疫情下中国和海外办公市场表现的变化

早在2020年初，新冠疫情是一个全球性的问题已成为共识，不同国家办公文化和防疫措施对办公生态环境的影响程度不一，不同群体的办公习惯也正在发生改变，因此办公市场的表现也随之而来相应的变化。

从海外办公市场表现来看，21年多个典型城市的核心商务区遭受冲击。如澳大利亚的墨尔本、悉尼，新冠疫情以来大量CBD写字楼被闲置，相关数据显示21年3月悉尼办公楼空置率达到50%，居家办公成为常态。加拿大多伦多亦是如此，从疫情之初众多企业包括行政单位即开始施行错峰上班，办公人员保持安全距离和密度，非必要不入公司，近两年相当比例的海外人群已习惯居家和远程办公。

相较而言，国内典型城市办公市场的波动幅度则较小，并未出现核心CBD大量闲置，空置率急速上升的现象。疫情后，多数核心城市的办公供求压力得到了一定的缓解，加之防疫成效显著，市场需求在2021年一季度开始得到充分释放，一线城市中北上深2021全年均创历史新高达到了百万方以上的净吸纳量。整体来看，国内办公市场的整体表现呈现出更强的韧性。

国内重点城市办公净吸纳量

（2019-2021，万㎡） 

数据来源：CAIC商办数据

疫情下办公模式的变化

1.混合办公模式已在中国普及

根据Gensler发布的2021中国办公空间调查，2021年中国全时在办公室办公的占比已低于英美法澳，混合办公模式已经逐渐成为主流。从中国3000多位不同层级办公室全职员工的调研统计来看，已处于混合办公模式的占比超过8成，即每周有1-4天不等处于远程办公状态，同时这也是调研样本中占比最高的理想办公模式。倾向于混合办公模式的受访职员表示，此模式更有助于提高工作效率、工作满意度、个人创造力和其它关键绩效指标。

现有办公模式占比

因中国和海外的办公文化背景仍有一定差异，完全脱离传统企业办公场所而进行全时远程办公较为不现实，这也是目前国内全时远程办公相比海外占比最低的主要原因。海外典型国家在疫情下全时远程办公的占比已有相当比例，甚有超过50%，致使一些海外城市CBD空置率长期居高不下，而反观中国目前传统办公室职员仅有1%实现全时远程办公，传统正规办公场所的必要存在性也是对商务区、楼宇经济发展等方面强有力的支撑，从这个维度看，国内优质商务区的韧性将更为持久。

疫情加速了全球办公自动化和数字化进程

疫情在全球范围内加速了办公空间自动化和数字化的进程。麦肯锡的调研报告显示，85%的企业在疫情期间加快了数字化的转型，重点在员工互动与协作方式的数字化方面，另有67%占比的企业加快了自动化和人工智能应用的步伐。

                    图片来源：麦肯锡

尽管所有行业的高管都表示正在广泛应用自动化和数字化技术，但实际上疫情爆发以来，数字化和自动化技术在金融服务和科技行业的发展最为迅猛。疫情初始阶段，国内传统金融机构包括甚至一些主要银行复工后，已经采取办公室和远程办公混合的模式，并计划将此作为长期战略来尽量减少疫情反复的影响，确保工作正常开展的可持续性。

2022年3月末上海爆发疫情实施全域封控后，作为国际重要金融中心的陆家嘴金融城出现了一批逆行者，在随后至今长达2月多的时间内一直工作和生活在办公室内，金融行业因为安全性和规范性等因素，现场办公仍具有无法代替的重要性，从另一个角度看，此类行业仍将是目前及未来长期阶段办公空间租赁的刚需。

图：封控期陆家嘴金融城某金融行业租户

而相比之下，一些“非刚需”办公室内工作的行业所面临的改变将更大，如传媒、IT、零售、服务等，尤其在全球经济整体下行时期，降低各环节的成本是各行业和企业抵抗波动周期的重要手段，数字化和自动化是在当下时间节点寻找新发展曲线的科学方式。

疫情将催生商务区形态的变化

单一商务功能的CBD需要在长期的疫情反复时期做出改变满足更多生活需求，生活而不仅是办公于商务区可以激发其更持久的活力，在这一方面不少海外典型城市已有成功案例。具体到商务区内部形态的变化，下层零售，中层办公和上层居住的复合功能形态是解决方案之一，有利于去化闲置空间，还可较好的提升办公空间的出租率和租金，纽约、伦敦等在非疫情时期均已出现采取这种方式，典型如曼哈顿下城区在2001年9月11日后从一个金融区逐渐发展成居住人口多了近三倍集生活和办公为一体的多功能商务区。

                                                                                                                               图片来源于网络

目前国内的商务区鲜有达到高度复合功能形态，从城市规划角度看，住宅区与典型商务区往往有较为明确的边界，一线城市工作日大量人群从住宅区至商务区所造成的交通拥堵也极为常见，且通勤各方面的成本居高不下，而一旦节假日，商务区又变成了人流稀少的区域，如何在工作与生活之间达到更合理的平衡从而提升商务以外的经济活动效益，或许某些海外城市CBD的成功经验值得我们去借鉴。

                                                                                                                          图片来源于网络

结语

中国与海外国家存在不同的办公文化背景，从目前来看，国内办公市场表现展现了十足的韧性。疫情常态下，混合办公模式将日趋成为主流。全球经济下行时期，降本增效仍是各行业和企业的重中之重，而办公的数字化和自动化应用是可取的科学方式。较为单一的商务功能难以维系商务区的可持续发展，海外核心CBD复合功能化的成功经验仍值得我们参考和借鉴。