乐居新媒体  贵谷子  发自郑州

  郑州新政实施已近3个月，回想3月1日当天，郑州率先以红头文件的形式下发“18条新政”，在郑州平静的市场上，掀起了一圈波澜，各大新闻平台奔向转发，各种政策解读，各种新政评论，各种信心期待，一时让郑州名声大振引发全国关注。

  回顾：宽松政策+超低利率双向奔赴

  3月1日，郑州市人民政府办公厅发布“关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知”。整体来看，郑州18条新政主要对“支持合理住房需求”、“改善住房市场供给”、“加大信贷融资支持”、“推进安置房建设和转化”、“优化房地产市场环境”做出详细规定与支持。

  除此之外，郑州4月又下发郑10条人才利好新政。5月洛阳楼市18条提出贷款最低首付比例为20%，提高公积金贷款额度；南阳楼市新政14条对购买首套房给予购房补贴，公积金最高可贷80万元......5月15日央行下发基础利率4.4，郑州紧随步伐，第二天近百个楼盘利率4.4，LPR公布后，郑州超百个楼盘又把利率降至4.25。

  但，从目前市场成交数据来看，政策对市场的影响力并不凸显，成交量涨跌反复，对处于冷静期的市场信心来说，政策好像鞭长莫及，并未提振市场信心。而当下对市场信心影响最大的还是预期。

  稳不下来的预期，提不起来的信心

  当大家对疫情何时结束没有预期，对经济下行压力的缓解没有预期，或许任何政策的利好和金融政策的支持都得不到市场应有的反馈。对此，乐居新媒体对话了中介、购房者、开发商，在当下市场情况下，他们有什么样的心态，以及预期未稳对当下的影响。

  昨天与一位从事7年中介工作的张女士聊天，当被问到最近带看量怎么样？利率下调会不会有很多人看房？张女士说：“带看量一般，并没有明显的增长，而且客户成交周期反而变长了。即便当下有4.25的利率，也并没有缩短成交周期。”对于政策落地这段时间的成交，张女士表示：就是因为市场不好，才出台各种优惠政策刺激消费，但现在政策窗口期都过了，也没见市场有非常明显的好转。

  在经开区一售楼部，一直想要购买改善产品的杨女士说：“利率这么低，本来是想要买一套140多平的房子，但跟老公商量，并不想把手上的现钱拿来购房，主要是怕工作、生意因为疫情经济情况有什么变动。”她表示，想要卖掉手上一套小三房，用来抵改善房子的首付款，但在二手房平台挂了6个月也没有卖出去，刚开始是价格不合适，现在是总价降了几万也没有接到中介带客看房的电话。现在也很是焦虑，一是怕错过当下购房的好时机，二是觉得也许后面还有更好的政策，于是就边犹豫边观望。

  某郑州本土房企副总裁表示，当下市场信心稍微见好，仍处于低位，这种情况下民企想要靠销售存量货值或变卖不动资产来缓解资金压力和困局，依然很难。希望政府能够出面，鼓励银行支持房企贷款，运用金融机构缓解郑州房企当下的危机。

  一位具有丰富操盘经验的市场营销总说：“郑州第二季度4、5月份的市场销售成绩基本已经显露，除了具有特别优势的项目成绩不错，众多项目销售平平，原来常规的营销打法基本没有什么用，销售经理从圈定客户到成交，周期持续拉长。当然任何时候都有优质楼盘，但个别楼盘的短期热销并不能代表整个郑州市场。”对于市场成交何时能够稳步上升，该营销总表示，当下主城改善有很大的优势和机会，而且主城和郊区的成交也会越来越分化。整体来说，下半年会有好转，但也是基于价格销量双向平稳的基础上。

  从行业人和购房者的反馈可以看出，政策的影响以及利率的下调，并没有让郑州人的购房心态转变，对提振信心的力度也不强，这些从郑州新政之后的成交数据亦能看出。

  郑州新政实施3个月，两个月成交持续下滑，利好政策影响余力不足

  从住宅成交来看：

  2月商品住宅市场成交5323套；

  3月新政发布，商品住宅有所增量，市场成交约7777套；

  4月商品住宅又有所回落，市场成交6898套；

数据来源于房管局

  而5月份因疫情影响，截至25日，市场新房成交仅约4390套；并且5月1日至5月10日，整个5月上旬的单日成交量均不高于80套，有的甚至单日成交十几套。同期的二手房单日成交不高于50套。

  今年1-4月郑州市市区商品房成交面积246万平方米，与上年同期相比下降43.9%，其中住宅成交面积189万平方米，与上年同期相比下降51.5%，均价13910元/平方米，与上年同期相比下降6%。

  从全省数据来看，商品房预售面积也有大幅下降。今年1-4月，全省商品房批准预售面积2337万平方米，与上年同期相比下降36%，其中住宅2045万平方米，与上年同期相比下降37.5%；郑州市市区批准预售面积121万平方米，与上年同期相比下降66.5%，其中住宅97万平方米，与上年同期相比下降67.3%。

  从区域成交均价来看：

  从目前房管局公布的1-4月成交均价来看，各区域成交均价有涨有跌，其中，二七区是主城八区中，唯一 一个区域成交均价连续4个月持续下滑的片区，4月区域成交均价降至为11475元/㎡。即便这样二七区的成交数据依然不乐观。

  而除了郑东新区、金水区在3月份成交均价环比上涨之外，其他区域3月成交均价均低于前两个月。再加上新政发布的初始化影响，以及前面累计的客户基础，所以3月份的成交有所增长。

  而4月份区域成交均价上涨的有管城区、惠济区、中原区、高新区、郑东新区、经开等片区。成交均价虽有所上扬，但销量却并没有上扬，虽然各楼盘营销力度和营销方式加强，直减2万、购房送钻戒、送车、1元购5㎡特价房、1元秒杀2000元购房补贴等都未能拉起郑州4月的销量。

  由此来看，当下购房者对市场信心的低落，一是因为房企暴雷、郑州项目复工难、延期维权、烂尾等影响。

  二是因为预期，对疫情、经济下行不确定因素的预期难以把握，或者说对未来预期信心不足，超出自己常规的预期，所以不愿意再给自己加大杠杆，去贷款或者做大宗交易。

  同样，从百城购房调查郑州的数据中可以看出，今年有购房打算的仅有20.83%，而在这仅有的20.83%中，准备买新房的网友占比66.67%，尽管有复工难、延期、烂尾等情况，但还是有大部分的购房者愿意选择靠谱的房企购置新房，尤其是纯改善客群。

  比如：华润郑东万象城幸福里，5月26日，一期首次开盘，10分钟劲销20亿，住宅销售356套，认购率99%，销售金额19.03亿，车位共推575个，销售286个，金额1.15亿，合计销售20.18亿元。主打产品为150-270㎡的大平层。

  这也从侧面说明，大家对新房市场还是有一定信心的。尤其是国央企这种有实力的房企，再加上给力的产品和地段，当然这只是项目特例，有网友表示，华润郑东万象城幸福里的热销，并不能代表郑州市场，这好比是乔丹和奥尼尔组队，完胜组合。

  而对于市场低迷的整体表现，最主要的是大家对预期的不确定性，让购房者的观望情绪周期拉长，导致政策失稳，成交失温。

  政策解读：到底何时能买房？

  针对郑州目前的情况，我们对话了河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞，姜秘书长表示，就郑州目前的房地产情况而言，重振市场信心是关键，其解释道，目前房地产市场出现的情况和问题，单纯靠某一些救市政策或者房企自救的一些措施已经很难彻底改变现有困境，必须社会各方面，包括供需两端、金融机构、政府部门等共同努力，千方百计的全心全意为群众服务、为行业服务、为社会服务。

  作为房企，建议及时改变以前的发展模式，探索创新房地产发展模式，努力改变高杠杆、高负债、高周转的发展模式，把重点放在如何提高住房品质，研究符合地方实际和特色的设计理念，真正去完善和提高消费者居住体验。

  而对于，购房者什么时候可以出手买房？姜鹏飞秘书长说：“房地产市场经过这两年的沉淀发展，目前政策、贷款、利率都有很大的放松和支持，诸如河南各地救市政策，不管是首付比例降低、提高公积金贷款额度还是发放住房消费券，其调控举措的根本都是以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。只要房子是用来住的，任何时候都可以买。当下更是一个好的契机。”

  其实我们常说的购房最佳契机，一般来说是指，五大特征出现后，一线城市和热点二线城市基本上就可以上车，比如：大范围松绑（适度松绑限购、限贷）、创造需求（棚改货币化补偿加速）、降低成本（减免税费等）、降低门槛（刚改降低首付比例）、降低利率（房贷利率下调）。当下五大特征均已出现，不管是改善还是刚需，都是上车的好机会。郑州房地产市场正在慢慢转稳转暖，相信6月份以及下半年成交市场会越来越好。从大的方面来说，预期虽未稳，但正在企稳。