乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州  6月22日，郑州将迎来今年第一次集中土拍。

  共有15宗地出让，包括管城区4宗、金水区3宗、中原区3宗、惠济区1宗、郑东新区北龙湖2宗、高新区2宗。

  其中，管城区郑政出〔2022〕4号（网）、郑政出〔2022〕12号（网），金水区郑政出〔2022〕5号（网）、郑政出〔2022〕6号（网）、郑政出〔2022〕7号（网），中原区郑政出〔2022〕8号（网）、郑政出〔2022〕10号（网）为城改用地。

  管城区郑政出〔2022〕13号（网）、惠济区郑政出〔2022〕11号（网），高新区郑政高出〔2022〕1号（网）为合村并城用地。

  政府储备公开地共有5宗，分别为管城区郑政出〔2022〕3号（网）、中原区郑政出〔2022〕9号（网）、郑东新区北龙湖北岸郑政东出〔2022〕3号（网）、郑东新区北龙湖南岸郑政东出〔2022〕4号（网），高新区郑政高出〔2022〕2号（网）。

  鉴于郑州去年下半年第二、三轮集中土拍的成交情况，以及当前绝大多数房企的现状，郑州本年第一轮土拍，城改用地、合村并城用地大概率仍会底价成交，此轮土拍的看点还要靠5宗公开地来支撑。

  那么，这些公开地块的周边环境如何？目前有哪些配套？开发现状怎样？今天就跟着乐居新媒体走进土拍现场，一探究竟。

  管城区郑政出[2022]3号(网)

  郑政出[2022]3号(网)位于管城区童心路南、文德路西，从所属片区来看，地块位于金岱产业园区。出让面积55537.78㎡，折合约83.307亩，土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆(地下交通服务场站用地) ，规划容积率＞1，＜3.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，出让年限70、40（50）年，目前开发程度七通一平。

  该地块起始价83345万元，起拍单位地价1000.46万元/亩，起拍楼面地价4288元/㎡。熔断价95745万元，限价16350元/㎡。竞拍该地块需使用A类复垦券83.307亩，后续应采用装配式技术建设。

  从形状看，此地块比较方正，北侧与管城区热盘新城时光印象相望，南侧与中岳俪景湾项目隔一条鼎瑞街，东侧与文德路一路之隔的是光之谷营销中心。按照地块规划指标，未来可能建设33层左右的高层楼房。

  需要指出的是，此地块距离地铁4号线姚庄站不算远，交通比较便捷。而已经入住的中岳俪景湾小区附近还有郑州明州康复医院、时事通智慧医疗大数据运营中心配套。

  从地块周边的道路环境看，路两侧停放的车辆较多，交通环境仍待改善。

 中原区郑政出[2022]9号(网)

  郑政出[2022]9号(网) 位于中原区百泉路北、扬州路西，出让面积52086.78㎡，折合约78.13亩，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），规划容积率＞1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，目前开发现状五通一平。

  该地块起始价63458万元，起拍单位地价812.21万元/亩，起拍楼面地价4061元/㎡。熔断价72858万元，精装限价14500元/㎡。竞拍该地块需使用A类复垦券78.130亩，后续应采用装配式技术建设。

  地块形状为长方形较方正，距离最近的主干道为中原西路，目前地块周边开发的楼盘主要有中原华侨城、金地西湖春晓。

  从航拍图可见，地块周边待开发的土地还较多，目前配套设施尚缺。按照地块规划指标建筑高度＜80米，未来极有可能建设26层左右的小高层产品。

  高新区郑政高出〔2022〕2号（网）

  高新区郑政高出〔2022〕2号（网）位于东风路南、冉屯西路东，出让面积96024.98㎡，折合约144.037亩，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），规划容积率＞1.1，＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，目前开发现状七通。

  该地块起始价115944万元，起拍单位地价804.96万元/亩，起拍楼面地价4025元/㎡。熔断价133144万元，限价15450元/㎡。竞拍该地块需使用A类复垦券144.037亩，后续应采用装配式技术建设。据出让公告，该地块竞买人应具备交通线路建设及运营技术能力。

  该宗地系储备用地，为轨道交通5号线五龙口停车场上盖物业综合开发项目，上盖区首层盖板指相对地铁停车场轨面标高正负零8.5米的盖板。上盖区可设置二层盖板，二层盖板结构板顶设计标高为地铁停车场轨面标高正负零以上12.00-15.50米。二层盖板以上覆土厚度不应小于1.5米，上盖地坪以上主体屋面结构高度相对轨面标高控制在69.9米以内。

  地块临近地铁8号线及华强城市广场，地块形状比较狭长，周边的建筑参照物是建业五龙新城香雅园。航拍图显示，目前该地块与建业五龙新城香雅园间也有一块地未开发。

  郑东新区北龙湖 

  郑政东出[2022]3号(网) 

  郑政东出[2022]3号(网) 位于北龙湖北岸三全路南、龙润西路东，出让面积37264.20㎡，折合约55.896亩，土地用途为城镇住宅（地下空间为交通服务场站用地），规划容积率＞1.0，＜1.7，建筑密度＜28%，建筑高度＜24米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，目前开发现状三通一平。

  该地块起始价121200万元，起拍单位地价2168.30万元/亩，起拍楼面地价19132元/㎡。熔断价139380万元，精装限价42900元/㎡。竞拍该地块需使用A类复垦券55.896亩。

  此地块在区位上位于北龙湖北岸，地块位置优势突出。南侧为万科拾谧森语项目，西侧与龙润西路一路之隔分布着中原科技城创新孵化基地，及地铁4号线森林公园北站，东侧临湿地公园和北龙湖，生态资源优势突出。

  北龙湖净地寸土寸金，每出让一宗便少一宗，向来是众房企关注的焦点。虽然当下市场环境逼仄，众房企持观望态度，拿地审慎，但对于北龙湖地块的出让还是较为热情的。

  郑政东出[2022]3号(网) 地块位置优越，周边环境优渥，地块规划指标优异。作为北龙湖北岸的核心净地，此地块可能会被争抢，成为本轮土拍的看点，一起拭目以待。

  郑政东出[2022]4号(网) 

  郑政东出[2022]4号(网) 位于北龙湖龙湖中环南路南、九如东路东，出让面积61006.74㎡，折合约91.51亩，土地用途为商务金融用地、城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），规划容积率＞1.0，＜1.85，建筑密度＜38.99%，建筑高度＜24米，绿地率＞30%，出让年限70、40（50、40）年，目前开发现状三通一平。

  该地块起始价136000万元，起拍单位地价1486.17万元/亩，起拍楼面地价12050元/㎡。熔断价156400万元，精装限价42900元/㎡。竞拍该地块需使用A类复垦券45.7764亩，应采用装配式技术建设。

  需要注意的是，该地块为去年第三轮土拍前终止的北龙湖地块，与此前不同的是，该地块编号由郑政东出〔2020〕23号（网）变为郑政东出[2022]4号(网)，土地性质变更为产业定向土地，楼面价从13246元/㎡降到12050元/㎡，拿地门槛有所降低。

  地块位置优越，位于北龙湖南岸核心区，以东是以上海师范大学附属郑州启佳小学为主打优势的美林上苑，以南临东风渠。周边楼盘有北龙湖金茂府、永威上和院、亚新龙湖壹号院、建业海马九如府、龙湖上第等。再次挂牌出让，该地块最终会被哪家房企竞得同样值得期待。

  写在最后

  截止目前，全国22城本年度集中土拍多数已完成，各城市演绎的情况各异。就郑州来看，受市场环境影响，今年集中土拍房企参与的积极与否，将基于房企自身情况而定。总的来说，拿地谨慎、理性会是主旋律，这也将释放今年郑州土拍的信号。

  相比较于2021年第二、三轮土拍的竞势，郑州今年第一轮集中土拍的城改地块和合村并城地块几乎没悬念，大概率已“内定”得主。最具看点的当属五宗公开地。

  就土拍规则看，本轮土拍延续2021年第二、三轮集中土拍“五不得”、“后置审核”规则，同一企业及控股公司，不得参加同一宗地的竞买；对于购地资金的来源明确要求，旨在确保拿地后项目正常建设、保质交房……

  在保证金方面，从3月1日“救市18条”新政文件可见，房企竞买保证金的确有所下调。而在土拍时间上，之所以“姗姗来迟”也是基于郑州土拍“摸底”、“预申请”后做出的抉择，至于几宗公开地，是否仍会出现国央企、实力品牌房企托底情况，一起期待6月22日揭晓答案。届时，乐居新媒体将全程直击，敬请关注。