乐居新媒体 范范 发自哈尔滨 

哈尔滨又“救市”了！

  这一次是取消限售。

  取消三年限售 半年内二度松绑

  2022年3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布公示，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

  2018年5月5日，哈尔滨市人民政府办公厅印发《通知》通知提出，实行区域性限售政策。即在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。

  简单来说，2018年哈尔滨出台的限售政策是指，买了新房网签三年就可以卖，而不是拿到房产证三年，等于说收房一年就能卖了。

  哈尔滨市住建局相关负责人表示，2018年哈尔滨房地产市场异常火热，房价连连攀升，成交持续走高，市场过于活跃，需要冷静。当时出台区域性限售等调控政策是为了打击炒房，保护市民正常的购房需求。

  但实际上，在哈尔滨买房的绝大部分都是黑龙江其他县市和农村来的人，以及在外工作的哈尔滨人，一是本地的中产阶级改善置业，二是想要结婚生子的刚需家庭，都是买来自住的人，新房才刚刚交房又怎么会立刻卖掉呢？

  更何况，2018年5月之后，受政策调整、疫情反复、人口持续流出等多因素影响，哈尔滨楼市进入了调整期和横盘期，从市场的表现来看，成交量下滑，价格有所松动，买的房子估计卖了还得亏本，所以在哈尔滨持有房产的人也不会轻易置换。

  在乐居新媒体看来，无论是“三年限售”，还是“取消限售”，对于哈尔滨楼市的意义本就不大，根本不足以扭转市场预期。

  事实上，这已是哈尔滨半年内第二次对楼市调控进行松绑。

  2021年10月初，哈尔滨市住建局等9部门出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从供需两端出台多条利好楼市的措施，简称“哈十六条”，从而成为全国范围内率先救市的省会城市。

  值得关注的是，虽然政策已多处放宽，但实际效果并不明显。

  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次哈尔滨取消限售，调控政策进一步松绑，说明当前楼市遇到了严重问题，调整压力较大。

  新房价格七连降 楼市持续低迷

  易居中国执行总裁丁祖昱指出，哈尔滨不断“救市”的背后，折射出整个哈尔滨楼市疲软真相。哈尔滨商品房成交面积在2017年达到顶点，随后成交规模持续走低。

  最近五年哈尔滨住宅年平均供应量达848万㎡，年平均销售量仅为699万㎡，供需严重失衡。

  从2021年开始，哈尔滨受疫情反复影响，房地产市场逐渐进入艰难期，到访量持续走低、成交周期不断延长、市场期望信心下降。统计数据显示，2021年哈尔滨新房供应面积540.1万平㎡，同比下降57%；成交面积411万㎡，同比下降33%；成交金额418亿元，同比下降36%；成交均价10169元/㎡，同比下降5%。

  截止至2021年12月，全市商品房去化周期约24.1个月。松北区、平房区去化周期在三年左右，即便是去化周期最小的香坊区，也需要12.8个月来完成去化，市场下行压力可见一斑。

  2022年3月16日，国家统计局发布“2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，哈尔滨2月份新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%，跌幅较1月收窄。在所有省会城市中，跌幅最大，虽然摘掉了“全国第1”的帽子，但跌幅仍然靠前，全国第二。

  从2021年8月至今，哈尔滨新房价格已七连跌，但是在1月触底后，2月已有回温迹象，但还未恢复到去年同期水平。

  房价在下跌，买房的人也在减少。同策同程最新数据显示，2月份，哈尔滨六区商品房成交14.3万㎡，环比下降30%。

  据哈尔滨一位开发商反映，在哈尔滨，中心区南岗、道里的购房者大多为周边的改善型家庭，这些区域新房均价在1.5万元/㎡以上。

  松北区融创冰雪影都的楼盘销售也告诉乐居新媒体，目前，哈尔滨江南区新楼盘价格偏高，客户购买力下降，江北区新楼盘整体价格也不低。“很多年轻人买不起，而且受疫情影响，很多客户都在持观望。” 

  “哈尔滨没有什么产业，也没有比较好的政策，招商引资也不成功。我的大学同学只有几个人留在哈尔滨，没什么人愿意留下来。”小刘是留在哈尔滨的极少数年轻人之一。“像我这个年纪，在私企上班的，工资也就是三到五千元。”对他来说，购房并不是一件容易的事。

  的确，哈尔滨的房价收入比高达到10.1，收入跟房价的差距过大（国际正常水平在3-6之间），远高于成都、青岛等城市。过低的收入，导致哈尔滨人口流失严重，尤其留不住年轻人。

  七普数据中，哈尔滨人口减少62.61万，勉强迈过了千万大关，也确是中国唯一一个人口外流的省会城市。同时，也是中国老龄化最严重的省会城市，60岁以上的人口有220万人，占21.98%。

  从2021年中国内地城市GDP增速情况来看，哈尔滨的同比增速虽然达到了5.5%，但名义增速只有3.2%，在50个城市里排在倒数第五，名义增速倒数第一。

  哈尔滨经济结构失衡的背后扼杀了许多新产业诞生的可能，人口不断流失压垮了楼市，全面复苏还有很长的一段路要走。

  紧急“救市” 影响甚微

  值得一提的是，哈尔滨自2014年8月16日起全面取消限购，购房者不会受到套数限制，所以想要刺激楼市，能松绑的也就只有“限售”、“限跌”或者发放购房补贴了。

  黑龙江辰能同发置业有限责任公司党支部书记、执行董事、总经理梅冬认为，“哈尔滨取消主城区限售，对楼市实际的影响不大。原来的限售也没有实际执行，只是政策面上的放松。，”

  哈尔滨冠佑房地产开发有限公司总经理张立东认为，“此次限售政策的取消并非鼓励购房者“快进快出”，更多的是出于提振市场信心角度释放信号，对房地产市场的成交和价格预计不会有太大影响。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“此次哈尔滨取消限售，说明当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松。”

  中指研究院指数事业部分析师孟新增表示“此次哈尔滨取消限售，能在一定程度上激发二手房置换需求，但当前购房者置业预期较弱，居民消费更趋理性，预计对房地产市场影响效果有限。”。

  自2017年以来，实施限售政策的城市数超60个，且仍然执行限售的城市占主要份额。

  2022年以来，各地积极落实“因城施策”，政策端接连释放改善信号，松绑楼市调控的队伍不断壮大，预计后续不排除市场低迷、库存压力较大的城市跟进“取消限售”。