文/乐居财经 慧茹 鑫妮 酒眠

  千呼万唤始出来，预告已久的万物云IPO靴子落定，年内第二家物企招股书花落万物云。

  2022年4月1日一大早，万物云空间科技服务股份有限公司(简称“万物云”)向港交所递交了招股书，联席保荐人阵容强大，有中信证券、花旗、高盛。

  “‘儿子’长大了可以独立发展了，家长不会因为外面的天气好坏来做出决定，唯一考虑的是‘儿子’是不是成年了。”递表前一天，在万科2021年业绩发布会上，朱保全一身灰色西装，坐在郁亮的右手边。

  针对万物云的上市时机问题，朱保全直言，只有在一个理性的资本市场中，才能给一个真正优秀的企业予以一个合理的定价。

  自2020年10月郁亮在媒体交流会上首次明确表示万物云会上市后，相关猜测与传闻就不停涌入市场。去年11月5日，万科A（000002.SZ）正式“官宣”万物云拟赴港IPO，此后万物云的招股书何时露面，成为了物管行业热议的话题。

  眼下，继龙湖智创生活递表后，万物云也加入了资本角逐的席位，物业股市值排行榜的洗牌进入倒计时。碧桂园服务作为唯一一家能冲进千亿市值领域的物企，万物云能否打破碧桂园服务“孤独求败”的神话，给予了资本市场无限的想象空间。

  如今抛开了外在市场环境的影响，可以“独立发展”的万物云在此刻IPO，无疑是给自己“成人礼”最好的礼物。

  万物云之外，头部房企龙湖集团下的龙湖智创生活、以及自带商管高市盈率属性的万达商管也在港交所门口排队。物业股春池，已暗浪丛生。

  投资人IPO前夕套现120亿元

  万物云作为物管行业唯一一个没有上市的头部量级物企，各大投资者觊觎已久。博誉投资和58同城作为从2017年就潜入万物云的最早投资者，持股量尤为可观。

  彼时两者分别持有万物云25%和5%的股份，分别投资了15亿元和3亿元，在2018年股份改制后，两者持股略有稀释。持股5年时间，眼看迎来万物云上市的资本盛宴，博誉投资和58同城，却在IPO前夕提前套现一波，总变现约89.77亿元。

  2021年11月26日，博誉投资转让了万物云6.66%的股份，对价69.86亿；一个月后，58同城紧随其后，在12月31日转让了万物云1.9%的股份，对价19.912亿元。

  在转让后，博誉投资和58同城所直接持有的万物云股份分别剩下17.14%和2.86%。不过，也正是因为博誉投资和58同城的减持，给了后来者入股万物云的机会。

  同一时间，北海航锦、琳珠集团、华能贵诚信托等投资者纷纷入场接盘，分别承让了博誉投资和58同城转让的1.9%-2.86%不等的股份。

  IPO前临时套现，博誉投资和58同城并不是第一个。翻开万物云招股书，阳光城（SZ:000671）此前换股万物云的4.8%股份，已悄然发生变化，缩水至1.91%。

  2021年9月15日，阳光城发布公告，拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云，换取万物云4.8%的股份。股权换股权没有任何的金钱交易，阳光城投资万物云的纯粹性被外界看好。

  而仅仅过去一个月后，阳光城的真实意图浮出水面。招股书显示，2021年10月29日，阳光城全资子公司海南慧优转让了万物云3060.2万股股份，占比万物云2.91%的股权，套现30.52亿元。

  这2.91%的股权则转给了万物云的全资子公司“深圳誉鹰”，而深圳誉鹰转手又退还给了万物云的股东之一万斛泉源。转让完成后，阳光城持有的万物云股份仅剩下1.91%。

  豪赏394位员工

  IPO之前，万物云没有做过多的人员调整，大多是常出现在镜头前的熟悉面孔。

  都是多年的效力的老臣，万物云大手一挥，给员工们包了一个大红包，通过员工持股平台授予包括朱保全在内的394名员工总计8.57%的股份。

  8.57%的股份奖励由两部分组成，其一由员工持股平台深圳市誉鹰投资管理有限公司（简称“誉鹰投资”）间接持有万物云1.91%；而剩下6.66%的奖励股份则由394名员工共同瓜分，这部分员工持股情况如下表所示。

  此外，朱保全和监事会主席向云还分别持有誉鹰投资67%和33%股份，两人仅透过誉鹰投资，持有的万物云股份分别为1.28%和0.63%。由此计算，朱保全个人总计持股万物云3.18%的股权。

  朱保全作为将万物云带至港交所门口的舵手，其在员工持股平台获得的奖励最多。

  不过，严格来说朱保全算是“半路出家”，从万科地产转型至万物云，目前负责公司的整体运营，确定其战略政策和发展方向。

  1999年4月起，朱保全先后在万科企业任北京万科地产人力资源部门经理、客户服务中心经理，成都万科地产总经理助理，集团办公室副主任、主任，集团行政总监，南京万科地产总经理，集团副总裁及高级副总裁等职位。

  2010年5月，朱保全出任公司总经理，2011年2月，又出任公司董事、董事长兼总经理，其中董事身份于2022年3月2日变更为执行董事。

  何曙华任职万物云的时间更长，1998年加入万物云，如今已是第24个年头。其负责政府及企业客户，同时分管万物云城业务。从人员配置上，似乎也能看出几分万物云做城市服务商的决心。

  董事席位上，还有王文金、张旭、孙嘉、博裕投资合伙人周奇、58同城创始人姚劲波5位非执行董事。王文金、张旭和孙嘉出自“万科系”，如今仍在万科分支任职。

  “物企一哥”之争

  “未来（万物云）所有的板块都可以上市。”朱保全不止一次在公开场合表达过类似的意思。他的野心，不止眼前的一次IPO，而是持续的IPO。

  毫无疑问，万物云的体量是庞大的，如今能与其扳一扳手腕的或许就只有“宇宙第一物企”碧桂园服务。

  首次趟水物业资本市场，朱保全选用了较为保险的方法，统统打包上市。这也使得万物云的营收板块划分有别于一般的物企，根据自身特色万物云划分出三个业务板块，分别是社区空间居住消费服务（简称“社区空间”）、商企和城市空间综合服务（简称“商企和城市”）和AIoT及BPaaS解决方案服务（简称“AIoT及BPaaS”）。

  不同的业务对应了不同的品牌，社区空间涵盖万科物业和朴邻，商企和城市涵盖万物梁行和万物云城，AIoT及BPaaS涵盖万睿科技、祥盈企服和第五空间。

  截至2021年末，万物云总收入237.05亿元，社区空间营收131.61亿元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93亿元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5亿元，占比7.8%。期内，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

  两百亿打头的营收和七亿方起步的规模，在目前上市物企中，只有碧桂园服务可以与之较量。

  截至2021年12月31日，碧桂园服务包括三供一业在内的管理面积达到8.5亿方，总营收288.4亿元。不管是营收还是规模碧桂园服务都略胜万物云一筹。

  此外，万物云的毛利率也一直在20%以内徘徊。2019年-2021年，其整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17%。

  相比之下，碧桂园服务的毛利率要高不少。2019年-2021年，碧桂园服务毛利率分别为31.65%、33.97%、30.73%。

  对于万物云毛利率偏低的问题，朱保全在万科业绩会上表示，已上市的物业公司毛利率大概分为两个阵营：一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。