乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州

  五一假期临近，今年第二季度的进度条仅剩下2/3。

  截至目前，北京、厦门、成都、重庆、宁波、杭州等城市首轮集中供地结束，郑州何时挂牌今年首轮集中土拍地块成为大家关注的焦点。

  集中土拍暂未挂牌

  相比于北京、厦门、成都、重庆、宁波、杭州等城市的土拍热度，郑州第一轮土拍可谓十分镇定。

  在郑州市公共资源交易中心官网上，最近的一次出让公告是3月2日郑东新区两宗商服用地。这两块地4月6日成交，一宗被建业旗下郑州建祺置业有限公司拿下，另一宗被河南铁嵩数字科技有限公司竞得。

  其中，河南铁嵩数字科技有限公司所竞得地块，因有少林寺参与持股，曾在全国范围内引起轰动。

  如今，20天过去，除荥阳荥政储（2020）68号地块，新郑出（2022）7、8、9、10号地块挂牌外，郑州主城区首轮集中土拍仍无动静。

  不过，需要注意的是，虽然集中土拍没有信息释放，但基于郑州当前的市场环境，关于土拍倒也释放了几个信号：

  3月31日，郑州市自然资源和规划局发布“国有建设用地使用权出让意向预申请公告”。根据公告，使用权出让意向预申请公告是为了充分了解市场需求，科学合理安排供地规模和进度。

  包含管城区19-051-K01-04地块、中原区14-182-K01-04地块、二七区S06-01地块、二七区D-03地块在内的四宗地以这样的方式“挂牌”。不过公告有提到，预申请人可单独参与竞买，也可联合其他企业参与竞买。

  4月18日，郑州市自然资源和规划局发布公告，试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度。目的是为了促进土地市场平稳健康运行，充分了解市场需求，科学合理安排供地规模和进度，进一步完善国有建设用地使用权公开出让制度。

  公告提到，国有建设用地使用权出让用地预出让公告发布后，在线下组织开展拟出让宗地招商推介。有意向用地的单位在规定时间内，书面向市自然资源和规划局提交《郑州市国有建设用地使用权出让预申请书》，并作出相关承诺。根据用地预申请和土地市场情况，拟定土地出让初步方案，土地出让方案经批准后，市自然资源和规划局适时组织公开出让活动，发布土地出让公告。

  4月24日，郑东新区1宗地块的国有建设用地使用权出让意向预申请公告发布，地块位于郑东新区北龙湖龙湖中环南路南、九如东路东，使用权面积折合约91.510亩，地块兼容商务用地和二类居住居住用地。

  很显然，经历了郑州楼市的一番大洗牌后，房企阵营和战略发生显著变化，而郑州的土拍，在正式招拍挂之前，愈发地谨慎。采取的“摸底”、“预申请”措施，更是为了充分了解房企拿地需求，确保集中土拍时万无一失。

  郑州市场之难

  细究其背后的原因，其实也不难理解。

  从全国今年已完成首轮集中土拍的城市来看，北京、厦门、成都、重庆、宁波等城市基本上都逃不过“一场土拍一场凉”的局面，底价成交或流拍是整个行业的大行情。尽管4月25日刚刚结束的杭州土拍逆袭一改此局面，为行业重塑信心，但从成交看，财务稳健的本土房企和国央企仍为拿地主力。

  整个行业土拍较为低迷，对于郑州更是如此。

  在行业环境愈发逼仄的大势下，2021年下半年以来灾情和多轮疫情的冲击加速了郑州房地产行业的洗牌。就去年二、三轮集中土拍而言，土拍前因无房企报名紧急终止出让地块的操作至今未完全消除“阵痛”，国央企“托底”的情况几乎成为主线。

  对于市场信心及房地产市场的长期稳定而言，今年集中土拍前如果不“摸底”清楚，极有可能再出现“凉凉”局面。

  而各家房企，处境不同，各有各的难。大家会发现，以往熟悉的部分拿地大户均不见了身影，要么干脆直接选择“躺平”，要么在自身生存线边缘以求自救之法，其中不乏建业、康桥、亚新、永威、鑫苑、盛润等本土房企，及融信、世茂、锦艺、融创等全国房企。

  对于此类房企而言，不拿地便是保命的最好办法。以往被奉为圭臬的“积粮补仓”早被抛之脑后，相反，抓紧去库存、加速楼盘销售稳保现金流才是主课题。更有甚者，加紧想办法确保在建楼盘复工、保交付才更为关紧。

  相比之下，大家普遍认为的国央企及资金实力稳健的几个房企，如保利、中海、招商、华润、金茂、万科、龙湖、旭辉、星联等，可能在如今的环境之下会迎来更多机遇。

  然而，据乐居新媒体获悉，行业环境如此，在拿地战略上各房企也做出了内部调整，拿地势头及拿地态度与此前大有不同，谨慎拿地、利润导向成主要参考因素。

  尤其是拿地之前对地块指标评估、周边现有楼盘售价调查、利润空间计算、去化周期等，会进行详尽的计算。

  拿地利好释放 房企压力大减

  尽管如此，站在房企长期发展的逻辑考虑，任何一个房企，若想提升市场份额，广积粮、积好粮仍至关重要。

  理性拿地、利润导向的拿地行为无可厚非。但房企们需坚信，如今的郑州市场，已在政策暖风的吹拂下逐渐恢复信心。对于拿地，3月1日的“救市”政策同样释放了明朗的利好：

  “土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳”

  相信，该利好对于国央企、民企，都将是实实在在的利好。在巨额的拿地款面前，直接将减缓拿地所带来的压力，更能为房企发展提供缓冲时间。

  与此同时，从“摸底”、“预申请制度”释放的信息来看，联合拿地也将为房企缓解压力提供出路。

  总之，曾经土拍的“阴霾”终将散去，伴随着销售端客户到访量增加、成交上扬，市场的信心也将在土拍市场上得以体现。