文/乐居财经 孙肃博

央行、银保监会赶在5·20前夕给楼市发了一颗糖——“调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。随后，央行又于5·20当天将五年期LPR利率下调至4.45%，一年期降至3.7%。

翻过周末，一线城市迅速给出反应。

5月23日，北京地区银行、上海地区部分银行房贷利率已按照新的5年期LPR报价降低15个基点。

根据央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，贷款购买普通自住房家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套房贷款利率按现有政策执行。

降房贷利率下限、降LPR利率这两大利好消息一出，再次提振了楼市信心。

数据显示，2022年1-4月，北京市商品房销售面积为252.9万平方米，同比下降15.1%。其中，住宅销售面积为185.4万平方米，下降25.9%；办公楼为15.6万平方米，增长9.8%；商业营业用房为14.4万平方米，增长1倍。

2022年1-4月，上海市商品房销售面积为425.94万平方米，下降17%。其中，住宅销售面积361万平方米，下降9.9%。

据易居研究院数据显示，今年5月份全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为1963万平方米，环比增长9%。结合央行房贷利率下限下调等政策，5月份下旬数据将有进一步改善的可能，这可以助力5月全月成交数据的改善。

此外，数据显示，今年5月份一、二、三四线新建商品住宅成交面积预测值分别为162、952和850万平方米，环比涨幅预测为-1%、9%和10%，同比涨幅预测为-38%、-61%和-57%。一线城市明显受上海和北京的拖累影响，5月份市场成交数据难言环比转正。

在此背景下，北京、上海已响应央行、银保监会的《通知》，开启救市模式。其中，北京首套房贷利率由此前的5.15%降至5%；二套利率由此前的5.65%降至5.5%。上海首套房贷利率由此前的4.95%降至4.8%；二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后：

北京首套房月供减少约88元，还款总额减少约26000元，二套房月供减少约90元；上海首套房月供减少约82元，二套房减少约90元。

北京地区一家大行某支行个贷人员表示，该行已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套降至5.5%。以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后首套房月供减少约88元，二套房减少约90元。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，利率下降有利于降低刚需和改善性需求购房成本，结合前期部分城市已取消认房认贷的政策，房地产市场交易有望改善，房价将加快筑底修复。

北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志此前在访谈中表示，从政府口径来看，北京房价的上涨幅度在5%之内，房价走势并没有出现大幅度的涨跌，目前看是平稳稍有向上的趋势。

此外，中国房地产业协会会长冯俊也曾指出，北上广深在总体供应不足的情况下，房价反弹的压力还会存在，当然目前不一定马上出现反弹。在这种压力存在的情况下，政府政策的着力点是鼓励正当的住房消费需求，满足多样性的住房需求，而不是鼓励投资炒房的方向。

冯俊表示，对消费者来说，正确理性看待房价的波动、下跌或者上涨；对开发商来说，不要利用市场的修复趁机抬价，又把市场信心给打下去了。这两者之间都要做好。