河西，被誉为南京楼市的“宇宙中心”。

  “新政后有的楼盘成交量比之前增加了2到3倍！”林升房产南京店东廖先生说。

  “河西南成交量到了50-60套！三四月份（河西）整体也就100套左右！”南京德佑地产簿先生透露。

  5月河西二手房成交明显放量，受到南京市场关注。

  其背景是，自4月8日溧水取消限购至5月30日限购放开范围扩大，南京楼市政策前后松绑11次之多。

  5月比4月成交近翻番

  廖先生所说的5月成交量增加2-3倍并不是整个河西楼市。

  据薄先生透露，5月南京河西成交量约有130多套，大约恢复活跃期成交量的一半。其中河西南成交量有50-60套。而三四月份河西总共成交100多套而已。

  河西楼市分河西南、河西中和江心洲。一般来说，三者成交比例在40-50%河西中，40-50%河西南，10-20%江心洲。

  据公众号“河西楼市”给出了一个“不完全统计”的具体数据：5月河西总共成交了118套。相较于4月成交65套，基本翻番。

  其中，河西中成交50套。包括海玥名都、宏图上水云锦千万级豪宅；河西南成交49套，包括绿地海珀滨江、正荣滨江紫阙、海峡城等；江心洲成交19套，包括洲岛家园、仁恒绿洲新岛等。

  这里有两个数据对比：

  其一、据我爱我家统计，整个南京在5月二手房成交量有6111套，环比4月只上涨了1.2%，由此可以看出河西成交量上涨幅度惊人；

  其二、河西在2020、2021年5月前处于成交活跃期，月成交量有300套左右，今年5月约130套成交量接近活跃期一半，而2021整个下半年河西成交量才只有300套。

  总体而言，5月成交突然放量让市场看了河西楼市复苏的希望。

  而在此之前河西房价已经跌了快1年。

  房价跌回三年前

  “河西房价跌了1万元每平米！”两周前南京资深媒体人马先生告诉乐居新媒体，“有些小区房价跌回了三年前！”

  5月初，河西中的拉德芳斯成交了一套139.31平米的二手房，总价746万，单价53550元每平米，这是与目前挂牌价62666元每平米，相差近1万元。这让人大跌眼镜，小区上一次出现这么低的成交还在2019年。拉德芳斯作为河西中炙手可热的小区，2017年开始成交价就在4万以上，2021年曾出现过8.4万的最高价。

  乐居新媒体在一些平台上看到，过去1年来，河西二手房价确实出现明显下跌。

  以奥体板块为例，按月看，过去一年房价持续走低，2022年4月到5月是一年来成交的最低价。

  在河西南的朗诗熙华府，在2022年5月4日一套122.51平米的中间楼层成交价在708万元，单价57792元每平米。而在2021年11月，同样是中间楼层142.25平米的更大户型，成交单价达到65519元每平米，乐居新媒体发现2021年上半年成交价几乎都在6万以上。

  在河西南另一个楼盘海峡城云璟，在2022年5月16日成交了一套114.55平米的中间楼层，总价576万单价50284元没平米。而在2021年9月4日成交的一套115.24平米的高楼诚，总价623万单价54062元每平米。2021年6月该小区成交一套80平米均价达到59455元每平米。

  林升房产的廖先生说海峡城“成交价刚好够保住5万”！

  至于河西扛把子的仁恒江湾城在今年2月成交一套单价74681元每平米的4室2厅182.11平米。目前江湾城的报价还在88000元以上。

  “江湾城小户型降了一点，降的不多。大户型总价其实也下来了一点，主要成交不多。”廖说。

  新政限售+限贷放松有影响

  河西，南京楼市天花板级圈层，为何会在5月成交放量？4月-5月连续放松11次的南京新政有什么影响？

  资深业内杨先生指出，影响最大的是5月9日限售政策放松：预售商品房合同备案满3年可上市交易。此前南京要求取得不动产证满3年才能交易。

“这个新政一下释放了很多二手房房源，增加了供应。”

  另外一个新增则激发了需求，5月19日限贷政策放松：

  1、如果名下有多套房，只要房贷已结清，再购房首付5成，可享受首套房贷利率；

  2、购买第三套房将不再限贷。如果结清一套，另一套未结清，首付5成；如果两套未结清，首付8成。

  “这是对有第三套房购房需求的大力支持！有利于改善性需求的释放”杨先生说。

  放眼全国，很少有这么宽松的贷款政策。

  接下来的问题是成交放量后，南京河西房价还会继续下跌吗？

  “市场底部在形成”

  “新政后有的地方价格还在跌，但成交放大后，市场底部在形成”一位经纪人说。

  “底部在形成的观点是对的，至少大部分客户有能接受的价格段了。只要（价格）到了就能出手，大部分客户还是看好河西的。”林升的廖先生说。

  “最近成交量是上来了些，但大部分还是以价换量。每个小区都有砸盘的，急于跑路的，加上本来限售的楼盘突然不限售上市了，也造成的供应量大增，价格踩踏。”南京楼市资深评论员陈先生说。

  “跌基本上是不可能了，除非成交量没了。毕竟目前价格基本上回落发到了3年前！”德佑的薄先生说。

  据了解，目前南京江宁、栖霞、雨花全面解除限购，仅剩鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区限购。

  外地人如果要在河西买房，需要1年内在南京累计缴纳6个月个税或社保证明。

  你会考虑去南京河西买房吗？