乐居新媒体 贵谷子 发自郑州

  说到法拍房，有人避之不及，有人专门捡漏。

  法拍房到底行情如何？能不能买？郑州的法拍房又处于何位？和乐居新媒体一起走进法拍房市场。

  法拍房，简单而言，就是被法院强制执行拍卖的房子。它的前身其实也是新房或者二手房，只是由于债务纠纷而遭到法院拍卖，基本不存在质量问题。

  郑州法拍房激增，法拍数量近约5.3万套

  郑州的法拍房，在郑州新政引来全国关注之后，又一次在全国法拍房市场上备受关注。

  据相关媒体报道，2021年阿里拍卖上法拍房挂牌次数最多的城市为重庆，郑州、成都、长沙法拍房挂牌次数也位于前列。

  根据近期最新相关数据显示，2021年9月到2022年4月，阿里拍卖网挂牌的郑州法拍房数量从2.7万套增加到了5.28万套，按此数据计算，相当于过去半年，郑州法拍房的数量在短短半年时间内增长超过了95%。 

  而根据郑州房管局数据，郑州一季度新房成交量为24115套，二手房一季度成交量为12321套。法拍房的数量显然远远高于新房、二手房的去化。

  何种原因，促使郑州法拍房数量增多？

  有专家认为，法拍房是经济活跃度和房地产规模的一种表现。郑州法拍房数量激增的主要原因，是去年郑州多轮疫情反扑，又遇到特大洪水影响，经济多次处于停滞状态。工薪阶层、个体工商户、企业均受到影响。再加之，房企暴雷、企业裁员，很多人收入受限，房贷的及时还款受到较大冲击，导致法拍房增多。

  一般情况下，法拍房的来源主要有如下几种：

  商业贷款：购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款；

  金融犯罪：金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人；

  司法没收：比如，涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库；

  无主财产：指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

  根据阿里拍卖法拍房挂牌情况来看，大多房产属于贷款抵押被法院拍卖。整体来说，法拍房激增的主要原因，就是房地产市场低迷发展的连带影响，以及经济下行，个人收入、企业资金受限。

  这一点从银行的司法风险也可以看出，中原银行司法风险数据显示，申请支付令的有1061件，占比最多。大多为信用卡纠纷和金融借款合同纠纷。同时在开庭公告相关信息中显示，金融借款合同纠纷以及与置业公司的商品房预售合同纠纷亦占比较多。

  法拍房对郑州的房地产市场是否有冲击影响

  受房企暴雷影响，不少购房者将目光转向了存量房市场，法拍房数量的激增，到底会不会影响郑州的房地产市场？

  先来看看法拍房有什么优势？法拍房最大的优势，其实在于价格，通常法拍房的起拍价为评估价的七折，如果流拍，会在七折的基础上再打八折，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。这样也基本相当于半价甩卖。这在2022年1月1日之前，这样的价格加上不限购的优质条件，很受市场欢迎，尤其是懂行的客户。

  但2022年1月1日起法拍房纳入限购政策。该政策明确规定，不允许被限购的竞买人参与拍卖，拍卖公告上也必须明确说明竞买人需要具备购买资格，拍卖成功后竞买人必须提供购房资格证明，如果虚构购房资格的要承担法律责任。所以当前，从购房资格来看，法拍房与新房、二手房没有什么区别。

  从阿里拍卖平台可以看出，虽然郑州法拍房的数量有所激增，但整体法拍市场的活跃度并不高。多数房源虽有千余次围观，但始终无人报名。

  比如位于金水区政七街11号3号楼5层5号（不动产权证号：1001034372）房产，规划用途为住宅，建筑面积为193.43平方米，建筑结构为钢混，房屋总层数为6层，所在层数为第5层， 起拍价：1184940元，保证金：11万元，增价幅度：5000元。该房产围观人数达18000余次，竟无一人报名。

  加之不少购买了法拍房的业主反映，称所购房源存在后续问题，涉及过户、遗留费用、学位、房产证等多方面。所以，尽管法拍房价格有很大的优势，但后续有也会有些许风险。

  虽然总体来看，法拍房不至于对房地产市场去化产生绝对的冲击，但数量的激增对楼市将会造成负面的舆论影响，会在一定程度上，加剧购房群体对于郑州楼市的担忧情绪，产生置业消极心态，并不利于市场恢复。