乐居新媒体 牛小杰 牧羊人  发自杭州

  3月23日上午，浙江省土地使用权网上交易系统发布2022年杭州首批集中供地公告。60宗地，面积3849亩将在4月25日一天内挂牌出让。

  △图源市规划和自然资源局官网

  全国首创

  一次性报价+次高者得

  值得注意的是，杭州2022年首轮土拍竞价规则又有了新的调整：一次性报价+次高者得，这也是继限地价、限房价、现房销售、竞自持、定品质、线下公正摇号后，杭州土地出让的新规则。

  此次土拍报价，共分三个阶段：

  一、报价未达到中止价，价高者得；

  二、报价达到中止价（溢价不高于12%），网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。房企只有一次报价机会，报价区间，锁定在起拍价的110%-112%之间，最终在区间内选择报价第二高的房企为竞得人。

  三、若在阶段二有相同报价，则转入线下公证摇号。

  杭州并不是第一个采用一次性报价的城市，上海、苏州已有先例。

  不过，“一次性报价+次高者得”的玩法，杭州倒是全国首创。

  以上海为例，设置了中止价和一次报价上限，然后以房企报价最接近平均价的原则确定竞得人。

  其实一次性报价对拿地房企来说，不确定因素实在太多了。

  例如2021年11月份上海第三次集中供地挂牌出让5宗住宅地，3宗由国企竞得，2宗由民企摘牌。

  此外，虽然有些地块被国企斩获，在其一次性报价环节，也出现了较多民企的身影，例如报价奉贤区柘林的安徽新华等。

  由此可见，如果不采用价高者得来确定竞得人，在一定程度上能促进民企参拍积极性，尤其在成本能计算过来的情况下，出价也更为坚决，整体竞争热度有所回升。

  此次杭州土拍，对“定品质”有了更高要求。从60宗地块的建设用地规划条件上看，除3宗低密宅地和1宗租赁地，其余56宗均设有“层高不得低于3米，高层住宅需设置架空层且架空层层高不小于4米”的规定。

  值得注意的是，这一次杭州又一次取消预公告勾地环节，直接正式公告。

  此前“勾地制度”只需要缴纳10%预约申请保证金，最高不超过5000万元，而现在取消“勾地制”，那么房企报名必须缴纳20%的保证金才能参与地块竞拍，动辄过亿甚至上十亿元的保证金要求，将不少中小房企拒之门外。

  与此同时，此外杭州此次供地也充分考虑了市场的实际情况。

  对比2021年主城区的23%、25%、62%的供应占比，今年第一批次集中供地主城区占比仅为15%，远远低于去年的主城供应平均占比值。

  业内：企业拿地将更加理性

  房企：不影响参拍决定

  杭州这一次土拍政策变化，业内人士怎么看？

  杭州贝壳研究院院长上官剑表示：市场在变化，为适应市场的情况，做了规则的优化。比如之前封顶后摇号，改为“一次报价+摇号”，政府让利上进一步拿捏好分寸。

  对于规则的变化会带来哪些影响，上官剑表示：取消勾地、一次性报价、品质规则调整，对参与竞拍的房企来说大幅提高门槛，对房企的资金、品质、成本等方面提出了新的挑战。企业拿地将更加理性，以及降低土地摇号对市场预期的传导，市场整体保持平稳走势。

  另一方面，开发商对土拍规则的调整，也持有积极的态度。

  “这次采用一次性报价、次高价者得的方式，不仅提高了竞拍效率，也让更多房企有了在杭州拿地的机会，大家的积极性会有所提高”。

  某个深耕杭州的开发商表示，“这次土拍规则改变，整体影响不大，不会影响参拍决定”。

  据悉，除了深耕杭州的浙派房企，不少资金充裕的国央企和港企都有拿地意向。一些土储不足的外来房企，也摩拳擦掌。虽取消了勾地制度，但不少开发商在地块挂牌后，已经开始观望其他“对手”可能会报名哪些地块。

  不过，在更加公平的竞拍规则下，似乎仍有“隐忧”，一些房企代表担心可能出现围标的情况。

  据悉，此前上海在举牌竞价时，就曾发生过“围标”事件，随后在2021年的集中出让规则中加强了出让履约监管——要求“申请人竞得地块后，不得以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方”。

  有业内人士表示，虽然杭州此次没有规定“参与竞拍的房企不允许参与后续对地块的开发”，但在“次高价者得、摇号”机制下，即使围标，开发商能否拿地仍具备不确定性。

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  降地价，取消配建

  杭州土拍让利明显

  与福州、合肥一致，杭州此次供地也在限价上做出调整。在58宗可售涉宅地块中，如果按10%的溢价来算，这一次的整体平均楼面地价约每平方米15675元/㎡，相比去年全年的平均楼面价15989元/㎡，这一次的实际楼面地价将略有下降。

  其中有19宗上涨限价，其中滨江区（东冠单元R21-20地块），就被列为典型。

  该地块精装限价4万元/㎡，而周边在售新房江荣府、滨玺云著精装限价3.8万/㎡。价差之下，让中介打起来广告。

  不过本次挂牌，依然有4宗地块限价下调。

  △ 首轮出让限价下调地块

  一般来说周边市场不好，高价卖不掉，所以房价下调比较容易理解。但令人费解的是萧山奥体板块两宗地下调新房限价，还整体下降约1000元/㎡。

  要知道，杭州奥体的新房基本不愁卖，以地块距离最近的滨江嘉品为例，限价4.7万，最后一次摇号是2021年的1月27日，227套房源有4474户登记，中签率仅5.07%。

  在新房限价阶段就开始倒挂，估计万人摇不远矣。

  当然，还有一些“熟面孔”再次亮相。

  2021年第二批中止出让的翠苑单元XH0909-14地块重新挂牌，直接取消了10%的公租房配建要求，可谓是诚意满满。

  限价上调，地价下降，加上取消公租房配件需求，这意味着开发商的利润空间有所上升。

  除了翠苑和钱江世纪城宅地，本次挂牌地块中，还有不少“重磅好地”。

  如上城区常青夕照区块项目地块，所处荷花塘未来社区，是2019年省发改委确定的第一批试点未来社区，加上采荷单元已有多年未曾出地，此次预计会吸引较多房企。

  宁围板块的4宗地中，包含2宗未来总部社区启动地块，未来总部社区毗邻钱江世纪城，是宁围未来重要的产城融合城市战略规划区。此次推出的2宗地块，累计出让面积达59686㎡。

  此外，继栖江揽月轩、观翠揽月轩后，钱江新城二期再次迎来新供应，共推出2宗宅地，总建筑面积近20万方。申花板块、未来科技城以、云城、勾庄等热门板块，都有新的的宅地供应。

  杭州“海量供地”

  但新房依然供不应求

  据统计，杭州2022年首轮集中土拍，共挂牌60宗宅地，出让面积3849亩，总起价798亿元。

  其中涉宅地有58宗，总建筑面积在560万方左右，相当于2021年全年可建面积1658.3万方（杭州两集中前仍有土地成交）的三分之一，杭州依然保持原有的海量土地供应。

  虽然杭州土地供应充裕，但新房市场依然供不应求。

  据克而瑞数据统计，2021年杭州商品房累计成交2334万㎡，同比增长45.7%，成交均价31156元/㎡，同比上涨10.5%，大量高价盘入市是主要原因。

  而2021年杭州商品房批准上市面积1891万㎡，同比增长4.5%，销供比1.23，市场处于供不应求的状态。