文/乐居财经 魏薇

在业绩会的开端，旭辉控股董事局主席林中再次表达了他对地产行业的看好：“我始终坚信地产是一个永续行业。春天不远了。”他深信，“旭辉已经走过了黎明前最黑暗的时光”。

在各种艰难险阻之下，2021年全年，旭辉实现合同销售金额达2472.5亿元，按年增长7%；年度销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%。

期末，旭辉总资产达4328亿，同比增长14%，首次突破4000亿。预收款达778亿，同比增长4%，为未来锁定了业绩。

2022年，旭辉进入了第三个五年，即稳定的成长期。在本次发布会上，林中重磅发布了旭辉的“三五战略”。

在新的战略规划中，旭辉弱化了对规模的追求，走轻重结合的道路，更注重发展的质量、品质和效益，并将企业愿景由“成为世界500强”更改为“成为受人信赖的城市综合运营服务商”，将“企业做强、实力做厚、事业做久”作为未来五年的发展目标。

提高销售“含金量”

从销售分布来看，长三角、环渤海、中西部及华南地区的占比分别约为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。一线及二线城市的合同销售金额占旭辉合同销售总额约87.2%，而三线城市则占余下的12.8%。

2021年，旭辉新增货值2056亿元，其中一二线城市占比达84%。2021年四季度以来，旭辉主要聚焦北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块。

当被问及2022年的目标时，林中表示，2022年旭辉要保持权益销售额的稳定，未来大幅提高权益销售额比重，关注权益销售额的“含金量”，以及更关注经营效率。

在业绩会上，旭辉再次对前不久的风波做了进一步解释。旭辉在内部，对合作方进行分类管理，35%是战略合作方，56%是长期合作方，剩余9%是一般合作方。所有合作项目都有保持财务强管控，采取独立资金管理，预留足额资金确保项目现金安全。2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿。2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无任何超额担保。

在后续的投资上，旭辉将聚焦深耕战略性城市和根据地板块，不拿贵地、不拿错地，不做激进的收并购，将土储开发量控制在两年以内，加快土储周转，提高资金的周转效率，并持续优化合作，增加权益占比。

CFO杨欣表示，刚刚过去的两周，旭辉和战略合作银行平安银行签订了一个50亿专项并购额度，后面还会和其它主要合作银行签订额度。

进入绿档

截至2021年末，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，正式进入绿档。其中，剔除预收账款的资产负债率较2020年末下降了近3个百分点，净负债率较2020年末下降了1.2个百分点。林中表示，旭辉在未来8-10年内会将净负债率降到30%以内。

截止2021年末，旭辉在手的授信额度超过2000亿元，与往年持平。2022年，旭辉先后逆势进行了境外美元债及境内中票融资，成为目前为数不多打通境内外融资的民营房企。

期内，旭辉新增融资（不含境内银行贷款）平均成本为4.0%。期内成功发行公司债券合计63.23亿元，最低利率3.9%；成功发行9.19亿境外美元债，利率最低至4.375%；首获绿色银团贷款27.98亿港元。加权融资成本进一步下降0.4个百分点至5.0%，处于行业低位。

今年年内，旭辉仅剩一笔境外人民币债券到期，当前余额为14.8亿元。一年内到期的债务占比为16%，平均债务期限4.5年，较2020年末拉长6个月，债务结构健康。同时，旭辉期末的在手现金达467亿元，监管资金仅占36%，有足够的流动性保证正常运转。

过去几个月内，三大国际评级机构标普、惠誉先后确认维持旭辉BB评级，穆迪也再次确认维持旭辉Ba2评级，旭辉已经成为少数三大评级机构均维持评级的房企。

林中表示，目前公司股价处于被低估的状态，静默期结束，管理层也将在二级市场进行股票增持。

迈入三五战略期

林中认为，行业虽然总量见顶，但韧性强、体量大、容量大，在存量时代仍可维持10亿+平米的开发量，15万亿+的交易量。随着房地产去金融化、去泡沫化的深入，行业将从紧缺时代迈向产品和服务品质快速提升的时代。旭辉紧跟时代发展，从内而外做出应对政策。

具体而言，林中提出的旭辉“三五战略”包括八个方面。

第一，同心圆战略，即围绕着过去30年形成的核心能力、核心资源，围绕着产业、服务、资产这三个维度构筑一个一业为主、相关多元的发展战略。第二，将核心主业进一步做强做厚。第三，轻重结合，大力发展轻资产业务，助力旭辉有穿越周期的能力。第四，从过去纯住宅开发的经营模式转向未来“开发+持有”资产运营的经营模式。第五，从传统三高的运营模式转向未来低负债、轻土储、高效率、低成本的运营模式。第六，从追求规模到现在开始追求效益。第七，加快数字化转型，达到提质增效降本的目的。第八，精益化的经营和管理，通过推出新的管理工具、技术和方法，尽快提升地产作为传统行业在经营管理上的变革。

值得一提的是，在房地产主业之外，旭辉的轻资产业务已初见成效。2021年，旭辉商业持有物业收入首次突破10亿，达到10.3亿元，同比增长74%，目前在营商业项目已达14座，总建筑面积89万平方米。2022年，还将开业5座旭辉Cmall，并完成旭辉里产品线的升级迭代。

2021年，是旭辉建管元年，目前已签约总建筑面积280万方，预估合约总代建费4.7亿元，预估可售货值145亿。瓴寓是旭辉的长租公寓，旭辉在2021年增加了2万间的签约，同时是上海第一家获批能够获取R4地块的民营企业，并且拿到了两个R4地块。