乐居新媒体 牛小杰 毛洪禹  发自大连

  近日，河北省秦皇岛宣布自2017年4月15日施行的限购令正式废除；浙江衢州也宣布“解绑”，非本市户籍家庭可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房，此外在智慧新城、老城区范围内新出让的地块中144平方米以下的新建商品住房不限售。

  大连拟全面放开落户

  多地解除限购、放松限贷等消息频出，大连也开始吹风，要放开落户门槛。

  4月1日，大连市发布了《关于全面放开落户条件的通知（征求意见稿）》，向社会征求意见。

  在这份《征求意见稿》中，大连明确提出三类人群可以落户：

  第一，有中专以上学历、认定的专业技术人员、取得国家资格证书的人员，在读高职技工学校学生、在大连市签订合同并参保的人员、灵活就业且缴纳养老与医保的人员等。

  第二，户籍人员的父母、配偶、子女。

  第三，批准迁入大连市的单位企业人员。

  简单来说，只要不是无业游民，基本都能在大连落户，相当于零门槛落户。

  一般来说《征求意见稿》，基本都是吹风稿，只要反应不过于激烈，或者高层叫停，基本都会在后期适时发布正式文件。

  放开落户是新的市场机会

  大连新峰房地产顾问有限公司执行总监尹春明表示：一个城市的房地产市场的发展长期是看城市人口的基数，从这方面说，放开落户政策，吸引人才落户，吸引人口是对一个城市的房地产市场有着重要意义，且从大连目前限购的中心城区（中、西、沙、高）来说，放开落户政策后，中心城区的新建商住宅销售迎来小幅利好。
但在“房住不炒”的背景下，稳地价，稳房价，稳预期依然是主要目标。大连目前市场属于筑底恢复期，放开落户政策短时内对房地产市场的刺激作用并不大。

  大连中原市场研究部高级经理付景林表示，全面放开户籍政策，对吸引高端人才，留住毕业大学生等都会起到一定作用，可以增加购房客户基数，对房地产市场有一定的促进作用，但是，目前全国诸多城市都有相关的落户政策，尤其是南方城市，竞争力更强，因此随着越来越多城市户籍政策的放开，大连政策影响会逐渐变小。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策充分说明，当前户籍政策将有进一步放松的空间，对于房地产等行业来说也有新的市场机会。

  从房地产的角度看，户籍政策放松客观上会带来购房需求的释放，一方面是增加了购房人群的规模，另一方面也是因为很多新落户的群体购买力较强，这都会带来房地产交易市场的活跃。
因此“类似户籍政策，也为今年此类城市房地产市场的行情提振带来了积极的作用，对于房企项目去库存也会形成积极的支撑。”

  东北三省开始救市

  其实在大连之前，哈尔滨、沈阳、长春都已经开始“救市”。

  3月23日，哈尔滨市住建局发布消息称，废止2018年出台的限售政策，成为年内首个废除限售令的城市。

  沈阳也发布了《高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则（新修订）》，与此前的政策相比：

  博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。

  沈阳虽然购房有补贴，但是和长春比较就小巫见大巫了。

  长春“购买90㎡以下住房，按5%发放消费券”。发放消费券这个政策，应该是长春首创。

  换句话说，随着大连放开落户政策发布后，东北三大省会城市全面开始救市了。

  一直以来大连楼市都比较坚挺的。城市基本面在东北F4中，也相当较好。

  尤其是2021年上半年，楼市相当火热，但到了下半年，信贷收紧的威力显现，再叠加大连自身调控政策收紧，8月份发布了楼市新政，扩大了限售范围，并延长了房屋限售时间，规定在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区购买的新房，以网签之日算起，五年内不得上市交易。

  1.5亿㎡库存，新房要卖四年半

  严格的调控政策叠加市场大环境，最终导致下半年大连楼市新房成交腰斩，到现在都没缓过劲来。

  在3月初，大连楼市已经有回暖迹象，但受疫情影响，大连金开双区项目部分处于停摆状态，其余区域项目处于低位盘整状态，整体市场活力不佳。

  据数据显示2022年2月大连商品住宅均价为14526元/㎡。据国家统计局数据显示，截止2022年2月，大连新房价格指数环比5个月下跌。

  而与此对应的则是，据克而瑞统计，大连的商品住宅广义库存量库存维持了高位，在全国百城中高居第二位。在2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市榜上，大连亦高居第三位，去化周期超过50周。

  根据克而瑞披露的数据显示，截止到2月末，全国广义库存38.5亿平方米，其中大连的广义库存量1.5亿平方米左右，位居全国第二。

  2022年2月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米） 来源：克而瑞

  截止到2月末，大连市去化周期高达55个月左右，也就是说，如果按照当下大连的销售速度，即便不再新建住房，大连也要卖4年半才能卖完。

  以目前全国人均居住面积40㎡计算，1.5亿平方米可以容纳375万人。

  哪里来那么多人？只有放开落户才是唯一一出路。

  此前，住建部一度要求全面放开落户的城市，是城区人口300万以下的大中城市。而大连城区常住人口521万，显然不在这个范围内！

  这也在一定程度上给其他对等的城市做了示范。

  3个月推1宗宅地，刺激楼市预期

  从城市角度来看，大连市属于人口流入城市。据七人普数据显示，大连过去十年常住人口增量为76万人，虽然和大湾区长三角相比不多，但在东北片区仍具有积极意义，这也让大连城区常驻人口突破500万人，成为特大城市。

  当然，除了全面放宽落户，增加需求以外，在供应层面开始收紧。

  据数据统计，2022年1-2月大连市内五区没有宅地入市，直到3月才有宅地供应。

  据官方资料显示，3月24日，高新园区推出大高（2022）-1号地块，这也是2022以来，大连市内五区内推出的第一宗宅地。

  高新园区上一次供地要到追溯到2020年华润高新三发电地块。

  从近年来历次土拍来看，越是稀缺的地块，越备受关注。土地市场热度也在一定层面上刺激着预期。由此可见，高新园区这宗地块的“任务”很艰巨。

  对于接下来大连楼市的走势，保顾研究院东北分院认为，疫情清零前，大连市场将持续“静默”状态。上半年也已过半，冲刺630节点时间所剩无多。待本轮疫情结束后，各房企将会加大营销手段，优化产品结构，通过热点项目作为引爆点，多盘联动，盘活楼市热度，或将迎来置业需求的集中释放。

  有业内人士认为：放开落户对楼市有积极意义，但是根本上还是要提振购房者信心。例如秦皇岛废除限购，衢州限购、限售双双取消，这些政策对市场才能起到决定性作用。