中诚信亚太:维持新城控股“BBBg”长期信用评级,展望“稳定”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 中诚信亚太 4.6w阅读 2022-05-13 10:23

  乐居财经讯 严明会 5月12日,中诚信亚太维持新城控股(601155.SH)的长期信用评级为BBBg,评级展望为稳定。同时,中诚信亚太维持公司高级无抵押债务评级为BBBg。

  新城控股的长期信用评级为BBBg,中诚信亚太肯定了以下因素包括公司(1)在长三角地区有良好的业务发展和多元化的区域布局;(2)来自商业地产的经常性收入增长提供额外的现金流;(3)流动性充足,流动性和财务管理较为审慎。同时,该评级也关注到以下因素包括公司(1)在市场低迷的情况下,合同销售前景减弱;(2)合联营项目较多;(3) 盈利能力下降。

  公司概况

  新城控股(股票代码:601155.SH)是国内领先的房地产开发商之一,主要从事房地产开发和租赁业务。公司1993年创立于常州市,2015年12月在上海证券交易所上市。公司坚持住宅及商业地产的双轮驱动发展模式,主要布局在长三角地区的核心城市。截至2021年12月31日,公司拥有庞大的土地储备遍布135个大中型城市,总建筑面积达1.38亿平方米。新城发展控股有限公司(股票代码:1030.HK)持有公司67.2%的股份,实际控制人为王振华先生。

  评级因素

  正面因素

  在长三角地区有良好的业务发展和多元的区域布局。凭借其在长三角地区确立的市场地位和良好的声誉,新城控股成为中国最大的房地产开发商之一。长三角地区仍然是新城控股的主要市场,占公司2021年总合同销售额的53%。公司持续在其他地区开拓业务,以降低受个别地区的监管政策和经济变化的影响。截至2021年12月31日,公司房地产项目已遍布全国135个城市,土地储备总量为1.38亿平方米。

  来自商业物业的经常性收入增长强劲。自2015年实施双轮驱动模式以來,新城控股在商业地产方面建立了较大的投资组合,以吾悦广场为主要品牌。截至2021年12月31日,公司共经营和管理130家商场,可出租总建筑面积达1,250万平方米,出租率接近98%。2021年,新城控股的租金收入同比增长47.4%,从2020年的30亿元增至2021年的44亿元。新城控股的租金收入可覆盖总利息支出的70.7%。公司计划分别在2022年和2023年每年开设 25-30 家商场。我们认为其租金收入将持续增长,在未来 12-18 个月内成为覆盖利息支出的稳定来源。

  流动性充足,稳健的流动性和财务管理。尽管中国房地产市场融资环境趋紧,但新城仍保持充裕的流动性,截至2021年12月31日,新城控股拥有462亿元的现金储备(不包括91亿元受限现金),可完全覆盖其388亿元的短期债务。新城控股拥有较为审慎的流动性和财务管理。在市场融资环境受损的情况下,公司采取谨慎的流动性管理方式,例如保持充足的现金储备和暂停土地收购。公司还与金融机构保持良好关系,截至2021年12月31日,银行授信总额为1,129亿元,未使用额度为752亿元。

  关注因素

  合同销售前景减弱。在艰难的经营和融资条件下,新城控股的合同销售从2020年的2,510亿元至2021年的2,338亿元,同比下降6.8%。鉴于中国房地产市场仍然较弱以及与疫情相关的社区限制措施,我们预计新城控股的合同销售将在2022年继续承压。2022年第一季度公司实现合同销售311亿元,同比下降37.4%。

  合联营项目的敞口较大。新城控股为追求经营规模的快速增长,增加了合联营项目敞口。2021年公司权益合约销售占比为68%。近期多家民营地产开发商出现经营问题,部分合作伙伴陷入财务困境,合资模式将给公司带来较大的管理压力和项目执行风险。公司还可能因向合联营企业提供债务担保(截至2021年12月31日约109亿元)而面临或有负债风险。我们预计公司对合资项目的敞口将在未来12-18个月保持不变,因为其在2021年新收购土地项目的权益占比仍然较低为50.8%。

  财务指标一般,盈利能力下降。尽管收入增长,新城控股的盈利能力却有所下降。公司毛利率从2020年的22.7%下降到2021年的19.5%,净利润率从2020年的11.3%下降到2021年的8.2%。考虑到较弱的市场经营环境,我们预计其毛利率在未来12-18个月内将承压在15%-18%。此外,公司在2021年底的净负债率为51.7%,合同销售与总负债比率为2.2倍。公司的EBIT利息覆盖倍数从2020年的4.0倍小幅下降至2021年的3.4倍。我们预计新城的利息覆盖将保持较强,因为公司投资物业贡献的增加可以部分抵消房地产开发板块的利润率压缩。

  评级展望

  新城控股的评级展望为稳定,反映我们预计公司将维持在长三角地区强劲的市场地位。我们还预计未来12至18个月内公司的租金收入将持续增长,同时公司能保持稳定的财务指标。

  可能触发评级上调因素

  潜在的评级上调因素包括潜(1)合约销售增长强劲,且具有可持续性;(2)来自商业物业的经常性租金收入能够完全覆盖公司的利息支出;(3)信用指标持续改善,例如净负债率低于50%、合同销售额与总债务的比率提高至3.0倍或以上。

  可能触发评级下调因素

  潜在的评级下调因素包括(1)合约销售大幅下滑,租金收入显著下降;(2)信用指标恶化,例如净负债率高于100%或合约销售/总债务低于2.0倍;(3)流动性转趋紧张,融资能力减弱。

来源:乐居财经

作者:中诚信亚太

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