5月12日，克而瑞举办了《后疫时代，不动产资管的危与机》线上发布会。越秀房产基金董事会主席，执行董事兼行政总裁林德良作《后疫情时代：办公运营的迭代与升级》主题分享，围绕后疫情时代商业地产行业困境及发展机遇，对写字楼3.0运营策略及ESG对办公资产的重要价值进行解读。本文是对主题演讲内容及视频的收录。

商业地产面对重重挑战，在后疫情时代急需转型

目前宏观环境下，教培业态受到双减政策影响，租户大量退出，加之疫情对酒店造成重创，商业地产面对重重挑战，在后疫情时代急需转型。在疫情恢复后的差异化市场环境下，消费行为的变革、数字化的驱动、5G的导入、平台经济、共享经济等新经济机会都将带来行业深刻变化，与此同时写字楼业态已经不满足维持传统租赁、保持经营稳定的发展曲线，也需要寻找更智能、更社群、更健康第二发展曲线，通过建平台，强创新、抢窗口，打造以人为本、租户、建筑、运营三方有机结合的的写字楼3.0时代。

越秀房产基金通过三方面改变

调整后疫情时代写字楼的运营模式

• 强化数字运营：打造“悦享会”平台，做写字楼电商，丰富增值服务种类为客户获得更优价格更好服务。
• 智能化认证：引入多项先进物联网技术，加强与客户沟通交流提升客户体验，实现以人为本、租户、建筑、运营三方有机结合。
• 更新用户画像：聚焦城市产业定位，构建客户五维画像：产业画像、行业画像、产品画像、服务画像、客户价值画像。

利用五维画像将第二曲线落地

• 产业画像：明确产业规划与产业招商政策。通过区域“三规合一”（产业规划、交通规划、土地规划）与资本市场资金流向把握产业发展走向与招商方向；

• 行业画像：通过行业聚焦客户，提高招商适配性、创造行业生态、持续不断提升客户价值；

• 产品画像：打造多种办公产品迎合多样化办公需求，更新产品设计，发挥综合体优势、形成区域楼宇间内循环；

• 服务画像：通过13大类，36项增值服务加强 CRM 信息化、数字化管理等方式形成服务产业化，从而深化客户权益；

• 客户价值画像：对标竞品的数字化分析、研究流量入口，做好长短租起策略配合，注重品牌价值点，不断拓宽客户渠道，挖掘客户价值，从而实现自身价值最大化。

办公资产与ESG结合

ESG（Environmental（环境）、Social（社会）和Governance（公司治理））已有四十年的发展历史，加之我国2030年与2060年的碳达峰与碳综合发展要求，我国的办公资产与ESG相结合趋势势在必行。林德良指出通过五大业态画像与绿色建筑、绿色租赁、资源再生，能量循环、服务质量、 人才梯队、供应链责任等方式有效对接来实现。

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E（环境）的实现方式：

• 通过建造绿色建筑，获得标准认可；

• 通过电能、热能、水能等能源的节能减排实现资源再生和能量循环实现；

• 通过数字化系统和红外线技术监测维持大厦的绿色性能，并结合不同业态特点进行差异化管理，不断提升精细化水平；

• 与租户签订绿色公约，引导租户以更“低碳”的方式运营，营造绿色氛围。

S（社会）的实现方式；

• 提升物业服务标准，打造“YES“服务体系，针对不同人群进行精细化安排。

• 注重旗下提供餐饮服务物业的食品安全问题；

• 加强信息安全，提高客户信息管理及隐私保护，杜绝侵犯隐私的不法行为发生；

• 提高超高层建筑安全性；

• 保持上下游供应链紧密联系，交互沟通，加强监督，促进协同发展，履行社会责任；

• 持续开发和打造资产管理人，保证人才梯队；

• 加强董事会多元化、性别多元化及专业多元化；

G（管治）的实现方式：

• 围绕政策法规、监管要求常态化开展合规管理，制定多部门合规手册；

• 维持全面且有效率的风险管理体系，形成三道风险管理防线；

• 加强知识产权保护；

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ESG对办公资产的意义

绿色建筑认证与评级为优质商业项目提供了投资“标签”和保证，成为考虑投资的先决因素，85%的受访者认为绿色资产具备更大的升值潜力，平均持有期为9.7年；近50%的受访者认为绿色资产者预期IRR的提升有望达到5%左右。绿色认证对办公资产的意义：为投资者带来了6%的租金溢价和8%的售价溢价，到2025年，减少碳排放将被纳入企业可持续发展战略。ESG对办公资产的意义及价值体现在两方面，一是绿色认证提高资产价值，二是受惠于绿色金融两个方面：

• 资产增值：ESG中对绿色建筑标准的认证为优质的商业项目提供了投资的“标签”和保证，对租金及售价的溢价作用明显，不仅成为考虑投资的先决因素，还能提高租赁的决策周期。据调查，获得绿色认证的资产为投资者带来了6%的租金溢价和8%的售价溢价。

• 受惠绿色金融政策：开发新的绿色建筑并改造旧建筑使其符合绿色发展的要求，一方面符合国家绿色发展目标及企业可持续发展战略，另一方面，绿色建筑在融资过程中具备明显优势，绿色金融与绿色建筑进一步结合，推动中国商业地产市场进入绿色投融资时代。

疫情影响持续，在国内经济逐步恢复的大背景下，市场将呈现差异化发展，新经济机会将带来行业的深刻变化。

附演讲视频：