乐居新媒体 宋璐 发自郑州

  继“郑州18条新政”之后，最近，河南各地市相继出台楼市新政，洛阳、南阳、商丘、鹤壁、济源、漯河纷纷加入房地产救市大军，政策从变相“放松限购套数”，到“首付比例降至20%”、“公积金贷款额度提高到80万”、个别城市直接发放大额住房消费券……5月15日，央行、银保监会发布通知，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，政策密集出台，河南楼市是否会迎来转机？

  在此背景下，乐居财经携手乐居新媒体共同发起《会长面对面》访谈栏目，邀请到河南省房地产业协会姜鹏飞秘书长，解析郑州楼市新政，畅谈市场热点。

  谈政策：河南多城市发布救市组合拳

  房地产业作为国民经济支柱产业、政府财政收入的重要来源，在为整个国民经济发展提供重要支撑的同时，也受到经济社会发展大环境各项指标持续下行的影响。

  姜秘书长介绍，针对目前房地产市场出现的问题，国家和省级层面均相继出台了一系列促进市场发展的政策措施。

  国务院在今年3月提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”、4月29日中央政治局会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、央行又宣布降低了房贷利率，多部门政策组合拳下，进一步落实了政治局会议的要求，加大了对刚性住房需求的支持。

  遵循“因城施策”的原则，郑州率先发布房地产新政，3月初郑18条限购限贷松动，4月又下发郑10条人才利好新政。5月洛阳楼市18条提出贷款最低首付比例为20%，提高公积金贷款额度；南阳楼市新政14条对购买首套房给予购房补贴，公积金最高可贷80万元......后续河南各地陆续出台了相关支持政策，对当地房地产市场也均有一定的刺激。

  就目前出台的一系列救市政策看，姜秘书长直言与前些年的调控政策有所不同，他表示：“此次出台的如预售资金监管、利率优惠等措施并不是单纯的为了稳定市场，同时也是逐步去除地产的金融和投资属性，回归住房的居住属性，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

  另外，姜秘书长还对三四月份的成交数据做了简单分析。新政后，3月郑州全市商品房销售9680套（间），销售面积122.42万平方米；其中商品住宅销售7777套，销售面积90.38万平方米；整体数据对比2月份有很大的上涨幅度。而4月郑州全市商品房销售8802套（间），销售面积103.64万平方米；其中商品住宅销售6898套，销售面积81.81万平方米；虽然整体数据较3月有所下滑，但整体回暖态势延续。

  如今再加上郑州各大售楼处释放实施4.4%的房贷利率，购房者的信心也在逐渐回归。他认为，对于这一系列的政策措施，市场也正在向好的方向发展。

  谈市场：重振市场信心是关键

  河南省房地产市场从2016年进入上行阶段，到2019年达到高峰，商品房上市供应、销售面积、成交价格均创下新高，但随着2020年疫情爆发及2021年暴雨灾害影响，房地产市场供需两端持续下降，各项指标都下滑严重，同时整个经济形势也遇到严重挑战，毫无疑问现在整个经济进入了低谷，房地产同样也到了“生死攸关”的紧要关头。

  姜秘书长认为，河南省房地产市场存在的问题是多方面的，既跟国际、国内经济形势息息相关，也有我省自身实际情况的因素。

  一是从人口和产业支撑情况看，河南省人均GDP水平相对不高且近年来人口流出较大，七普数据显示，河南省人口净流出1549万人，列全国首位；中心城市产业、优质教育资源等不足，辐射带动能力弱，人才竞争力不强，二、三产业基础也不够牢固，对房地产发展支撑不足。

  二是从企业经营情况看，部分房企对形势研判和战略决策存在偏差，盲目扩张，过度追求高杠杆、高负债、高周转，风险承受能力较差，同时加上之前金融信贷政策偏紧，加剧了房企资金链紧张局面。

  三是市场预期不看好，行业信心不足。与前几年房地产市场下行有所不同，除了消费者缺乏信心，地产行业从业人员也大规模被裁，信心同样受到了严重打击。

  针对目前情况，姜秘书长表示重振市场信心是关键，其解释道，目前房地产市场出现的情况和问题，单纯靠某一些救市政策或者房企自救的一些措施已经很难彻底改变现有困境，必须社会各方面，包括供需两端、金融机构、政府部门等共同努力，千方百计的全心全意为群众服务、为行业服务、为社会服务。作为房企，建议及时改变以前的发展模式，探索创新房地产发展模式，努力改变高杠杆、高负债、高周转的发展模式，把重点放在如何提高住房品质，研究符合地方实际和特色的设计理念，真正去完善和提高消费者居住体验。

  谈买房：自住任何时候都能买

  针对普通购房者现在能否入市买房的话题，姜秘书长认为：“只要买来是用来住的，不是用作投资或炒房的，任何时候都适合买房。”

  他表示，房地产市场经过这两年的沉淀发展，目前政策、贷款、利率都有很大的放松和支持，诸如河南各地救市政策，不管是首付比例降低、提高公积金贷款额度还是发放住房消费券，其调控举措的根本都是以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。

  当下，对刚需客户来说，应该是一个很好的购房机会，郑州一百多个楼盘都已经下调了4.4的最低利率，友好窗口的释放，为购房者提供了一个好时机。支持更多人才安家郑州，留在郑州。

  另外，对二手房市场流通也有宽松政策和支持，对以旧焕新的改善客群来说，在业务办理过程当中都会感受到速度的改善。

  以下为乐居财经与姜秘书长的对话精选：

  1、乐居财经：问请您介绍下2022年至今本地房地产市场发展状况，包括供需端情况，市场成交和价格情况。

  姜秘书长：今年1-4月，全省商品房批准预售面积2337万平方米，与上年同期相比下降36%，其中住宅2045万平方米，与上年同期相比下降37.5%；郑州市市区批准预售面积121万平方米，与上年同期相比下降66.5%，其中住宅97万平方米，与上年同期相比下降67.3%。

  全省商品房成交面积2935万平方米，与上年同期相比下降36.7%，均价6434元/平方米，与上年同期相比下降3.9%，其中住宅成交面积2536万平方米，与上年同期相比下降38.5%，均价6128元/平方米，与上年同期相比下降7.2%；郑州市市区商品房成交面积246万平方米，与上年同期相比下降43.9%，均价13870元/平方米，与上年同期相比下降3.5%，其中住宅成交面积189万平方米，与上年同期相比下降51.5%，均价13910元/平方米，与上年同期相比下降6%。

  2、乐居财经：您预计2022年今年下半年楼市会怎么走？

  姜秘书长：我觉得，在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策前提下，随着一系列促进房地产平稳健康发展政策的出台，效果也会慢慢呈现，市场下行趋势会逐步企稳，因为随着对刚需和改善需求支持力度不断增加，这部分潜在需求会逐步得到释放，市场信心也会逐步恢复。

  3、乐居财经：2022年老百姓适合买房吗？

  姜秘书长：我觉得，只要买来是用来住的，不是用作投资或炒房的，任何时候都适合买房。从政策、利率、购房条件来说，当下购房都是一个很好的契机。

  4、乐居财经：现在买新房好还是买二手房好？

  姜秘书长: 我认为，买新房还是买二手房需要根据个人实际需求情况来决定，比如改善性需求，可能就要更多考虑环境、品质、服务、面积、配套等，这样的话二手房就很难满足需求，需要考虑新房；如果是为了老人或孩子教育，可能就要考虑市中心学校、生活配套相对成熟的地段，二手房可能是更好的选择。