账上资金仅有5亿元。为了缓解资金压力,引入投资方开发,戴志康将地块售予由复星、证大和绿城分别持有50%、40%、10%股份的海之门。

  此后,由于资金问题,上海证大和绿城计划将合计持有的50%海之门股份售予SOHO中国。

  这笔转让,最终酿就了一起长达数年的著名外滩地王案。

  当时的复星认为,该交易违反了协议,损害复星权益,最后,郭广昌以一纸诉状将SOHO中国、上海证大和绿城告上法庭。直到2015年9月,案件才以复星的撤诉以及SOHO潘石屹的退出最终完结。

  然而,复星国际虽然顺利拿回了项目100%的股权,但要独资开发这个近百亿的外滩地王,显然有压力。在全资持有项目一年后,2016年12月,郭广昌才又以上海复星外滩置业50%股权,引入了嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业(有限合伙)。

  股权信息显示,嘉兴盛世神州由中原信托持股99.98%,其执行事务合伙人为盛世神州私募基金管理(北京)股份有限公司。

  2019年4月,中融国际信托接过嘉兴盛世神州持有的50%股权,上海复星外滩置业股权结构便一直维持至今。

  幸运的是,即便经历持股方的多次转手,BFC外滩金融中心在曲折中得以建成。2014年10月,项目完成结构封顶,但直到2019年12月,继写字楼部分入驻后,项目才正式对外开放。

  “修补”蜂巢

  根据物业估值报告,截至2021年12月31日,BFC物业的价值约230.78亿元。扣除目标公司其总负债后,其100%股权价值约126.84亿元,因此,此次目标公司50%的股权,代价为63.42亿元。

  此次交易,代价将由浙江复星商业于2022年3月31日之前通过自有资金、股东借款或外部融资的组合方式,以现金方式进行支付。

  要在十天之内付清全部交易款63.42亿元,复星国际有足够的资金支持吗?实际上,这几乎不成问题。

  2021年上半年,复星国际总收入704.1亿元,同比增长11%。其归属于母公司股东的净利润40.6亿元,同比增长102%。报告期内,该公司现金及银行结余及定期存款1060.8亿元。

  另一个值得考究的问题是,为何郭广昌直到此时此刻才选择购回BFC另外50%的权益?

  对于交易裨益,复星国际称,目标物业东畔黄浦江、西临豫园商城,是集团打造的“蜂巢”标竿项目。该交易完成后,复星国际将间接拥有目标公司100%股权,从而打造更符合集团生态的商业综合体项目。

  2013年,复星国际提出了“蜂巢城市”的概念,具体而言,是将健康、文化、旅游、金融、物流商贸、科技等板块集聚复星“蜂巢”。在复星内部,这被看成是其从传统地产开发向产城融合迈进的代表事件。

  “蜂巢城市”包含了复星国际打造的健康、快乐、富足三大板块的业务。而BFC外滩金融中心是集合了金融中心、服务全球的家庭中心、引领潮流生活的时尚中心、提供幸福体验的快乐中心,正是体现其“蜂巢城市”的标杆项目。

  今年1月初,复星国际执行董事、联席CEO徐晓亮,在提及复星“蜂巢”模式时指出,自2013年蜂巢模式提出以来,我们从“房地产”的A面,走到了“产地房”的B面,复星蜂巢如今已驶入崭新的蓝海。

  当务之急,复星“蜂巢”仍需开足马力,保持领先。他提到,“蜂巢”这艘大船要配上三个“主发动机”。首先是要积极与政府共建产业基金,投资城市最需要的产业。其次,通过股权类资金推动更多蜂巢项目落地。最后,要有持有类资金,助力资产的中长期运营。

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