文/乐居财经 李奕和

  当一众房企已不再强调规模，而是进入“现金为王”的行业语境，保利置业成为了一个特别的存在。

  2019年高层大换血以来，保利置业表现出了积极进取的一面，过往萎靡的发展态势得以扭转。强烈的规模诉求，成为其近两年最为显著的标签。

  在去年业绩会上，保利置业管理层甚至喊出了“未来五年再造一个保利置业的‘十四五’目标”。为了配合这一目标，保利置业将2021年销售目标定为620亿元。

  但显然，在总体低迷的行业环境下，保利置业“爽约”了。2021年年报显示，其过去一年仅实现销售金额566亿元，同比增长9%，相比计划20%的增幅要低了不少。

  抛开未能实现的高增长目标，实际上，“三道红线”压力，为偿还债务导致的手持现金逐渐减少等，也成为保利置业规模追逐路上的掣肘。

  手持现金减少16%，仍踩两条“红线”

  若仅从盈利方面看，保利置业在过去的2021年交出了一份较好成绩单。

  2021年全年，实现收入365.13亿港元，较2020年增长16.7%；股东应占溢利24.81亿港元，也较2020年增长32.0%。期内，回笼金额534亿元，回笼率达到94%。

  在部分企业陷入负增长，甚至债务暴雷的情况下，这显然是一份不错的成绩。

  但在业绩录得较好增长的背面，保利置业面临的债务也并不小。

  至2021年底，保利置业有未偿还的银行及其他借贷（包括应付票据）846.81亿港元。

  当中，需在在一年内偿还金额231.81亿港元，占27%；一到两年内偿还金额259.94亿港元，占31%；两到五年内偿还金额271.11港元，占32%；五年后偿还金额83.96亿港元，占10%。两年内需偿还的借贷占58%，短期偿债压力不小。

  表现在三道红线方面，虽然保利置业的指标有所回调，但目前仍踩及两道“红线”。

  2021年，其现金短债比为1.57，剔除预收账款资产负债率76.5%；净负债率103.4%。仅现金短债比一项达标，被归属为橙档企业，负债总额增幅不得超过5%。

  2020年，保利置业管理层面对债务压力就表示，希望2021年力争把净负债率降到100%以下。如今看来，将负债不得不给规模让路。

  具体数据上，保利置业231.81亿港元一年内到期的债务，相比2020年的281.07亿港元有所下降。其中一个重要的原因是，保利置业用了大量的现金进行还债。

  年报中，该公司2021年的银行结存、存款及现金为362.78亿港元，相比2020年的429.64亿港元，减少了66.86亿港元。现金减少15.56%。

  年报显示，保利置业2021年融资成本18.5亿港元与上一年基本持平。然而这当中有23.55亿港元做了资本化处理，如果加上该部分，保利置业去年实际的融资成本为42.05亿港元。

  面对仍踩及的两条“红线”，保利置业副总经理刘忱在2021年度业绩会上表示，短期保利置业还是希望能够抓住市场的机会，做一些优质的土地拓展，为未来发展提供一个比较好的基础。

  其指出，保利置业会通过快速回笼和周转缓解，把净负债率这些指标能够逐步的改善。“我们计划还是希望我们的整体负债绝对值，规模不上升。”

  据了解，保利置业在2021年共取得19个开发项目，分别位于上海、崑山、苏州、宁波、深圳、广州、佛山、济南和贵阳，并首次进入常州、太仓和宁海。

  年内，保利置业新增土地储备总建筑面积360.9万平方米。截至2021年底，该公司总土地储备2265万平方米。

  持作出售物业减值亏损大增523%，今年目标650亿

  积极的土地投资策略，肩负着保利置业近两年的规模增长目标。

  在2020年业绩会上，保利置业管理层喊出了“未来五年再造一个保利置业的‘十四五’目标”。按照超过40%的年复合增长率，管理层提出“五年规划做到1300亿”。

  2022年，规模的高增长仍是保利置业的首要目标。业绩会上，保利置业董事会主席万宇清表示，相对于其他的企业，保利置业过去几年走的慢了一点，但是走得还是比较稳的。

  “所以希望在下一轮当中我们能够快起来，而且越来越快，同时能够走得更远一些。”

  保利置业在年报中也提及，2022年公司要实现合约销售显着增长，保持销售权益比率和回笼比率的高质量，坚定“十四五期间再造一个保利置业”的目标不动摇。

  然而一个事实是，当行业进入下行周期，市场低迷，保利置业的规模高增长目标面临不少压力。去年初，保利置业曾为2021年设定销售目标620亿元，但最终“爽约”，只实现了566亿元。

  2022年，保利置业的管理层给公司设定了一个保底650亿元的规模目标，增长近15%。

  按照该公司管理层的规划，2022年保利置业全年将推货1400亿元，对照650亿的销售目标，预期去化率为46%，这相比于2021年实际去化率还下降了4个百分点。

  然而一个事实是，自去年以来，房企债务暴雷频繁，行业信用崩塌导致购房群体观望情绪愈加浓厚，市场陷入萎靡已是不争的事实。这已经在过去两个月的销售中有所体现。

  保利置业3月初披露的数据显示，1-2月，该公司累计实现合同销售金额38亿元，累计合同销售面积20.7万平方米，销售额同比减少32%。

  另一个值得关注的数据是，2021年，保利置业的销售开支录得13.66亿港元，相比2020年的9.58亿港元，大幅增长了42.59%。此外，保利置业持作出售物业的减值亏损也录得2.46亿港元，同比2020年大增523%。

  这都恰恰从另一个侧面说明，行业的销售去化并不理想。如此情况下，保利置业的的规模目标能否如愿，将面临较大不确定性。