老刘在中介挂牌将近一年的房子终于从“无人问津”迎来了与精准客户价格博弈阶段，同时，一名资深中介告诉乐居新媒体，“最近看房的人比之前多了一倍，主要受两方面影响，一是新政的利好刺激，一是学区落户时间的限制……”

  事实也证明，新政叠加房贷利率的降低，购房者目前信心在拉升，尤其是刚需和刚改。在西海岸、城阳和高新区全面取消限购之后的10个小时，叠加节日促销，西海岸一项目案场经理表示，其项目到访量增加明显。据贝壳实时数据，就在6月5日，也就是青岛楼市新政出台后的第三天，新房成交量达到今年以来的单日巅峰。

  青岛新政扎堆出台

  2022年6月3日，中国传统节日“端午节”，正当大家沉浸在节日的气氛中时，青岛西海岸于凌晨0点发布取消限购消息，接着上午8时左右，城阳区和高新区也紧随其后官宣新政， 核心内容只有一条：全面取消住房限购政策！至此，除原主城区（市南、市北、李沧、崂山）外，青岛其他区市全都不限购。

  当然，“重磅炸弹”还在后面！当晚9点，青岛市住建局又给有住房改善需求的市民送上了一份“大礼”——中心城区居民可享受“卖一两年内可买一”。 

  据卓易数据梳理，“603”政策细则如下：

  而在此前两周，5月23日，青岛公积金新政首开先河，调整公积金申贷缴存条件、调整二手房公积金贷款房龄，取消房龄与首付款比例，刺激刚需群体购房需求；5月27日，青岛再次出台支持政策，从公积金贷款的还款期限和租房提取等方面进一步加大助企纾困力度、缓解职工住房经济压力，助力稳住全市经济大盘。

  调控区域“差异精准化”

  与2014年青岛全域全面放开限购不同，今年青岛的楼市新政相当谨慎，八个字形容可谓“精准调控、各个击破”。同量级城市很多大刀阔斧，但青岛不跟风不冒进，扎实进行“因区施策”、“因需施策”、“因实施策”，有针对性有必要地精细化调控，每个阵地的战略战术各有千秋，主基调依旧是“房住不炒”。

  众所周知，西海岸、城阳和高新区商品住宅去化周期均超过20个月，而合理的去化周期在6-18个月，尤其是黄岛的去化周期高达27个月。从近一年多的土地供应来看，西海岸、城阳的中长期库存比重高，高新区还有人才公寓转化商品房的房源，所以西海岸、城阳和高新区取消限购是针对实际且必要的措施，又针对城阳和西海岸的商办去化压力采取可落户可入学的去化办法。

  主城区的去化周期相对较短，去化压力小，主城区是改善的主战场，通过“以房换房”“以小换大”“以旧换新”实现改善目的。市内四区的门槛高，房价相对高，如果全面放松，市场升温，价格会更走高，影响市场健康度。

  差异化的调控，利于中心城区改善需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。

  青岛新房市场热度提升明显

  传统楼市的“金三银四”都有失色，在5月底等来了信贷优惠和青岛公积金政策的放松，刺激了一部分刚需群体的需求。

  据卓易数据，青岛5月新建商品房成交11868套，成交总面积136.62万㎡，成交总金额185亿，环比4月分别上涨50.9%，45.5%和28.6%，但同比表现较为差强人意，分别下降4.8%，5.8%和16.8%。

  5月新房成交数据也许不能全面反映青岛楼市新政后的市场表现，但某房企营销负责人表示，他们项目有一半的客户都是之前到访过，最近青岛利好政策频出，促进了一些观望客户加快后续动作，但他同时表示，“从案场到访看，近期楼市热度有回升，但真正转化成交还尚需时日”。

  次新房的“春天”，“老破小”的时机

  政策利好的东风一吹，次新房迎来了前所未有的“春天”，而老破小则开启了“屈尊降贵”求成交的打法。

  去年秋天，青岛市民老刘将老四方的一套“次新房”挂牌，报价不高，但近一年来，这套房子几乎“无人问津”。新政接连出台后，他接到了好几通中介的电话，而在端午期间，他很兴奋的告诉乐居新媒体，一客户对他的房子意向非常好，已经进入价格博弈阶段。像老刘这样，在青岛拥有两套住房，将其中一套房源长期挂牌出售的人占一定比例。

  从去年下半年以来，受银行放款影响，二手房市场进入冰封期，截止到目前，住宅月均网签在一千多套。利率下降后，二手房成交量增长明显，据贝壳数据，5月22日是今年以来签约量最高的一天，周末两天单天签约量70套左右，比此前的一天二三十套出现上涨，但相比去年及以前的一天百套还是有差距。二手房中，次新房比较受欢迎，“老破小”和“老破大”还在困境中，解决困境的唯一渠道便是降价，即使学区房也不例外。

  作为市北区最强的学区，浮山后多个小区成为“鸡娃族”挤破头的争抢对象，也因此挂牌价格较高，有的次新小区挂牌均价在40000+元/㎡左右。而浮山后一些老破小却并没有如此优势，利好政策之下，部分完成了“学区使命”的二手房纷纷降价求成交，降价幅度也是高低不一。以浮山后一小区为例，乐居新媒体关注了部分小户型房源，建面在50-80㎡之间，降价后，均价在26000元/㎡左右。

  与卖房的老刘相反，让买房的吴女士开心的则是部分学区房价格微调，她“准备到浮山后看看，有没有合适的机会，主要为孩子上学做准备。”并且更关键的是，浮山后学区房落户限制一年，也就是说，今年6月30日之前，她必须顺利入手一套学区房，明年孩子才可以拿到学位名额，而她目前也有了意向的房子。

  不可否认，房贷利率叠加新政，青岛楼市也开始有了“回暖”迹象，观望客户进一步带动了二手房的带看量，但实际成交依旧较平稳，并未出现高涨势头，未来政策的后续影响对二手房还能有多大的促进作用，可能还需要市场的进一步检验。