乐居新媒体  贵谷子  发自郑州

  在郑州“18条新政”实施后的3月份，市场活跃度增加，供应19.95万㎡，成交量50.14万㎡，但受个案影响较大，郑州主城区商品住宅量涨价跌，成交均价再下滑。

  主城1-3月商品住宅成交110.52万㎡，同比下滑57%

  根据克而瑞河南区域监测，2022年1-3月郑州市主城区商品住宅成交110.52万㎡，同比下滑57%，主城价格开始下滑；成交均价由2021年的15779元/㎡，下滑至目前的15143元/㎡。

  而环郑区域，商品住宅成交95.32万㎡，同比下滑25% 。从近7年的成交均价来看，2019年环郑区域成交均价最高，为8805元/㎡，此后持续下滑。当前环郑均价7602元/㎡,价格基本回到五年前。

  从主城区商品住宅市场成交量价变化走势来看，2020年到2022年，1-3月份的成交均价2021年2月份为最高，成交均价为16231元/㎡，2022年3月份降至14670元/㎡。

  而从主城区郑州商品住宅库存和去化周期走势图来看，目前郑州存量为1187.6万㎡，去化周期32.2个月，库存持续回落，消化周期进一步拉长。

  从主城区分区域来看，3月商品住宅市场供销量回升，但仅三区新增供应，其中二七区供应占比近六成，供应面积11.80万㎡，主力成交项目为万科都会天际、万科理想时光；金水区和高新区成交量旗鼓相当 。

  环郑区域中牟供应骤增，占比达到82%

  3月份环郑区域商品住宅供应31.17万㎡，仅靠中牟县支撑；成交量37.16万㎡，供求基本平衡，价格止跌，开始上扬；存量为1702.34万㎡，去化周期为53.6个月。

  环郑分区域来看，3月多区域无新增供应，中牟县供应骤增，占比达到82%，供应25.67万㎡；成交市场中，新郑市成交量最高为9.68万㎡ ；中牟县价格持续领先，价格为8649元/㎡。

  3月郑州成交客户，省内占比53.0%

  3月大郑州商品住宅成交客户中，省内客户占据主力，成交占比53.0%，环比上涨；郑州市区客户占比33.6%；省外客户占比13.4%。

  80-100㎡产品占比市场主力，100-120㎡面积段产品次之；受产品主力面积段变化影响，成交客户年龄段较为分散，20-50岁成交占比基本均衡，本月50-60岁年龄段占比最高达到32%。

  为何政策赋能，郑州3月环郑均价还是重回5年前？

  整体来说，3月1日新政之后，郑州的回温速度并没有我们预期的那么快，原因主要有：

  1、近几年，疫情影响，经济形势以及居民的收入受限，导致大家消费日趋理性，购房者对于购房也更加理性和谨慎。

  2、从去年的下半年开始，部分房企暴雷，本土房企也是一个躺平状态。客户对新房市场的预期，以及兑现的信任度不断降低，也就是说现在是处于信任失衡的状态。

  再加上郑州的库存量大，很多房企库存货值也较大，为了快速去库存，开发商在价格上的优惠力度更强一些。所以，这也导致了目前的郑州市场是量低价弱的状态。加之郑州成交量主要集中在主城，环郑区域成交更加低迷，所以导致环郑区域均价基本回到5年前。

  但是郑州市场的整体规模开始走强，有筑底回升态势。至于说郑州的小阳春，有行业专家指出，郑州整体的市场平稳就是郑州的小阳春。

  总的来说，当前的郑州市场与企业均处于恢复的阶段，企业在慢下来，客户也在慢下来，政策的调剂在于加速了恢复的速度与过程。