乐居新媒体 牛小杰 发自深圳“深圳有回暖，主要以前在冰河时期，不回来估计就直接冻死了！”

  熟谙一线的业内大V们普遍认为深圳市场在恢复。

  二手房成交量跌到2成后，4月的深圳楼市可能正在走出冰河期。

  二手房成交量有望突破2000套

  据数据统计，截至到4月14日，深圳二手房共成交895套，基本平了2022年2月份的成交数据，接近3月份1117的成交量。

  尤其在本周，4月14日，二手房网签115套，13日97套，12日110套，11日113套，基日均成交量达到100套左右，如果按照这样的趋势来计算，4月深圳二手房成交量在1900套左右，甚至有望突破2000套。

  如果4月网签超过1900套，则意味着深圳二手房成交恢复到2021年8月水平，甚至接近6月水平。

  
别看现在成交数据不及往年一半，但和2021年下半年相比好转不少。

  超半数房源接近参考价成交

  毕竟，随着二手房指导价出台后，深圳楼市实在太难了。无论是学位房还是热门小区都跌的惨不忍睹。

  据南山片区某资深中介表示：深圳现在二手房不好卖，基本卖家要降价2-3次才有可能成交。

  以前海的诺德国际为例，往年成交均价在15-16万/㎡，到现在11万/㎡左右就可以成交，降价近5万/㎡。而该项目指导价为10600元/㎡，基本压着指导价卖。

  另外成绩周期也大幅上涨，基本挂盘7、8个月才有机会成交。

  该中介表示：现在深圳二手房市场表现一般，没有明显回暖。而自己已经回老家了，等市场再好一些，再回深圳拼一把。

  福田八卦岭中介表示：目前区域内不少房源低于指导价成交，成交价低于指导价约10-15%。其中，跌幅最大的小区是八卦岭宿舍，跌幅超30%。从目前市场来看，市场成交量没有回暖，业主信心倒是提升不少，有一些小孩要上学的客户来入手。

  那么参考价出台一年多，有多少房子按照参考价或者接近参考价成交的呢？

  从2021年参考价出台后，3月份接近参考价成交的房源占比提升至17%，上涨6%；到了9月接近参考价成交房源占比接近40%，到2022年3月超过一半的房源以接近参考价成交。而超过参考价20%成交的房源，也从原来的67%，缩水至19%。

  这意味着，二手房市场越来越多人开始接受参考价成交，另外在参考价的影响下，深圳不少区域出现房价下跌的现象。

  据龙华坂田的中介表示：区域内二手房基本都在下跌，跌幅10-20%都有。尤其是学位房、高赠送小区领跌。如深外龙，深高北部分学位房，因为大学区等政策影响，跌幅较大。而嘉御山，春华四季园和很多高赠送的小区，因为指导价原因，导致可贷金额缩水，需要补太多首付，导致一点程度降价。

  据乐有家平台统计，深圳86个片区中，不少中心片区同比价格出现大幅下调。

  尤其是一些过去几年上涨比较厉害的高价片区，在参考价的政策影响下，下跌幅度明显。

  其中南山的中心区同比下跌30%；福田的华强北同比下跌28%；罗湖的翠竹同比下跌28%等。

  新房回暖明显

  与二手房相比，新房回暖趋势更加明显。

  据官方平台统计，截至到4月14日，深圳新房成交了1506套，半个月的成交量，就几乎与整个二月的新房住宅成交量（1959套）持平。按照这个趋势来计算，4月深圳新房成交量有望突破3000套。

  尤其是清明节期间，短短的三天小长假，成交量就抵得上开年两三个月。

  于是诸多开发商也纷纷晒出”成绩单

  恒裕深圳湾，中原团队假期3天成交金额高达1.3亿，共卖出140套。

  龙华的鹏瑞颐璟府卖出28套，招商雍祥府卖出17套，柏奕府5号单日成交即破亿。

  开发商们逐渐有了信心，之前还有折扣的部分楼盘也悄悄取消了优惠。

  3月26日，一份《关于新城燕澜和鸣项目调价通知》的文件在深圳地产圈流传。甚至有网友把这份文件解读为“深圳新房涨价第一枪”。

  实际上，这只是一种营销手段。开发商收回之前折扣或在降价基础上的稍微调高售价。

  不过这个动作也说明了市场企稳回升的一种信号。

  当然这样的信号不止一个，最令人关注的当属二手房参考价机制的变化，“深圳二手房参考价将上调3%-5%”这个信息已经被深圳市住建局回应，也就是说确定有部分二手房源指导价要调整。

  二季度新房供应“井喷”

  随着新房成交加快，以及诸多利好加持，开发商看准机会，纷纷开始推新入市，新房迎来供应“井喷”。

  据深圳住建局公布今年第二季度计划预售商品房情况，2022年二季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目36个，其中住宅14520套。与一季度6565套住宅相比，二季度商品住宅供应量翻了一倍多。

  深圳购房需求一直比较旺盛，无论是刚需自住还是改善客群，人口基数依然庞大，可以预见在随着这14520套新房计划入市，新房成交会在二季度迎来一个高峰。

  而新房的成交增加也会在一定程度上带动二手房降价成交。因为很多改善型需求，会以合适的价格(接近指导价)出让现有居住房产，获得资金后再去打新。

  从4月数据纵观整个深圳楼市，随着新房供应大增，成交会进一步回暖，二手房指导价有望在Q2适当松动；一些开发商已经试图“涨价”。再看宏观经济，受疫情影响，中央在督促地方大力保民生稳楼市，各地方政府也陆续出台楼市放松政策。

  2022年第二季度，深圳楼市正在走出冰河期。