连清两“壳”,这家央企地产商想透了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 魏薇 8.8w阅读 2022-06-10 19:15

文/乐居财经 魏薇

四日前,中国宏泰发展(06166.HK)发布短暂停牌公告,待刊发内幕消息。

6月10日一早,内幕揭晓。国金茂(00817.HK)发布公告称,计划以最高现金25.65港元将中国宏泰股份私有化,并撤销中国宏泰在联交所的上市地位将被撤销。中国宏泰也于同日复牌,开盘一度涨超20%。

据了解,中国金茂计划包括注销于该公告日期已发行的中国宏泰约60.20%的股份。若私有化计划实施,中国宏泰所有非控股股东计划股份将予以注销,占比26.02%,注销价为每股2.40港元,较中国宏泰于最后交易日报收市价每股1.84港元溢价约30.43%。所有控股股东计划股份将予以注销,占比34.18%,注销价为每股 2.13港元。

据披露,上述计划股份的总价值约为22.33亿港元,实施购股权要约及可换股票据要约所需的现金金额约为3.32亿港元。而金茂私有化中国宏泰的最高现金代价约为25.65亿港元。

截止2021年末,中国金茂持股中国宏泰29.9%,为第二大股东。

私有化完成后,中国金茂将持有中国宏泰已发行股份总数的约90.10%,剩余的约9.90%将继续由利东(中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士)持有。中国宏泰也不会被上市公司所产生的市场预期及股价波动压力影响,业务灵活性将会更高。

对于此次私有化,中国金茂称将增加其控制权并进一步实现投资中国宏泰的利益,即实现多个城市运营项目的收购,获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力,并进一步加强政企合作,均符合中国金茂房地产业务的战略发展。

从入股到控股

中国金茂全面掌控中国宏泰早有端倪。2021年6月28日,中国金茂认购了中国宏泰约1.23亿美元可换股债券。

当天,中国宏泰如期全部偿付了2021年到期的1.8 亿美元优先票据。与此同时,中国金茂还以约14.81亿港元的代价,收购中国宏泰发展29.90%股权,约合4.94亿股,成为其第二大股东。中国宏泰创始人王建军及其妻子赵颖依然为控股股东,持股比例44.08%。

当时,有传闻称未来中国金茂或取代中国宏泰创始人王建军夫妻成为控股股东。

根据双方的约定,中国金茂手持的这笔可换股债券最终可转换约3.14亿股股份,相当于中国宏泰已发行股份的19%,经发行换股股份扩大后的中国宏泰总股数的15.97%。

若这些债券全部转换为股票,加上中国金茂已有的股权,中国金茂在中国宏泰发展的持股比例将超过公司创始人王建军及其家族,从而成为公司的最大股东。

截止2021年末,中国金茂持股中国宏泰29.9%,为第二大股东。

二者可以说是互取所需。处在债务危机边缘的中国宏泰急需引入一位“金主”,而其主营业务又正好贴合金茂城市运营扩张的需求。2015年,金茂正式宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商,并将城市运营作为其发展的“第二曲线”。

2020年,中国宏泰在债务危机的边缘徘徊,据其2020年年报数据,中国宏泰在期末的负债总额85.23亿元,银行及其他借款总额47.07亿元,其中一年内到期有息借款22.22亿元,在手现金及现金等价物仅有6.46亿元。

2021年上半年,中国宏泰迎来了公司上市以来最大的业绩下滑,期内实现营业收入6.79亿元,同比减少52.4%;毛利润4.14亿元,同比减少64.8%;股东应占溢利1.04亿元,同比减少82.23%。

中国宏泰是一家大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商,是中国产业园区运营商前三强。收购的意图非常明显,意在做强城市运营服务。截至2021年末,公司提供规划、开发及运营合计服务8个产业城市项目,位于河北廊坊、石家庄,湖北武汉、鄂州等地。

私有化“老手”
对金茂来说,这不是其第一次进行私有化操作。
2020年6月12日,中国金茂和金茂酒店联合发布公告,称建议私有化金茂酒店,同时撤回上市。中国金茂将以4.8港元/股的价格来注销股份,该计划所需现金总额约为31.91亿港元,包括向金茂一致行动人士及计划股份合订单位独立持有人支付的款项。9月10日,金茂酒店私有化的计划获批。
从“拟私有化”到“通过私有化”,金茂用了55个交易日。10月5日上午9时起,金茂酒店正式撤出联交所。
自上市以来,金茂酒店股价最高6.36港元,最低2.11港元,而4.8港元的注销价已超过其中位数。
对于私有化金茂酒店的原因,金茂酒店方面给出了三个点解释。一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响,私有化符合长期发展;二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低,该情况已持续较长时间;三是目前是变现投资的好机会。
彼时,中国金茂表示,在目前的情况下,中国金茂拟对金茂酒店投资公司的资产组合作出必要的调整,以度过该段艰难时期。虽然可能会对集团中短期的财务业绩等产生负面影响,但中国金茂可以更灵活地开展必要的资产组合调整,并作出与集团长期目标相符的战略决策。
私有化浪潮
有房企挤破头想进入资本市场,也有房企急于逃离。业绩下滑、估值较低、流动性问题一般是上市企业私有化的主要原因。
一方面,私有化可以避开股票市场的短期纷扰影响,另一方面能够帮助其实现资源优化再配置。去年以来,包括首创置业、SOHO中国、华人置业在内的3家企业选择私有化退市,但仅有首创置业成功私有化。
去年9月30日,首创置业如愿。7月9日,首创置业及首创城市发布联合公告称,首创城市与首创置业签订合并协议,合并完成后,首创城市将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务,而首创置业最终将注销登记。
对于合并原因,首创置业表示,由于经济状况及房地产行业监管环境的日趋严厉,首创置业经营业绩发生波动。2020年,首创置业净利润为12.7亿元,较2019年下降47.4%。其次,首创置业已基本失去上市平台股权融资的优势。首创置业作为香港上市房地产公司的股权融资渠道受到较大限制,H股增发在内的各类股权融资均需要境内监管部门批准,同时又无法通过内资股增发扩大股本。
早在2019年,就有SOHO中国私有化的消息传出。当年10月,市场就传出了SOHO中国拟以80亿美元的价格出售中国办公大楼的消息,当时SOHO中国股价一度大涨27%,不过很快就被辟谣。2020年初,市场再度传出了黑石集团40亿美元私有化SOHO中国的消息。11月,又传出高瓴资本拟私有化SOHO中国的消息,高瓴资本方面很快辟谣。
一波多折。去年9月10日,SOHO中国发布公告称,黑石集团决定不就收购公司全部股份作出要约,这意味着黑石终止收购SOHO中国,这场交易额近257亿港元的收购以流产告终。
因投资地产股票、债券接连失利的华人置业谋求退市,但最终未能成功。去年12月17日,华人置业召开计划会议及股东特别大会就私有化议案表决,出席股东共有74人,仅有10人赞成计划,64人反对计划,占比超八成。有消息透露,大部分股东反对私有化,主要原因是4港元/股的私有化作价太低。
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来源:地产K线

作者:魏薇

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