乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州

  6月1日，郑州市房管局牵头主办“郑美好·购房节”郑州商品房促销月活动，很快引发市场广泛关注。据官方信息，郑州不久后将举办青年人才、养老地产、外来务工人员购房推介会及“网上房展会”，同步开展房企让利惠民活动、人气楼盘评比活动，推动郑州房地产市场回暖向好。

  这是继3月1日“18条救市新政”后由官方再次出面举办的大型活动，为市场信心恢复再注强心剂。

  三个月以来，郑州楼市利好叠加。房贷利率由6.125%逐步下调至4.25%，首套房贷款结清购买二套房执行首套房贷款政策，青年人才在郑首次购房补贴不再仅限博士、硕士、“双一流”本科生、公积金贷款额度提高……政策暖风阵阵袭来，相当一部分购房者进入楼市。

  从市场表现来看，伴随着100多盘执行最低贷款利率、大部分楼盘持续推出购房特惠政策、个别楼盘执行20%首付，购房需求被刺激、成交上扬，但同时也呈现分化态势，市场筑底盘整。

  改善与刚需成交分化

  总的来看，一边是地段好、定位高、产品优异、价格坚挺的改善盘“排队抢不到房”；一边是户型小、产品一般的刚需盘即便释放“买房送车位”、“送物业费”、“直降购房款”等钜惠以价换量仍缺客户。

  较为代表性的当属5月26日郑东新区东风南路七里河北路华润幸福里项目开盘。作为郑东新区核心地段的“绝版”楼盘，华润幸福里坐拥地段、交通、商圈等多重优势，对改善客户的吸附力极强，创下10分钟热销356套房成交20亿元的佳绩，并瞬间引发市场关注。

  开盘当日，乐居新媒体在案场了解到，该项目首开均价3万，起步户型149㎡，平均500万元房款，对购房客户门槛要求很高。想买房需提前验资、冻资。即便如此，仍有一部分客户选择全款购买。当然热势之下，现场也有十多组客户因没达到门槛被拒之门外。

  成功选上1号楼的张先生受访时兴奋表示，“从去年这块地被华润竞得后就没有停止关注，相比于北龙湖的房，这里优势突出、产品给力，能成功选房也算圆了多年的梦想”。乐居新媒体还了解到，张先生此前关注的房子多位于北龙湖，自从华润幸福里面市他就转战阵地，用他的话说，“华润幸福里周边都是写字楼，离高铁站近，又有商业和医疗配套，比北龙湖比好太多了。”

  相反，同样位于郑东新区但较为偏远的白沙片区东润城销售就比较乏力。虽然该项目打出“安心住郑东 值选东润城”的广告，五一期间推出“5重”优惠，价位对刚需友好仍长期处于平销。探盘时留意到，该项目营销中心客户无几，置业顾问例行站岗等待接客好不冷清，一置业顾问表示案场经常是此情况。对话一对看房的小夫妻时，他们表示刚工作没几年手头钱并不宽裕，来看房正是奔着东润城价格低而来。

  在整个白沙片区适合刚需选购的楼盘主要有东润城、汇泉东悦城、郑地美景紫华城，对比之下，已有三期交付样本的东润城还可以。但当走访楼盘周边了解到白沙镇的生活环境欠佳，周边教育、医疗配套尚需完善后犹豫不决。“姑且不说新东润开发商的安全与否，虽然1万2的均价很友好，现在也能按4.25%的贷款走，但‘镇级’的居住环境、上下班通勤成本等着实吓退了”受访客户如是说。

  实际上，受市场环境和疫情影响，郑州改善客户与刚需客户的分化态势愈发明朗，随着购房心态转变，家庭收入变化，中产及以上购房客群更关注房子的均好性，包括地段、生活便捷性、产品力、开发商安全性、居住舒适度、后续物业服务等，在此基础上再考虑楼盘价格。而抱着想在郑州安家心态的刚需客户，首要考虑楼盘价格、是否能享受到政策福利、楼盘优惠，在此基础上会再综合考虑楼盘居住品质、生活配套等。

  项目开盘分化

  这种购房观念的不同，也反映在开盘成交数据和售楼部访客方面。近两个月以来，市场单盘成交、客户到访量各异，造成市场冷热不均，分化加剧。

  就开盘成交情况来看，4月份以来克而瑞河南区域监控的数据显示，开盘成交情况未达预期。其中，均价约8700-8900元/㎡（毛坯）的兴港永威观樾洋房5月28日开盘，约66套房成交仅6套；均价约12700元/㎡（毛坯）的绿都青云叙三期小高层5月21日开盘，约34套房仅成交5套；均价约13500-13650元/㎡（毛坯）的裕华城二期高层4月30日开盘，约66套房仅成交6套；均价约19500-20500元/㎡（毛坯）的招商美景雍瑞园高层4月23日开盘，约36套房仅成交5套；均价约12000元/㎡（毛坯）的东原阅城二期高层4月15日开盘，约100套房成交仅7套……

  与此相反，创造“现象级热销”的华润幸福里5月26日开盘，约360套房去化356套。也有一些价位高的刚改、改善的楼盘开盘情况相对较好，比如，均价约19500-20000元/㎡（带装修）的万科未来时光高层4月30日开盘，32套房去化15套；均价约17500-18100元/㎡（毛坯）的招商美景美境二期高层5月1日开盘，约66套房去化约20套；均价约15500-16800元/㎡（毛坯）的金沙湖高尔夫观邸七期高层4月3日开盘，约196套房成交约28套……

  除此外，在售楼部客户到访量差异也很大。有些楼盘案场冷清置业顾问排队等客户，而有些楼盘靠亮点加持及适当的营销深夜仍在卖房、签约。据乐居新媒体了解，新政后频繁刷热销海报的管城区新城时光印象项目，置业顾问经常半夜还在接待客户；同样靠“9XXX起特价房”、首付可分期、限时赠送双车位等优惠领冠五一假期销量和人气的高新区刚需盘谦祥世茂万华城，售楼部看房客不断。

  相反，乐居新媒体还探访了银榕居、中原华侨城等几个没购房优惠的楼盘发现，置业顾问常致电购房客户吸引到访，而售楼部人气一般，销售业绩平平。某一线房企营销总针对降价促销冲量的营销模式曾明确表示“降价会导致恶性循环，拉低楼盘价值”。事实证明，不愿意降价的楼盘即便面临政策叠加利好，在销售成绩上表现也平平。

  主城与郊区成交分化

  从区域成交来看，郑州主城八区与新郑、航空港区、荥阳、上街等郊区也呈现分化态势。总体来看，新房、二手房的成交主力主要集中在郑州主城，较为代表的当属金水区、高新区、郑东新区。环郑区域除荥阳偶尔成交量突增外，其余区域表现一般。

  郑州360房产网数据显示，5月份疫情之后的三周，这种分化情况更为凸显：

  5月23日-29日，新房成交共2018套，其中金水区成交最多为64套；5月16日-22日，新房成交共2428套，其中高新区成交最高682套，成交量后五名均为环郑区域，包含航空港区、登封市、巩义市、上街区、新密市；5月9日-15日，新房成交成交745套，高新区成交最高117套。

  二手房成交亦然，主城区地段好、房龄短、物业服务较好的楼盘仍是市场成交主力，其中以金水区二手房表现最为突出。而环郑区域二手房销售则比较吃力。

  同时，从克而瑞河南区域4月份月报数据，郑州主城商品住宅成交面积、成交金额、成交均价均优于环郑区域。去化周期虽然主城和环郑均拉长，但相比较环郑区域的43.8个月，主城区去化周期相对较短。

  房价方面，主城区价格因地段、楼盘价值等因素相对坚挺，环郑区域楼盘价格持续下探，甚至跌落“县城”水平。即便如此，在成交方面也并未直接带来环郑区域成交激增情况。

  比如，郑州荥阳、上街、新郑等区房价一再降低，但成交仍不尽人意。荥阳绿都元正望晴川二期高层均价约5500元/㎡（毛坯），5月14日开盘约104套房成交仅一半；而新郑康桥林语镇听梅坊项目约6000-7000元/㎡（毛坯）的价位，5月1日开盘约36套房成交仅4套。基于当前的市场情况，主城与郊区分化也将持续一段时间。