格力地产把董事长炒了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线李奕和 7.9w阅读 2022-06-17 21:59

文/乐居财经李奕和

少有地产企业会像格力地产一样，一纸董事长的免职公告，能让公司股价触及涨停。

6月17日，格力地产（600185. SH）开盘直接跳升8.55%，并在此后维持高位，盘中甚至多次触及涨停线，创下今年以来反弹新高。

当日收盘，格力地产的股价定格在了7.23元/股，涨幅6.64%。

原因出在前一天晚上，格力地产宣布免去董事长鲁君四的职位。

格力地产向外界公布的理由是，由于因工作调整原因。据了解，为保证运行，董事、总裁林强暂时将代为履行董事长职责，直至格力地产新任董事长产生时止。

新董事长还未选出，格力地产先免了鲁君四的职。

6月17日晚间，格力地产公告，从上饶市公安局获悉，鲁君四因涉嫌泄露内幕信息被上饶市公安局采取刑事强制措施。

鲁君四可以说是格力地产的灵魂人物，从格力地产创立之初便服务至今。在格力地产借壳上市、脱离格力集团单干以及开启多元化转型的几个重要历史进程中，鲁君四可谓劳苦功高。

然而，如果仔细审视一下眼前的格力地产，很难评判鲁君四带领格力地产的这些年，是非功过到底如何。多元化转型多年未见明显成绩，地产主业却开始走下坡路，颓势日显。

近两年，摇旗不定的格力地产更屡屡在口罩、免税等风口业务出手，连续蹭热点大搞跨界，成为投资者眼中的“网红”公司。这些动作为格力地产带来了关注度的同时，也将其推上风口浪尖，成为交易所多次问询的对象。

更重要的是，它不得不直面资本市场的质疑：一家靠蹭热点炒作股价的公司，会有未来吗？

在鲁君四不再任董事长的重要关口，这对格力地产是一个好问题。因为外界迫切想知道，没有鲁君四以后，格力地产将去往何方？

鲁君四“标签”

谈起鲁君四，人们的脑海会不由自主想起格力地产创立之初的往事。这或许也是鲁君四作为灵魂人物离开后，留下给格力地产的最大笔精神“遗产”了。

18年前，格力集团房地产板块创立，时任珠海格力集团有限公司副总裁、38岁的鲁君四，带领7名员工，开启了格力地产艰苦的创业历程。

面对几近停止的业务，鲁君四带领下属，蜗居在仅有9平方米的简陋办公区，铆足干劲开拓市场，最终推动格力地产在2005年实现重组，并在四年后的2009年成功借壳借壳海星科技，实现上市。鲁君四也顺理成章成为格力地产董事长，并在随后很长一段时间内兼任总裁。

直到2017年6月，鲁君四不再兼任格力地产总裁职务，留任董事长，副总裁林强接任总裁一职。也就是说，这次辞任后，鲁君四将不再任职格力地产任何职务。

上市初期，鲁君四一心想将格力地产做大，但无奈房地产并不受热衷于做实业的格力集团董事长董明珠的待见。董曾在2014年对外明确表示，格力走专业化道路，绝不做投机生意。房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉。

可见，格力地产在格力集团内部时的尴尬局面。

为了摆脱格力集团，获得更好的发展空间，2015年，格力地产与珠海国资委新设立的全资子公司珠海投资控股有限公司签署《国有产权无偿划转协议书》，格力地产3亿股股权被无偿划转给珠海投资，格力地产由此正式脱离格力集团体系，实现“单飞”。

在格力地产发展十数年间，推动公司向多元化转型是鲁君四的主要贡献之一。2012年，格力地产开始走出珠海，此后开始了疯狂的多元化布局。

2013、2014年，在地产业务之外，鲁君四先后主导格力地产布局了海洋经济产业、现代服务业、教育产业、旅游产业、金融产业、酒店等多个业态，并确立起“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”产业格局。

到2016年，鲁君四甚至对外放出豪言：“格力地产已不是传统的房地产商，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或将改名。”但毫无疑问，这些年来，房地产主业并未被动摇，其仍是格力地产营收的最主要来源。

在鲁君四的带领下，近两年里，格力地产对多元化的推进并没有止步。特别受新冠疫情以及免税政策利好的影响，格力地产对热点的追逐，刷新外界对这家国资房企的认知。

格力地产来时路

最先在2020年初，新冠疫情爆发，格力地产成立了珠海高格医疗科技有限公司，公司主要生产口罩等医用物资。而相关的负责人在接受对话时更夸下海口，称旗下口罩预计全年出口1亿片一次性医用口罩。

事件很快引来了上交所的问询，对其生产能力做出质疑，并要求其是否存在利用市场热点信息影响股价情况等问题做出说明。最后，格力地产方面只能在回复函中改口说，“预计出口1亿片口罩”是其计划和发展战略。

但格力地产并没有就此摆休。2020年4月，中央宣布将把海南岛打造成为全球最大自由贸易港，免税概念兴起，王府井等获免税牌照的企业大涨。格力地产随即在5月宣布，拟向珠海市国资委、城建集团定向发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权。

收购预案让格力地产连续收获了8个涨停板，一度冲高至18.1元/股。这再次引来了上交所对它的问询。而格力地产也因多次蹭热点炒作股价，成为投资者眼中的“网红”。

在今年4月最新披露的2021年年报中，格力地产宣称，在稳步推进房地产业发展的同时，致力于完善以房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业的全新布局。房地产、大消费、大健康三大产业战略的轮廓若隐若现。

即便在多元化转型路上探索多年，格力地产的这些业务也难担大任，更何况是格力地产在2020年才开始布局的大消费和大健康产业。

梳理该公司这些年的年报可以发现，2013-2017年，也就是鲁君四大举跨界扩张的那几年，格力地产房地产的收入占比分别可达98.07%、96.96%、97.60%、96.71%、94.84%。2018、2019年占比稍微有所下降至77.61%、55.98%。

2020-2021年，该公司的房地产营收占比则回升至82.95%、89.46%。房地产主业收入仍占据绝对位置。此外，在除了房地产外的其他业务中，格力地产年报体现的主营业务每年都有所不同。也侧面体现其多元化业务仍难成气候。

另一个事实是，在多年极力推进多元化探索的过程中，格力地产的房地产主业也江河日下，逐渐失去市场的竞争力。2020年，格力地产销售金额81.17亿元，销售面积23.21万平方米，2021年销售金额则下降至41.46亿元，销售面积下降至15.01万平方米。

最明显的，还是土储规模缩减。2017年至2019年，其持有的待开发土地的面积分别为82.06万平方米、66.69万平方米、48.48万平方米。2020、2021年，格力地产的待开发土地的面积进一步下降为47.12万平方米、35.42万平方米。且这些土储区域均集中在珠海、重庆两地。

伴随该公司地产业务式微的，是逐渐追高的负债。2019-2021年，格力地产资产负债率分别为75.92%、77.50%、72.90%，均在70%以上。2021年，该公司的短期借款13.19亿元、一年内到期的非流动负债46.42亿元，而现金仅9.74亿元，不能有效覆盖短债。

格力地产要面对的问题还远不止经营层面的问题。2020年11月，因2016年珠海投资发行股票募集30亿资金时与6个定增对象签署了《附条件远期购买协议书》，没有公开披露，鲁君四已被通报批评。一个月后的12月，鲁君四因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为被立案调查。

对于地产，格力集团董事长董明珠曾在接受对话时表示，一家企业的战略一定要清晰，不是什么赚钱你就做什么，也不是谁做房地产都可以。这句话，在格力地产近些年的发展中似乎都一一应验了。

如今鲁君四被免职，谁将带领格力地产去往一个新的时代？

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来源：地产K线

作者：李奕和

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